區(qū)位理論與房地產(chǎn)

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1、區(qū)位理論?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論（第一章）第一節(jié)區(qū)位理論一、區(qū)位的特征（綜合性，確定性，層次性，歷史性）1．區(qū)位的綜合性：區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位兩大類。自然區(qū)位又可分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位，社會(huì)區(qū)位又可分為經(jīng)濟(jì)區(qū)位、文化區(qū)位、政治區(qū)位等。區(qū)位的種類：(1)天文區(qū)位：是指反映某一事物的經(jīng)緯度位置。(2)自然地理區(qū)位：是指反映某一事物與山、江、河、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的區(qū)位。(3)經(jīng)濟(jì)區(qū)位：也稱為經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位，是指反映某一事物與經(jīng)濟(jì)實(shí)體的相互關(guān)系的區(qū)位。(4)文化區(qū)位：也稱為文化地理區(qū)位，是指反映某一事物與文化環(huán)境的相互關(guān)系的區(qū)

2、位。(5)政治區(qū)位：也稱為政治地理區(qū)位、地緣政治區(qū)，是指反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素的相互關(guān)系的區(qū)位。2．區(qū)位的確定性：方位和距離決定區(qū)位的唯一性。方位和距離規(guī)定了某宗房地產(chǎn)或某一區(qū)域的確切位置。3．區(qū)位的層次性：區(qū)位可以用不同的距離尺度表述。大位置、小位置、地址、微位置。4．區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。沙漠?dāng)U張、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理區(qū)位的變更。交通技術(shù)革新、交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展、行政區(qū)劃變更等，會(huì)引起經(jīng)濟(jì)地理位置的變化。區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。二、房地產(chǎn)區(qū)位的含義：是

3、指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)

4、施等方面。一宗房地產(chǎn)的位置包括：①坐落、②方位、③距離、④朝向、⑤樓層。區(qū)位對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。三、區(qū)位理論：是關(guān)于人類活動(dòng)特別是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間分布及空間中各類要素的相互關(guān)系的學(xué)說。主要是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。區(qū)位理論主要有：農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和城市空間結(jié)構(gòu)理論。四、杜能“孤立國”理論的前提：(1)存在一個(gè)與外界隔絕的孤立國，它是一個(gè)天然均質(zhì)的大平原。在孤立國內(nèi)只有一個(gè)城市，且位于平原中央，城市周圍是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)用地。各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的土壤、氣候等自然條件都相同。

5、(2)城市是孤立國中農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。(3)孤立國內(nèi)唯一的交通工具是馬車，它是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具，運(yùn)費(fèi)按馬車運(yùn)價(jià)計(jì)算。(4)農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)與其重量及從產(chǎn)地到市場的距離成正比。(5)農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大利潤為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整其經(jīng)營品種。五、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容1．杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析：P=V-（E+T）市場價(jià)格--成本--費(fèi)用=利潤P+T=V-E=K利潤加運(yùn)費(fèi)等于市場價(jià)格--成本等于一個(gè)常數(shù)。只有把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，才能將利潤增至最大。通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從

6、而最大限度地增加利潤。2．“杜能圈”：第—圈為自由農(nóng)作區(qū)、第二圈林業(yè)區(qū)、第三圈谷物輪作區(qū)、第四圈草田輪作區(qū)、第五圈為三圃農(nóng)作制區(qū)，第六圈為畜牧業(yè)區(qū)。六、工業(yè)區(qū)位理論：奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過對運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitm

7、ulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。七、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件①研究的對象是一個(gè)均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，不涉及其他因素。②工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。③工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。④勞動(dòng)力供給也為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的。⑤運(yùn)費(fèi)是重量和

8、距離的函數(shù)。⑥僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)和銷售問題。八、以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析：工業(yè)企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和制成品兩者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方。遍布性原料：指到處都有的原料；限地性原料：指只分布在