三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析

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1、三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析?主講人：吳永康?北京天安偉業(yè)董事長?北京天安偉業(yè)董事長?北京華聯(lián)商廈副總經(jīng)理?多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)服務(wù)全國30多個城市100多個項(xiàng)目?吳永康：今天，有機(jī)會跟大家同探討國內(nèi)二三線城市商業(yè)都市綜合體的一些現(xiàn)狀、發(fā)展和生意模式，我覺得這是一個難得的機(jī)會。本人40不惑，十六五年的職業(yè)生涯，應(yīng)該蠻多元化。在開發(fā)商工作過，做過甲方，也在零售行業(yè)從事管理工作多年，更重要的是，現(xiàn)在是服務(wù)方，作為乙方來為在座各位服務(wù)的企業(yè)進(jìn)行支持服務(wù)，我們這樣的團(tuán)隊(duì)跟在座很多建筑設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司等等都有密切的合作，今天與大家交流起來會比較的直接。???給各

2、位描繪一下二三線城市商業(yè)地產(chǎn)或者都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢、生意模型，我們開發(fā)的一些要點(diǎn)，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)一些要點(diǎn)等等，更多的我們希望能夠從兩個層面來剖析二三線城市大家服務(wù)的開發(fā)項(xiàng)目的一些點(diǎn)。?一、前言????我們也比較一下很流行北上廣深一些都市綜合體的成功或者失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，與二三線城市有什么不同。我們更多的從案例分析，來看到二三線城市目前都市綜合體發(fā)展的瓶頸或者發(fā)展的無奈，或者發(fā)展的機(jī)遇。今天提供的所有二三線城市案例，都是我本人親自操作過的，也是有親身感受。目的是希望大家通過上午的交流，了解二三線城市都市綜合體的發(fā)展未來?以及作為開發(fā)商或者建筑設(shè)計(jì)公司，或者商業(yè)團(tuán)

3、隊(duì)，我們的使命是什么？一線城市與二三線城市是有區(qū)別的，很難簡單的把二三線城市的明天認(rèn)為是北京的今天，有的時候不見得如此，各個地方的人文、文化、價(jià)值觀等等都是不盡相同的。?今天跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況，可能更多的適合于北方城市，我看到一些同事來自于湖南或者南方，不是說沒有借鑒的作用，但是中國太大了，南方和北方差異也非常之大，不見得能完全照單全收。比如距離100公里左右的唐山、秦皇島都有很大的差異，這都是要實(shí)事求是的，不是簡簡單單的跟風(fēng)，萬達(dá)怎么做，我們就跟風(fēng)做，我們學(xué)不了萬達(dá)。最近有一本書《海底撈你學(xué)不會》，很多東西不能照搬召做，根據(jù)實(shí)際情況來發(fā)揮。?跟各位探討一

4、下國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀，然后再講講國內(nèi)一線城市北上廣深商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的生意模式與盈利模型。?二、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀?中國劃分北上廣深叫做一類城市，大多數(shù)同事屬于國內(nèi)二三線城市，二線城市更多的是省會城市，三線的城市是某些弱一點(diǎn)的省會城市或者地級城市，還有一些不是地級城市，例如遼寧大連、山東青島、福建廈門。?目前國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展怎么樣？我們的發(fā)展期我個人覺得應(yīng)該是從2008年奧運(yùn)會開始，二三線城市有了都市綜合體的概念，因?yàn)?008年之前中國都在大興土木改造北京，因?yàn)橛袏W運(yùn)會，北京改的非常令人瞠目結(jié)舌，不能說好也不能說不

5、好，總之用外國人兩三天時間評價(jià)說了不起，然后人家走了，剩余城市怎么樣，我們還要慢慢體會。不管怎么樣，這種大興土木的都市綜合體要知道，單獨(dú)2007年的商業(yè)地產(chǎn)的放量是550萬平米，2008年商業(yè)地產(chǎn)的放量是850萬平米。08年之前都是在北京，比如上海的世博會等等在大興土木，中國城市化建立的一種起點(diǎn)熱潮都來自于奧運(yùn)會，奧運(yùn)會后，中國的各個省會城市，省里的領(lǐng)導(dǎo)下大力氣進(jìn)行各自省里七八個地級市的都市化進(jìn)程，來自河北唐山、秦皇島、張家口、滄州、邯鄲、保定、邢臺方方面面的同事都能感受到，河北說三年大變樣，遼寧說三年要大大變樣，所以城市在不斷的拆，原來的老城區(qū)全部像唐山大地震一樣拆掉了，現(xiàn)

6、在各自城市都是如此，很多原來繁華的市中心都要建立起現(xiàn)代都市的標(biāo)志。這也是從08年，各個二三線城市才開始風(fēng)起云涌向著一種地產(chǎn)的開發(fā)模式，在此之前，主要是房地產(chǎn)的開發(fā)形勢。?今天又發(fā)現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)對住宅市場，政府已經(jīng)嚴(yán)厲控制一年多的時間，最近大家都說房價(jià)拐點(diǎn)了，昨天我看新浪網(wǎng)上講北京已經(jīng)有兩個房子都很有名，一個是在通州北京橡塑11600降到了底點(diǎn)，我今天早上看短信合生創(chuàng)展世界花園在通州9980，現(xiàn)在房地產(chǎn)的寒冬來了，消費(fèi)者的春天開始到來了。這個房地產(chǎn)的打壓限購導(dǎo)致了大家都持幣觀望，今天的二三線城市雖然住宅的開發(fā)仍然比北京、上海一線城市開發(fā)商更有信心一點(diǎn)，但是價(jià)格已經(jīng)明顯的在今年頂多

7、不降價(jià)或者已經(jīng)開始降價(jià)了，北上廣深降得很厲害，在二三線城市住宅還沒有完全探底，但是也沒有漲。這種情況下，大家突然發(fā)現(xiàn)在二三線城市干都市綜合體劃算，因?yàn)槟軌蛸u商鋪，大家不愿意回避又想回避，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為什么要開發(fā)？一是為了要面子，一般開發(fā)商在二三線城市的老大或者前三名，跟政府關(guān)系稱兄道弟，要面子，拿到核心地方的土地，一定要給政府領(lǐng)導(dǎo)面子，蓋唐山第一高，秦皇島第一高，滄州第一大等等。二是發(fā)現(xiàn)商鋪不限購，政府可以支持，商鋪可以包裝，住宅如果能賣五千，商鋪搞不好能賣一萬五，蓋十平米住宅還不如蓋兩到三