房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法簡(jiǎn)析

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1、萬(wàn)方數(shù)據(jù)58統(tǒng)計(jì)研究是在二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)好的地方,人情關(guān)系成為少征稅、財(cái)政少收入的主要原因。此外,征管人員責(zé)任心不強(qiáng)、素質(zhì)不高對(duì)稅源也會(huì)產(chǎn)生流失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法簡(jiǎn)析北京航空航天大學(xué)謝靚在當(dāng)今信息社會(huì),面臨瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng),對(duì)于每一個(gè)企業(yè)來(lái)講隨時(shí)地掌握市場(chǎng)動(dòng)向,是生存的必要前提。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言,因具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占?jí)毫看笄抑苻D(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn),因此如何正確地把握市場(chǎng),更具重要意義。一、適合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法由于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的特點(diǎn),決定其在調(diào)查方法上會(huì)區(qū)別于一般市場(chǎng)調(diào)查,筆者認(rèn)為以下幾種調(diào)查方法是比較適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的。(

2、一)比較調(diào)查法同一地區(qū)不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析:商業(yè)(商場(chǎng))類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析;辦公樓類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析;住宅類(高層、多層、別墅)需求量與現(xiàn)狀供給量分析;酒店類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析。(二)電話調(diào)查法電話調(diào)查在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì),但大都只能作為調(diào)查人員訪問(wèn)調(diào)查后的輔助辦法。一通電話,特別是工地現(xiàn)場(chǎng)有熟人且有空閑時(shí)間時(shí),則。天南地北”一番閑聊,有時(shí)收獲也是很可觀的。電話調(diào)查又??捎脕?lái)刺探軍情——銷售率的虛實(shí)。假借客戶購(gòu)屋的名義詢問(wèn),通常也能得到不少有價(jià)值的資料。(--)環(huán)境調(diào)查法生活方便狀況:

3、商務(wù)頻繁狀況;交通便利狀況;居住文化狀況;未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r;與項(xiàng)目有關(guān)的項(xiàng)目市場(chǎng)交易價(jià)格狀況;居住圈層狀況;可利用自然景觀狀況;旅游景點(diǎn)狀況;開發(fā)地塊自身的開發(fā)時(shí)間狀況。(四)周邊調(diào)查法周圍500米便利店數(shù)量、大小、遠(yuǎn)近;周圍500米酒樓數(shù)量、大小、遠(yuǎn)近;周圍500米菜市場(chǎng)數(shù)量、大小、遠(yuǎn)近;周圍500米百貨商場(chǎng)或超市數(shù)量、大小、遠(yuǎn)近。(五)小區(qū)調(diào)查法該區(qū)域住宅開發(fā)總量分析:各住宅分區(qū)開發(fā)量現(xiàn)狀;各住宅分區(qū)開發(fā)量走勢(shì);各住宅分區(qū)開發(fā)量前景分析。(六)人員調(diào)查法此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用得最多而且被認(rèn)為最必要與最有成效的調(diào)查方法。不過(guò)訪

4、問(wèn)的對(duì)象主要是工地現(xiàn)場(chǎng)的房屋銷售小姐或先生,因?yàn)樗麄冊(cè)阡N售房屋的過(guò)程中扮演了最直接而重要的角色。因此也最能了解購(gòu)屋者的需要和反映,同時(shí)也清楚地了鰓銷售率變動(dòng)的過(guò)程。二、房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的調(diào)查重點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)也不盡相同。(一)購(gòu)地前的宏觀調(diào)查因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動(dòng)性這一特點(diǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地之前,要對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查。尤其是對(duì)該地塊周邊的市場(chǎng)供需情況要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究:這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空

5、置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況,對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格走勢(shì)如何進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)進(jìn)行需求方面的調(diào)查。了解該地區(qū)對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位——是做哪一類房地產(chǎn)項(xiàng)目,即:住宅、寫字樓、商場(chǎng)或其它類型建筑;之后,對(duì)所確定的類型項(xiàng)目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項(xiàng)目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,之后進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計(jì)、市政、建安、銷售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計(jì)的收入間的綜合盈虧分析。在合

6、理成本利潤(rùn)率條件下,才能做出是否購(gòu)買的決策。所以說(shuō)這一階段的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因?yàn)閾?jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗。(--)購(gòu)地后項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析在購(gòu)地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對(duì)同一檔次的項(xiàng)目市場(chǎng)供給情況及主要客戶層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項(xiàng)目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購(gòu)買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn),定價(jià)應(yīng)在哪一個(gè)檔次等。對(duì)于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可

7、以通過(guò)直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因?yàn)樽夥颗c買房的人對(duì)于房屋的渴望心理是相同的,他們對(duì)于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者。所以,通過(guò)對(duì)租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。(三)配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,市場(chǎng)調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查,分析其在設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣勢(shì),以便在設(shè)計(jì)時(shí)有所依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)萬(wàn)方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)研究59建設(shè)周期長(zhǎng),所以在設(shè)計(jì)中必須具有超前意識(shí)。(四)配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的調(diào)查為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷,要對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目

8、進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是地域性,周邊同檔次的項(xiàng)目,必將是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,因此要對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查,尤其是對(duì)其銷售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策,在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。(五)其他方面的調(diào)查工作在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,還應(yīng)根據(jù)公司對(duì)某些具體方面的特殊要求,

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