我國房地產(chǎn)市場回顧及未來走勢分析.doc

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1、.我國房地產(chǎn)市場回顧及未來走勢分析穎玫靖峰一、本輪房地產(chǎn)周期回顧本輪房地產(chǎn)周期隨著我國本輪經(jīng)濟復蘇（1998-現(xiàn)在）而產(chǎn)生，大致分為無泡沫理性上漲、泡沫形成時期、泡沫的非理性膨脹三個階段。（一）房地產(chǎn)無泡沫理性上漲階段（1998-2002）1998年，政府出臺了多種措施刺激國需求，產(chǎn)生了明顯的效果。在經(jīng)濟回升的拉動下，居民收入提高，購買力逐漸增強，城市化速度隨著經(jīng)濟增長而加快。1998年是房地產(chǎn)需求增長的關鍵一年，其中兩項政策舉措對拉動房地產(chǎn)需求起到了極大的推動作用。一是住房實物分配制度的取消。二是房地產(chǎn)貸款政策的全面實施。1998年4月7日，人民銀行發(fā)布《關于加大

2、住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》，支持商品住房辦理個人住房貸款業(yè)務和普通住房建設，1999年又進一步擴大貸款利率優(yōu)惠幅度。房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要動力。圖11998-2007年房地產(chǎn)價格指數(shù)頁腳.（二）房地產(chǎn)泡沫形成時期（2002-2004年）在房地產(chǎn)價格上漲一段時間以后，市場上開始出現(xiàn)投機心理，拉動了購房需求的進一步增加。隨著房地產(chǎn)價格上漲預期的形成，房地產(chǎn)市場供不應求的局面繼續(xù)擴大，價格被進一步推高，房地產(chǎn)價格上漲的預期得以實現(xiàn)。如此反復，房地產(chǎn)市場價格開始偏離基礎價值，泡沫開始出現(xiàn)。2002年開始，房價增速迅速提高到4

3、.3%，并一直保持在4-5%左右。（三）泡沫的非理性膨脹階段（2004-現(xiàn)在）在這一時期，房價上漲預期進一步強化，市場“羊群效應”愈發(fā)明顯，非理性的投資者大量涌入，市場需求繼續(xù)放大。分地區(qū)看，在這一階段前期即2004-2005年，以長三角地區(qū)的房價飆升為主要標志，當時市場投機和非理性因素非常明顯。2005年，出臺宏觀調(diào)控政策，市場經(jīng)歷了短暫的盤整，長三角地區(qū)房價增速明顯回落，市場觀望氣氛加重。但是，房價上漲預期迅速打破了市場的沉悶。2006年開始，北京、珠三角地區(qū)的房價增速加快。2005年以前上海等地的房價增長率明顯快于全國大中城市平均房價增長率，但之后下滑到全國水

4、平以下；與此相反，北京、房價在2005年以前低于全國平均增速，2006年以后卻持續(xù)高于全國平均增速。頁腳.在泡沫膨脹階段，非理性氣氛較濃。一是買家普遍存在房價上漲的心理預期，市場上買家不看重租金收益，房屋閑置占相當比重。房屋閑置指存量房既未出租又非自住。人民銀行金融市場司抽樣調(diào)查顯示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（閑置住房在全部調(diào)查樣本中所占比例）平均為10%；2006年11月北京等16城市住房空置率平均為6.94%，實際可能更高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于投資者型購房而言，不出租的原因主要是他們預計持有房產(chǎn)的時間短，若未裝修新房出租的話，需要投入裝修費，但今后轉

5、售的價格并不劃算，因此選擇閑置。這也說明了，5年營業(yè)稅政策對買家短期出讓房產(chǎn)幾乎不構成影響，近期經(jīng)濟適用房要求“5年不得轉讓”，導致經(jīng)濟適用房價格下跌，表明相當一部分投資型購房人的存在，而且他們預期持有時間低于5年。二是從土地交易來看，一些大城市屢屢拍出天價土地，按照成本計算的房價大大高于周邊當前同類住房的價格，說明開發(fā)企業(yè)中存在一定的非理性心理。三是部分地區(qū)哄抬價格，惜售嚴重。由于房產(chǎn)難以在短期增加供給，一旦信息不對稱，極容易制造“供不應求”的幻覺。一些地方形成區(qū)域價格領跑制，由某個較大的開發(fā)項目率先漲價，其它項目以及二手房也隨之跟進，哄抬價格。二、當前房地產(chǎn)市場

6、運行指標分析由于房地產(chǎn)地區(qū)差異大，除了看全國指標，還要看地區(qū)指標。由于我國區(qū)域廣大，泡沫破滅很可能發(fā)生在個別城市。（一）部分地區(qū)房價絕對值和增速“雙高”值得關注2002、2003年以來房屋銷售價格快速上升，增速在2004年下半年至2005年上半年達到頂峰，之后有所回落，但仍保持在5%以上。特別值得警惕的是，2007年以北京、等為代表的一些城市呈現(xiàn)房價絕對水平和增速“雙高”趨勢。表12007年全國35個省會城市房屋銷售價格和增速頁腳.銷售價格（2007年12月）2007年銷售價格平均增速排序城市銷售價格排序城市銷售價格增速（%）1深???圳9451.21深圳16.32

7、北???京8639.32北京11.43上???海8617.93烏魯木齊9.04廈???門8155.84寧波8.65寧???波7957.75長沙8.46杭???州7751.26石家莊7.67廣???州7188.97南寧7.68南???京6108.88成都7.69大???連5808.19大連7.210成???都5399.110杭州7.211天???津5244.111廈門7.012青???島5157.412天津6.913福???州5148.513重慶6.914南???昌4550.414貴陽6.915濟???南4498.715南昌6.816西???安4316.016福州