鲅魚圈樓盤調(diào)研總結(jié)

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1、鲅魚圈樓盤調(diào)研總結(jié)鲅魚圈區(qū)基本情況營(yíng)口市鲅魚圈區(qū)又名營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（一個(gè)機(jī)構(gòu)兩塊牌子），簡(jiǎn)稱營(yíng)口開發(fā)區(qū)。鲅魚圈區(qū)屬于行政區(qū)劃范疇，而營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬經(jīng)濟(jì)范疇。鲅魚圈區(qū)位于遼東半島中部的渤海之濱，坐落在營(yíng)口市南端50公里，北距沈陽210公里，南距大連170公里?？偯娣e268平方公里，稱之為渤海明珠鲅魚圈北方亞龍灣。2011年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值500億元，同比增長(zhǎng)（下同）25%。規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值720億元，增長(zhǎng)30.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（新口徑）200億元，增長(zhǎng)21.2%。實(shí)際利用外資3.8億美元，增長(zhǎng)26.7%。出口創(chuàng)匯15.6億美元，增長(zhǎng)41.8%。全口徑財(cái)政收入

2、47.6億元，增長(zhǎng)39.1%。般預(yù)算收入40億元，增長(zhǎng)46.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.1萬元，增長(zhǎng)13%。農(nóng)民人均純收入1.1萬元，增長(zhǎng)12%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持營(yíng)口地區(qū)首位、位居全省100個(gè)縣區(qū)前列。2012年全區(qū)主要發(fā)展目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值600億元，增長(zhǎng)20%。規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值860億元，增長(zhǎng)19.4%。區(qū)屬固定資產(chǎn)投資（新口徑）240億元，增長(zhǎng)20%。實(shí)際利用外資5億美元，增長(zhǎng)31.6%。出口創(chuàng)匯17.2億美元，增長(zhǎng)10%。全口徑財(cái)政收入57億元，增長(zhǎng)19.8%。一般預(yù)算收入50億元，增長(zhǎng)25%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.5萬元，增長(zhǎng)15%。農(nóng)民人均純收入1.3

3、萬元，增長(zhǎng)14%。目前，鲅魚圈區(qū)（營(yíng)口開發(fā)區(qū)）行政區(qū)劃面積268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三個(gè)鎮(zhèn)，海星、海東、紅海、望海四個(gè)街道，33個(gè)社區(qū)，50個(gè)自然村。常住人口50萬。東側(cè)有哈大鐵路、哈大公路、沈大高速公路三條交通動(dòng)脈并行縱貫?zāi)媳?，中部有疏港鐵路、疏港公路、入?yún)^(qū)公路相應(yīng)橫穿東西，南北距大連、沈陽機(jī)場(chǎng)各200公里左右，陸路連接?xùn)|北三省以至歐亞大陸，交通運(yùn)輸十分便利?，F(xiàn)在正在試運(yùn)行的哈大高速鐵路將使鲅魚圈的交通更為便利。全區(qū)海岸線長(zhǎng)25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、仙人島、金沙灘海濱浴場(chǎng)/月亮湖、山海廣場(chǎng)等景觀，構(gòu)成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游

4、度假勝地。市公交系統(tǒng)共有28路公交線，投入139輛大巴。房地產(chǎn)開發(fā)基本情況鲅魚圈分為南北兩個(gè)城區(qū)，其中北城區(qū)也成為老城區(qū)，城區(qū)較舊，項(xiàng)目比較低端，南部城區(qū)也成為新城區(qū)，新城區(qū)區(qū)貌規(guī)劃好，都是在建或新建項(xiàng)目，為重點(diǎn)分析區(qū)域。鲅魚圈南部城區(qū)分為三大板塊：北部臨河板塊，中部行政金融板塊，南部濱海板塊。北部臨河板塊北部臨河板塊集中有沿河帶狀公園、月亮湖公園、紅旺商貿(mào)大廈、家樂福、區(qū)中心醫(yī)院、東紅海小學(xué)、二十八中、第一高中、國(guó)稅局和多家銀行，距離較近，步行均可達(dá)到。市區(qū)有多條公交線經(jīng)過此區(qū)域，出行方便，交通便利。該板塊所建項(xiàng)目均以，河海雙景、濱河公園和便利的生活配套為賣點(diǎn)，進(jìn)行銷售。樓盤

5、規(guī)劃充分利用周邊資源，臨街為商鋪，臨河為洋房或別墅，以此圍合，中間住宅多為南北擺布。這些項(xiàng)目都是封閉小區(qū)，人車分流，綠化景觀各有特色，但稍顯粗糙，多數(shù)小區(qū)有自己的會(huì)館，不太注重小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)地和娛樂設(shè)施。產(chǎn)品以小高層、高層、多層洋房為主、部分有獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅低層住宅。建筑風(fēng)格多樣，以現(xiàn)代、新古典主義為主和簡(jiǎn)約歐式為主。結(jié)構(gòu)形式多為框剪結(jié)構(gòu)。高層多以2梯3戶、4戶，小高層多為1梯2戶，營(yíng)業(yè)用房底層多為單個(gè)鋪面，二層均和一層戶型保持一致，均為銷售，無開發(fā)商持有招商方式運(yùn)營(yíng)。開發(fā)方式多為分期開發(fā)。分期體量各樓盤不一，單期開發(fā)面積也根據(jù)樓盤自身情況有多有少。此板塊樓盤均價(jià)在4700

6、元—6400元之間，各樓盤根據(jù)地理位置的不同和項(xiàng)目品質(zhì)不同以及建筑形式不同，價(jià)格有所差異。產(chǎn)權(quán)車庫價(jià)格區(qū)間約為9-15萬元/個(gè)。物業(yè)費(fèi)約為1.5元/㎡左右，電梯費(fèi)和物業(yè)費(fèi)捆綁收取。該區(qū)域主要開發(fā)為住宅，商業(yè)，多數(shù)樓盤擁有自己的會(huì)所，但是實(shí)際應(yīng)用并不大，主要依靠周邊已有配套資源。各樓盤基本都設(shè)置了地下停車場(chǎng)，地上停車位，停車位數(shù)量與樓盤住宅戶數(shù)比例較低。該區(qū)域樓盤戶型從1室戶到4室戶，面積指標(biāo)在52㎡—173㎡均涵蓋，其中面積以2室戶和3室戶為主，面積指標(biāo)主要集中在58㎡—160㎡之間。約占開發(fā)量的85%。超大戶型在別墅和躍層上體現(xiàn)。該板塊目標(biāo)消費(fèi)群體包括投資型需求群體、改善型需

7、求群體、剛性需求群體和少部分度假需求型群體；從地域劃分主要分為：黑龍江省客戶占40%，遼寧周邊區(qū)域占20%，本地占20%。物業(yè)公司多為開發(fā)商所建物業(yè)公司，經(jīng)驗(yàn)以及管理模式落后，能滿足基本需求，多數(shù)都能重視物業(yè)能帶來的品牌效益，服務(wù)水平總體看來一般。樓盤銷售情況現(xiàn)階段普遍較慢。特別從2011年開始，銷售非常緩慢，除大政策影響外，跟本地的固定人口數(shù)量以及外來投資者觀望態(tài)度明顯有關(guān)。從分期建設(shè)樓盤來看，多數(shù)在2011年之前開發(fā)的組團(tuán)都已經(jīng)銷售至尾盤，在2011后開發(fā)的新組團(tuán)都還在銷售，銷售率基本可