海棠灣分區(qū)規(guī)劃與城市設計

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1、三亞海棠灣分區(qū)規(guī)劃及城市設計項目過程05年5-8月概念性總體規(guī)劃國際競賽05年8月-06年4月概念總規(guī)綜合方案通過06年5月分區(qū)規(guī)劃項目組進入現(xiàn)場06年7月初企業(yè)開發(fā)地界劃定方案確定06年8月向三亞市政府規(guī)委會匯報06年8-10月評審成果各單位控制條件確定06年11月向海南省廳匯報控規(guī)展開06年12月最終成果編制海南規(guī)委會匯報1.認識2.定位3.定式4.定量分區(qū)規(guī)劃匯報八要點5.定規(guī)6.定型7.定序8.定責項目認識1.1海棠灣的共識總體定位:“國家海岸”——國際休閑度假區(qū)國際品牌:世界級品牌的引入開發(fā)理念:生態(tài)保護與開發(fā)建設雙贏劃定三區(qū):劃定北、中、南三區(qū)

2、關于國家海岸國家公園包括國家自然公園、國家歷史公園、國家海岸公園和國家湖岸公園等。國家公園應是一片未遭破壞的永久保留的地域；早期在國家公園內(nèi)可開展的游憩活動范圍很廣，現(xiàn)在開始限制在開展對環(huán)境影響最小的戶外游憩方面。1）概念規(guī)劃4個共識：2006.4省規(guī)委通過概念性總體規(guī)劃霍克同濟阿特金斯SASAKI1.2分區(qū)規(guī)劃的兩大任務五個問題開發(fā)的法則——分區(qū)規(guī)劃不是簡單的發(fā)展規(guī)劃。作為國家法定規(guī)劃，在整個海棠灣現(xiàn)在與未來20年的動態(tài)開發(fā)過程中，既是城市政府的管控公共資源和保障公共利益的法則，也是各個利益主體的準入門檻與游戲法則。利益的支點——面對海棠灣眾多強勢利益主體的介入，

3、本次規(guī)劃不僅是城市政府確保海棠灣整體戰(zhàn)略構想的落實、保障城市公共利益的有效操作平臺，更是城市政府平衡多方利益、最優(yōu)化配置資源、實現(xiàn)多贏，保障海棠灣健康持續(xù)開發(fā)的主要支點。1)分區(qū)規(guī)劃的兩大任務：確立法則建立支點總體定位與定量深化統(tǒng)籌核心項目功能統(tǒng)籌基礎設施與配套統(tǒng)籌整體景觀形象控制與協(xié)調(diào)各利益主體2)分區(qū)規(guī)劃編制中的五個問題：2.海棠灣定位旅游市場需求分析兩個需求三個階段六大趨勢歐美發(fā)達國家每年一半以上家庭會外出度假1次以上，沿海岸帶是美國度假區(qū)最密集的區(qū)域，濱海度假地是美國人度假目的地的第一選擇兩個需求——世界度假旅游的需求特征美國人對度假地的位置的偏好情況*土福

4、灣南卡羅納州佛羅里達Bintan夏威夷Homestead加利福利亞度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%產(chǎn)業(yè)規(guī)模：規(guī)模最大，就業(yè)人口最多。發(fā)展趨勢：休閑經(jīng)濟在旅游產(chǎn)業(yè)體系中將會占據(jù)首位。市場格局：從歐美為主變成歐洲、亞太、美洲三足鼎立的態(tài)勢。旅游模式：散客旅游、地區(qū)性旅游、中程旅游將成為主體。兩個需求——國內(nèi)度假旅游的需求特征需求旺盛——隨著居民收入水平的提高，國內(nèi)游客數(shù)量和旅游收入高速上升。檔次提高——高端豪華旅游市場逐漸形成，正在形成新的增長點。模式轉變——以觀光為

5、主向觀光、度假。專項旅游并重發(fā)展的轉折期。類型多樣——融合傳統(tǒng)的、現(xiàn)代的和國外元素的項目會越來越多。體驗深化——提供人們娛樂性、獨特性、冒險性和具有刺激性經(jīng)歷的深度體驗型產(chǎn)品，將會深受歡迎。商務商務觀光商務觀光觀光初期發(fā)展期成熟期度假區(qū)客戶組成階段變化趨勢度假度假度假長三角北京+東北山東半島沿海城市海南?？?、三亞三亞中國中產(chǎn)階層濱海度假遷移路線西南地區(qū)海坡片區(qū)三亞灣（市區(qū)）大東海片區(qū)亞龍灣片區(qū)海棠灣片區(qū)約12公里以旅游配套服務為主并輔以居住功能的超大型新社區(qū)城市社區(qū)型近三年開始起步，目前配套缺乏。完善公共配套，提升活力，未來的主題休閑度假區(qū)。約4公里城市中心與旅游服

6、務基地服務三亞本地人居民與游客綜合型目前配套成熟，但檔次低端，環(huán)境雜亂，生態(tài)環(huán)境有待改善。結合規(guī)劃，整治公共空間，提升環(huán)境品質，未來國際一流的旅游服務中心。約2.5公里大眾休閑主題的中部城市旅游區(qū)，01年定位為國際社區(qū)服務國內(nèi)外旅游客戶綜合型目前配套成熟，富有活力。但功能混雜，環(huán)境較差。旅游商服發(fā)展?jié)摿^大，未來的國際性旅游休閑綜合區(qū)。約6公里國家級旅游度假區(qū)服務于中高端旅游客戶主題型目前一期已成規(guī)模，相應配套不足，功能單一，公共性差。二期發(fā)展?jié)摿^大，未來的主題型高端休閑度假區(qū)。約22公里目前尚未開發(fā)，遠離城市、生態(tài)需要修復。三亞五大名灣中唯一的處女地，發(fā)展?jié)摿?/p>

7、大功能定位發(fā)展狀況發(fā)展?jié)摿θ齻€階段——三亞市主要海灣發(fā)展的三個階段特征？岸線長度開發(fā)模式？80年代：觀光型90年代：度假型21世紀：？六大趨勢——三亞旅游度假市場的六大趨勢特征特征1：旅游市場形成規(guī)模，旅游方式從純觀光團體消費向重復購買的度假散客轉變，度假會議市場需求日益旺盛。71%29%回頭客新游客旅行團旅行團散客度假散客度假現(xiàn)狀后期2006年春節(jié)黃金周三亞接待散客和團隊游客比例2006年春節(jié)黃金周三亞接待新老游客比例度假區(qū)家宅散客與旅游團回頭率比較度假區(qū)家宅散客比例變化六大趨勢——旅游度假客戶特征特征2：旅游度假市場受氣候影響，旺淡季特征較為明顯，但近幾年旺