房屋租賃未辦理登記是否影響合同效力

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1、房屋租賃未辦理登記是否影響合同效力——商丘梁園法院判決劉華英、馬孝力訴閆文彬租賃合同糾紛案發(fā)布時間：2009-07-0307:26:15裁判要旨我國實行房屋租賃登記備案制度，是否登記備案不影響租賃合同的生效?！霭盖??　　2003年5月26日，韓金生與案外人谷某將其共同所有的房屋出租給閆文彬，并簽訂了房屋租賃協(xié)議。協(xié)議中對轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包事項進行了約定，閆文彬在租賃期間，經(jīng)出租人同意，可以進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包。2006年10月28日，經(jīng)出租人韓金生同意，閆文彬又將原租賃合同中的部分房屋轉(zhuǎn)租給劉華英、馬孝力。后因?qū)D(zhuǎn)租合同的效力問題發(fā)生糾紛，2008年4月15日，劉華英、馬孝力以閆文彬為被

2、告、韓金生為第三人向河南省商丘市梁園區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院依法判令該房屋租賃合同合法有效。第三人韓金生述稱，原租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同均沒進行登記備案，按照城市房屋租賃管理辦法應當?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，兩份合同應均為無效合同。另查明：原出租合同中所含有谷某部分房產(chǎn)，已于2005年8月26日被虞城縣人民法院執(zhí)行拍賣?！霾门?.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtra

3、nsitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve??　　梁園法院認為，2003年5月26日，被告閆文彬與第三人韓金生簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人真實意思的表示，合同內(nèi)容符合法律規(guī)定，應為有效合同。根據(jù)合同法的有關規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。基于原租賃合同，被告閆文彬又將租賃房屋轉(zhuǎn)租給原告劉華英、馬孝力，且已征得出租人韓金生同意。轉(zhuǎn)租合同的簽訂是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律規(guī)定，應認定為有效合同。第

4、三人韓金生述稱，原租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同均沒進行登記備案。按照城市房屋租賃管理辦法應當?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。兩份合同應均為無效合同的觀點，法院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。對合同的效力認定應當依法律規(guī)定和行政法規(guī)為準?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！痹摋l款并未將登記備案作為合同生效的條件，條文中的“并”

5、只是倡導性條款而不是強制性條款。因此，該條款并不是合同生效的條件。我國合同法以充分尊重意思自治為原則，在合同無效的認定標準上采取嚴格原則，其目的是鼓勵交易、繁榮經(jīng)濟。故對第三人認為合同無效的觀點，法院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱司法解釋）第九條第一款，判決如下：2006年10月28日原告劉華英、馬孝力與被告閆文彬簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同為有效合同。■評析??　　盡管建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房屋應當進行備案登記，但是根據(jù)合同法及其司法解釋的規(guī)定，不違反法律和行

6、政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章，不是法律和行政法規(guī)，對其的違反，只構成行政違規(guī)，而不能據(jù)此認定合同無效。??　　城市房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。??　　根據(jù)上述規(guī)定可知，我國實行房屋租賃登記備案制度，是否登記不影響租賃合

7、同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費流失和防止當事人非法出租房屋，另一個目的則是因為房屋等不動產(chǎn)的交易(包括出租)或設定物權應向社會公示，以維護第三人的合法權益。??　　根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。??　　關于轉(zhuǎn)租問題，筆者認為在以下幾種情況下，轉(zhuǎn)租合同應當認定為有效：??　　1.房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，