上海永新坊案例易居研究

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1、社區(qū)商業(yè)經(jīng)典案例02上海機(jī)構(gòu)2009年8月上海上海@永新坊本節(jié)導(dǎo)覽一、關(guān)鍵詞&重要啟示----------------------------------------03二、開(kāi)發(fā)背景-------------------------------------------------05(1)地段區(qū)位------------------------------------09(2)區(qū)域住宅與人口-----------------------------10(3)商業(yè)環(huán)境-----------------------------

2、-------15三、SWOT分析----------------------------------------------17四、4大策略-------------------------------------------------22(1)選址-----------------------------------------22(2)定位-----------------------------------------23(3)商業(yè)規(guī)劃------------------------------------24(

3、4)建筑規(guī)劃------------------------------------30永新坊——特色型社區(qū)商業(yè)步行街案例特性上海內(nèi)環(huán)核心商圈項(xiàng)目市中心高檔社區(qū)中盤(pán)研究重點(diǎn)市中心高端住宅項(xiàng)目的商業(yè)商業(yè)中心周邊的社區(qū)商業(yè)與商圈商業(yè)的共存3關(guān)鍵詞重要啟示策略一：選址在人流密集的天鑰橋路策略二：配合商圈，定位高檔社區(qū)商業(yè)策略三：立足社區(qū)，以滿足周邊居住人群消費(fèi)為主策略四：統(tǒng)一規(guī)劃，引入多種業(yè)態(tài)，主打餐飲策略五：人性化的步行街設(shè)計(jì)永新坊——背靠商圈的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目小檔案5永新坊投資商上海永龍房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商上海永龍房地產(chǎn)有限公司

4、物業(yè)地址上海市徐匯區(qū)辛耕路98號(hào)商圈徐家匯商圈區(qū)位內(nèi)環(huán)內(nèi)占地面積13000平方米建筑面積20000平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年10月1日建設(shè)日期/功能定位社區(qū)商業(yè)街建筑形態(tài)商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)模式只租不售主要業(yè)態(tài)服裝零售餐飲(休閑餐飲特色餐飲……）開(kāi)發(fā)背景是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)最有特色的商業(yè)步行街項(xiàng)目之一6位于上海城市副中心徐家匯。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約為2.2萬(wàn)平方米，總建筑面積約為10萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目地塊四至范圍為：北部是肇嘉浜路，西臨天鑰橋路，東面是宛平南路，南面是天際花園。項(xiàng)目距離徐家匯交通樞紐僅500米左右的距離，有軌道交通1號(hào)

5、線和多條公交線路，交通便利。目前周邊商業(yè)氛圍早已成熟。項(xiàng)目處于人流密集的天鑰橋路，自開(kāi)業(yè)起即擁有了強(qiáng)大的消費(fèi)客流支撐。開(kāi)發(fā)背景永新坊永新坊是依附于徐家匯商圈的中型高檔社區(qū)商業(yè)步行街7永新坊，作為永新城的社區(qū)配套，已于2007年10月全面開(kāi)業(yè)，是具一定規(guī)模、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容綜合性、商鋪品位層次較高的社區(qū)商業(yè)步行街。它依附于徐家匯商圈，提供周邊0.5公里范圍內(nèi)約3萬(wàn)居民的基本生活所需，同時(shí)也服務(wù)于徐家匯商圈的消費(fèi)人群。商戶經(jīng)營(yíng)內(nèi)容涵蓋各個(gè)方面，商戶品質(zhì)較高，包括城市超市、品牌服飾、特色餐飲、生活服務(wù)設(shè)施等。經(jīng)營(yíng)模式為只租不售，運(yùn)營(yíng)狀況

6、普通。目前出租率達(dá)到65%。租金價(jià)格目前均價(jià)17-25元，較招商初期，2年內(nèi)上漲近20%。開(kāi)發(fā)背景投資商——上海永龍房地產(chǎn)有限公司8投資商——上海永龍房地產(chǎn)有限公司。上海永龍房地產(chǎn)有限公司在開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)、辦公復(fù)合型項(xiàng)目方面擁有卓越的成績(jī)。公司目前在上海主要開(kāi)發(fā)的永新城項(xiàng)目，項(xiàng)目分為三期，總建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)背景永新花苑永新坊永新坊永新坊位于上海市徐匯區(qū)內(nèi)徐匯板塊9徐匯區(qū)永新城永新坊地段區(qū)位圈定商業(yè)輻射圈，確定主要消費(fèi)人群10500米1公里2公里目標(biāo)消費(fèi)群體是：以永新城業(yè)主及住戶為主，兼顧提供周邊2公里范圍內(nèi)約1

7、0萬(wàn)居民及徐家匯商圈消費(fèi)人群。商業(yè)定位是：滿足上述消費(fèi)群體的基本生活所需。3級(jí)商圈：核心商圈——500米（支撐項(xiàng)目40～55%消費(fèi)）次級(jí)商圈——1公里（支撐項(xiàng)目25～45%消費(fèi)）輻射商圈——2公里（支撐項(xiàng)目15～35%消費(fèi)）區(qū)域住宅與人口核心商圈消費(fèi)人群（500米內(nèi)）11永新城：住戶多為白領(lǐng)，年齡段在30-40以上，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，該社區(qū)是典型白領(lǐng)社區(qū)。周邊高檔社區(qū)住戶主體特征：富裕階層居多、高收入戶占80%以上，私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)，年齡在30～50歲居多。本地住戶3～4口之家居多。住宅總價(jià)與單價(jià)均為當(dāng)時(shí)同區(qū)域樓盤(pán)中高

8、水平。區(qū)域住宅與人口輻射地域面積近50萬(wàn)平方米。近幾年超60萬(wàn)平方米中高檔住宅的開(kāi)發(fā)量及周邊徐家匯商圈帶來(lái)的消費(fèi)人口，總計(jì)近3萬(wàn)中高檔消費(fèi)人口。預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)該地區(qū)沒(méi)有新的住宅項(xiàng)目增加。次級(jí)商圈消費(fèi)人群（1公里內(nèi)）12周邊中高檔社區(qū)住戶人口主體特征：高收入戶約占40%、中等偏上戶占50%以上，公司白領(lǐng)居