注會稅法-第八章土地增值稅法(2)

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1、【例題·多選題】以下項目中，轉讓新建房地產(chǎn)和轉讓舊房產(chǎn)計算其土地增值稅增值額均能扣除的項目有（）。A.取得土地使用權所支付的金額B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金D.舊房及建筑物的評估價格【答案】AC【難點歸納2】從不同轉讓主體的不同轉讓行為看扣除項目的差異。歸納圖表：企業(yè)情況轉讓房地產(chǎn)情況可扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金①營業(yè)稅；②城建稅和教育費附加5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）從事房地產(chǎn)開發(fā)

2、的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加各類企業(yè)轉讓存量房1.取得土地使用權所支付的金額2.房屋及建筑物的評估價格①評估價格＝重置成本價×成新度折扣率②不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算扣除（新增）3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加；④購房時繳納的契

3、稅（按發(fā)票每年加計5%的納稅人適用）各類企業(yè)單純轉讓未經(jīng)開發(fā)的土地1.取得土地使用權所支付的金額2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第五節(jié)應納稅額的計算一、增值額的確定（一）通過收入減除扣除項目求得（二）關于評估價格的使用納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；（2）提供的扣除項目不實的；（3）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpubli

4、ctransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve【解釋】1.房地產(chǎn)評估價格是由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。不是由稅務機關進行評估。2.稅務機關可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉讓收入。3.稅務機關可根據(jù)評估

5、價格確定扣除項目金額?！咎崾尽吭u估價有評估找收入和評估成本之分。【例題·單選題】按照土地增值稅有關規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照（）。（2001年）A.稅務部門估定的價格扣除B.稅務部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除C.房地產(chǎn)評估價格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C二、應納稅額的計算方法（一）計算土地增值稅的步驟和公式第一步，計算收入總額第二步，計算扣除項目金額第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額土地增值額=轉讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額第四步，計

6、算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計算稅額。公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（二）土地增值稅計算的命題規(guī)律關于土地增值稅的計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“關系加分攤型”的變化?！纠}·計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%,教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5‰）。已知該

7、公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉讓此樓應納的土地增值稅稅額。（1997年）【答案及解析】這是一個傳統(tǒng)的土地增值稅的計算題，考核傳統(tǒng)的計算步驟和各項目的基本扣除規(guī)定。（1）確定轉讓房地產(chǎn)的收入：轉讓收入為15000萬元。（2）確定轉讓房地產(chǎn)的扣

8、除項目金額：①取得土地使用權所支付的金額為3000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+4000）×10%=700（萬元）④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為:5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanr