江景房源價格體系及策略

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1、江與山價格體系及策略聯(lián)泰·香域濱江2008.9.5、定價思路(一)入市均價的推導市根據(jù)市場通常做法及本項目實際情況，本項目采用市場比較法進行整體定價區(qū)域價值的市場認知度產(chǎn)品價格的市場承接力目標客戶經(jīng)濟承受能力未來的價格提升項目的工程進度項目的銷售速度、資金回籠速度利潤空間1、制定均價主要考慮的因素1）、可比性樓盤選取由于房地產(chǎn)市場區(qū)域性較強，選擇與項目在同一區(qū)域,位置、規(guī)模、產(chǎn)品有一定參考、對比性的樓盤作為比較對象，對象選擇：萬達華府?？杀葮潜P基礎資料：項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率在推一線江景單位房源開盤時間

2、目前銷售均價（元/㎡）銷售率萬達華府7萬29萬4665套07-12-2600033.38%2、周邊可比樓盤價格分析2)萬達華府一線江景銷售情況2、周邊可比樓盤價格分析樓號戶型面積套數(shù)套數(shù)小計比例銷售套數(shù)銷售小計銷售率備注景園2#3房1305811865.00%578874.00%一線江景14060314房153295832.00%194767.00%1722928復式220-280663.00%3350.00%合計182套銷售129套銷售70.9%樓號戶型面積套數(shù)套數(shù)小計比例銷售套數(shù)銷售小計銷售率備注景園4#3房13054

3、14080.00%245235.70%一線江景14057214129264房172292916.60%282893.10%復式218-281663.40%4466.66%合計175套銷售81套銷售46.3%樓號戶型面積套數(shù)套數(shù)小計比例銷售套數(shù)銷售小計銷售率備注御園2#3房1305812064.00%\一線江景140624房153316233.00%\17231復式218-281663.00%\合計188套7月20日推售50套樓號戶型面積套數(shù)套數(shù)小計比例銷售套數(shù)銷售小計銷售率備注御園4#3房137-13887

4、8772.50%9910.34%一線江景4房171292924.17%3310.34%復式229-260443.33%///合計120套8月30日推售銷售12套銷售率10%戶型面積套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售率一線江景3房130-14146569.92%14932.04%4房153-17217826.77%7843.82%復式218-281223.31%731.82%合計665套已售234套銷售35.18%，均價6000元/m22)萬達華府一線江景銷售情況總計3)對比優(yōu)劣勢分析A、優(yōu)勢：周邊配套：香域濱江周邊附屬了國際化的配套，但

5、相對于紅谷灘中心區(qū)的完善配套仍略顯不足，周邊配套完善還需要一段時間純生態(tài)的自然景觀：香域濱江周邊有十里贛江市民公園，臥龍山漢語言文化園、前湖公園、濕地公園等豐富的自然景觀資源江景:9樓以上江景資源豐富，視野開闊產(chǎn)品:容積率2.0戶型:東面單元擁有270度江景，其客廳、主臥大觀景窗及圓弧型觀景陽臺是區(qū)別于同類產(chǎn)品的亮點B、劣勢區(qū)域:交通不便利，區(qū)域客戶認知度不高,江景房源直接與贛江南大道相鄰，環(huán)境較為嘈雜江景:8樓以下江景資源得不到體現(xiàn)戶型:東面單元通透性不佳，面積控制偏大口碑:企業(yè)及項目認知度不高3)對比優(yōu)劣勢分析（二）可

6、比性樓盤比較評分，得出本項目江景單位核心均價比較因素權重分值萬達華府本案位置20%109景觀15%109產(chǎn)品15%1010(戶型、類型)外配套10%109內(nèi)配套10%1010交通10%108升值前景10%9.59.5發(fā)展商品牌5%109.5物業(yè)管理5%109.5合計得分100%9.959.45比較價格6000權重100%修正價格60005698由于本項目的產(chǎn)品定位為市場的高端，面對的客戶群體不多，在目前區(qū)域的價值未達到市場的高價位認可及市場競爭激烈的情況下，不宜以太高的價格入市?？紤]后續(xù)的體量較大，應以合理的價格入市，搶占

7、市場份額，提高銷售速度，形成市場良好的口碑，讓購房者享受一定的價值利澗，形成追捧，也為后續(xù)的產(chǎn)品提價預留空間，在后期產(chǎn)品中達到利潤的最大化?；谏鲜霰容^分析，香域濱江首批房源的入市實收均價為5700元/㎡二、項目價格體系定價房源范圍：三期49-51樓共3棟(一)定價思路：前提假設：A、所有房源同一時點銷售B、所有房源質(zhì)量相同C、所有房源同時交房D、在考察某項影響因素時，假定其他因素相同考慮因素：位置、景觀、噪間、通風采光、房型、棟距、樓層，特別因素（二）定價步驟：1、根據(jù)各棟之間景觀、棟距、方位、噪音等因素的不同特點進行分

8、項打分，結合各因素的重要性進行加權評分，得出各棟之間的比較系數(shù)。影響因素：位置、景觀、棟距、噪音項目影響因素分值權重棟差得分棟差系數(shù)棟差位置1025%位置分值×權重+景觀分值×權重+棟距分值×權重+噪音分值×權重棟差得分÷10景觀1045%棟距1025%噪音105%根據(jù)各棟得分進行加權后，得出每棟均價：