當(dāng)前土地市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及對(duì)策

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1、當(dāng)前土地市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及對(duì)策中國(guó)的土地市場(chǎng)的發(fā)展是打破計(jì)劃手段而以市場(chǎng)方式配置資源的過(guò)程，表現(xiàn)為政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度變遷演進(jìn)路徑。近幾年雖然土地的市場(chǎng)化進(jìn)程發(fā)展較快，但原有體制的慣性、土地市場(chǎng)的二元性、政府參與土地經(jīng)營(yíng)等方面的因素，使我國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育不是很完善，目前土地市場(chǎng)存在許多急需改革的方面，主要問(wèn)題如下：　?。保r(nóng)村與城市分割的二元性土地制度以及相關(guān)的國(guó)家對(duì)城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷現(xiàn)象，造成土地市場(chǎng)的“價(jià)格雙軌制”，扭曲了市場(chǎng)功能。????中國(guó)的土地制度是土地為國(guó)家和集體所有，歸屬各級(jí)政府進(jìn)行管理。根據(jù)相關(guān)法律，所有土地進(jìn)入城市市場(chǎng)必須首先由城市政府當(dāng)局進(jìn)行強(qiáng)制征用，集體土地轉(zhuǎn)為建

2、設(shè)用地時(shí)必須收歸國(guó)有，然后通過(guò)幾種方式將之再配置給城市使用者。因此政府擁有從農(nóng)村獲得土地及將之轉(zhuǎn)換給城市使用者的排他性權(quán)力。這種二元制土地結(jié)構(gòu)在土地轉(zhuǎn)換中的價(jià)格雙軌制造成了以下問(wèn)題：農(nóng)村土地所有者和使用者不能參與土地市場(chǎng)的交易，不能參與分配土地在城市市場(chǎng)所產(chǎn)生的增值收益，所獲土地補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)用地在城市被作為建設(shè)用地和商業(yè)用地的土地價(jià)值；由于可以強(qiáng)制低價(jià)從農(nóng)村獲得土地，助長(zhǎng)了對(duì)土地的無(wú)效利用，造成城市“攤大餅”式粗放擴(kuò)張，加大了農(nóng)田流失率；地方政府通過(guò)土地征用獲得大量預(yù)算外收入，形成“土地財(cái)政”，助長(zhǎng)了地方政府對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入及土地相關(guān)融資的過(guò)度依賴，也導(dǎo)致土地儲(chǔ)備制度功能異化；由于土地價(jià)格雙

3、軌制的價(jià)格差，出現(xiàn)了大量的尋租現(xiàn)象，為腐敗創(chuàng)造了可能。????２．管理土地的制度和法律框架不適應(yīng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve????中國(guó)近些年在界定土地

4、使用者與國(guó)家的權(quán)利及責(zé)任方面所進(jìn)行的改革已取得進(jìn)展，但依舊存在沿著城市土地和農(nóng)村土地兩個(gè)軌道分別進(jìn)行改革的問(wèn)題，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵蓋面不健全。在我國(guó)憲法中表明政府為了“公共利益”有權(quán)征用土地，但在《土地管理法》中對(duì)“公共利益”沒有進(jìn)行明確的闡述和界定，也沒有對(duì)其具體范圍進(jìn)行嚴(yán)格限定。這類限制的缺乏，為政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)提供了便利。在此框架下，政府既作為土地的惟一供給者參與市場(chǎng)，同時(shí)又是市場(chǎng)的仲裁者，政府角色的雙重性導(dǎo)致強(qiáng)制性征地范圍過(guò)于寬泛；其次在土地補(bǔ)償方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的價(jià)值是根據(jù)其在城市的位置來(lái)確定的，它與補(bǔ)償?shù)哪康臒o(wú)關(guān)，而土地

5、征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是與過(guò)去三年農(nóng)業(yè)年均產(chǎn)值的倍數(shù)相關(guān)聯(lián)。在土地被作為商業(yè)用途時(shí)，給農(nóng)民的補(bǔ)償明顯會(huì)低于政府從最終使用者那里獲得的轉(zhuǎn)讓費(fèi)?？紤]到城鄉(xiāng)之間的收入和生活水平差距及擴(kuò)大趨勢(shì)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。????總之，我國(guó)土地方面的法律法規(guī)在一些重要的活動(dòng)領(lǐng)域缺乏明確、適當(dāng)?shù)囊?guī)則，缺乏規(guī)制土地儲(chǔ)備的框架，缺乏規(guī)制土地收益權(quán)質(zhì)押貸款的政策，等等。為進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)，建議從以下方面著手：????１．進(jìn)一步完善市場(chǎng)土地配置機(jī)制，限定政府在土地市場(chǎng)中的權(quán)利、責(zé)任范圍，建立透明公開的土地市場(chǎng)。????5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheni

6、ngpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve土地公有制從各方面來(lái)分析都是符合中國(guó)的基本國(guó)情的，應(yīng)堅(jiān)持土地公有的地位毫不動(dòng)搖。在此框架下要進(jìn)行的制度安排就是修正土地市場(chǎng)的利益主體的權(quán)利范圍，建立透明公開的土地市場(chǎng)，有效地制約部分地方政府的行為，減少違法違規(guī)行為的發(fā)生。土地問(wèn)題涉及的利益主體主要包括既是經(jīng)濟(jì)社會(huì)管

7、理者又是土地管理者的政府、土地的實(shí)際占有者及土地需求者，其中最主要的問(wèn)題在于前兩者。因此在加強(qiáng)政府作為土地管理者地位的同時(shí)，要進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)作用，改革和完善土地稅費(fèi)改革，合理分配土地收益，強(qiáng)化土地實(shí)際占有者尤其是農(nóng)民的權(quán)益。????（１）以完善土地稅費(fèi)改革為途徑，降低地方政府“經(jīng)營(yíng)土地”的沖動(dòng)，將政府配置公有土地的權(quán)利限制在合理的范圍內(nèi)。要界定國(guó)家征地的“公共利益”的范圍，國(guó)土資源管理部門對(duì)此要