鄭州市房地產市場未來走勢

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1、經濟學概論結課論文學生姓名張鴻飛學生學號16104XXXXX專業(yè)班級16104XX手機號碼XXXXXXXXXXX2017年4月11日鄭州市房地產市場影響分析摘要城市經濟的發(fā)展必然對城市的房價有一定的影響。GDP在一定程度上反映了一個地區(qū)的整體經濟發(fā)展水平，而經濟的快速穩(wěn)定的發(fā)展勢必會促進房地產業(yè)的快速向前發(fā)展。就鄭州市經濟發(fā)展的整個形勢來看，GDP的增速都在10%以上，隨著航空港區(qū)的日益興起，鄭州市未來的經濟發(fā)展還是值得期待的。在這樣的形式下，本來準備觀望的人們，可能在這樣的預期下真正的去購買房產，在需求的推動下，房價的持續(xù)增長將會繼續(xù)下去。本

2、文從房地產價格構成和影響房價因素兩個大的方面來分析鄭州的房地產市場，在此基礎上對未來鄭州市的房價作出一個合理的預測。關鍵詞：房地產；價格構成；供求關系；影響分析引言鄭州，河南省省會，中國中部地區(qū)重要的中心城市，國家重要的綜合交通樞紐（國務院關于鄭州市城市總體規(guī)劃的批復）。作為一個人口眾多的二線城市，近年來，鄭州市經濟穩(wěn)步向前發(fā)展。鄭州在中原經濟區(qū)的樞紐作用不斷加強，目前已經形成連接開封、洛陽、新鄉(xiāng)、許昌的兩小時經濟圈，而且全國首個國家級航空港經濟區(qū)也落戶鄭州。鄭州的發(fā)展進入一個快車道。城市經濟的發(fā)展必然對城市的房價有一定的影響。GDP在一定程度

3、上反映了一個地區(qū)的整體經濟發(fā)展水平，而經濟的快速穩(wěn)定的發(fā)展勢必會促進房地產業(yè)的快速向前發(fā)展。就鄭州市經濟發(fā)展的整個形勢來看，GDP的增速都在10%以上，隨著航空港區(qū)的日益興起，鄭州市未來的經濟發(fā)展還是值得期待的。在這樣的形式下，本來準備觀望的人們，可能在這樣的預期下真正的去購買房產，在需求的推動下，房價的持續(xù)增長將會繼續(xù)下去。據鄭州市房管局最新的發(fā)布數據顯示，2016年，鄭州市區(qū)商品住宅累計銷售均價為9736元/㎡，比2015年上漲了857元/㎡。而實際上，在鄭州四環(huán)以內，已經很難買到每平方米1萬元以下的房子了。由于城市價值提高、土地價格提升、

4、節(jié)能環(huán)保材料的廣泛應用以及其他因素的多重影響，鄭州市房地產價格一直保持著較快的增長速度。由此可見，鄭州市房地產市場不單單是由供需關系決定，是受多方面因素影響的。那么鄭州市房地產市場究竟受哪些因素影響呢？本文從房地產價格構成和影響房價的具體因素兩方面來分析，以期為未來準備在鄭州買房的人做一點參考。1.房地產價格構成：房地產作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據馬克思主義經濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房地產價格的基礎仍然是價值，基本上也是房地產價值的貨幣表現，但又有其特殊性。房地產價格是一個復雜的經濟范疇，既包括土地的

5、價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產價格是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產品，一方面，原始土地是自然界的產物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。目前我們說的房地產價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房地產價格：土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節(jié)機制。研究哪些因素可以影響鄭州市的房價，首先要知道房價的構成情況，才能通過研究影響這些構成要素的因素來分析房價的變動規(guī)

6、律。房價主要由以下幾個方面構成[1]。1.1土地價格或使用費土地價格是房價最重要的構成部分，是幵發(fā)商獲得土地使用權所支付的成本，而房產作為不動產，其所占用的土地的價格會對房價產生重大的影響，有時候即使施工質量和商品房檔次相近，房價也會因為某塊兒土地的稀缺程度及所處的位置和環(huán)境不同而差異很大。就拿鄭州來說，東區(qū)和西區(qū)的價格就差距很大（圖1）。圖1鄭州市東區(qū)CBD1.2前期開發(fā)和建筑安裝工程費前期開發(fā)工程費也是房地產價格的重要部分，鄭州市有很多項目，根據不同情況會有征用土地的拆遷安置和補償費用、勘察設計費用、項目論證費用以及道路、用電、用水施工和平

7、整場地等基礎設施建設費用等。建筑安裝工程費是房價的主要組成部分，是除了地價之外的又一大額支出，主要是指建筑施工所產生的原材料和人工費用，按區(qū)域又可分為主體、附屬、配套和室外工程費等。1.3融資成本資金流日益成為房地產企業(yè)生存的關鍵，許多房企就是因為資金流斷裂而倒閉，所以融資成本就成為房地產開發(fā)的重要支出。融資成本包括向銀行等金融機構的貸款和民間融資。目前來說，鄭州地區(qū)房地產企業(yè)的銀行融資成本大致在年化利率9%-11%，而民間融資成本則普遍超過20%。1.4房地產開發(fā)企業(yè)管理費管理費也是房地產開發(fā)企業(yè)的一項重要支出，主要包括外聘銷售公司費用、員工

8、工資、辦公費和廣告費等。其中外聘銷售公司費用成為管理費的重要部分，現在越來越多的房企都外聘專業(yè)銷售公司來接收商品房的銷售工作，這也構成了房價的一部分。