二三線城市綜合體運(yùn)營盈利模式與案例解析.doc

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1、二三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析主講人：吳永康北京天安偉業(yè)董事長北京天安偉業(yè)董事長北京華聯(lián)商廈副總經(jīng)理多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)服務(wù)全國30多個(gè)城市100多個(gè)項(xiàng)目瀏覽提示1、建議瀏覽時(shí)，點(diǎn)擊文件標(biāo)題欄的“視圖”，對(duì)“顯示/隱藏”欄的“文檔結(jié)構(gòu)圖”選框進(jìn)行勾選，以便快速定位和瀏覽特定章節(jié)的內(nèi)容；2、該內(nèi)容僅供參考。吳永康：今天，有機(jī)會(huì)跟大家同探討國內(nèi)二三線城市商業(yè)都市綜合體的一些現(xiàn)狀、發(fā)展和生意模式，我覺得這是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。本人40不惑，十六五年的職業(yè)生涯，應(yīng)該蠻多元化。在開發(fā)商工作過，做過甲方，也在零售行業(yè)從事管理工作多年，更重要的是，現(xiàn)在是服務(wù)方，作為乙方來

2、為在座各位服務(wù)的企業(yè)進(jìn)行支持服務(wù)，我們這樣的團(tuán)隊(duì)跟在座很多建筑設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司等等都有密切的合作，今天與大家交流起來會(huì)比較的直接。給各位描繪一下二三線城市商業(yè)地產(chǎn)或者都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢(shì)、生意模型，我們開發(fā)的一些要點(diǎn)，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)一些要點(diǎn)等等，更多的我們希望能夠從兩個(gè)層面來剖析二三線城市大家服務(wù)的開發(fā)項(xiàng)目的一些點(diǎn)。一、前言我們也比較一下很流行北上廣深一些都市綜合體的成功或者失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，與二三線城市有什么不同。我們更多的從案例分析，來看到二三線城市目前都市綜合體發(fā)展的瓶頸或者發(fā)展的無奈，或者發(fā)展的機(jī)遇。今天提供的所有二三線城市案例，都是我本人親自

3、操作過的，也是有親身感受。目的是希望大家通過上午的交流，了解二三線城市都市綜合體的發(fā)展未來，以及作為開發(fā)商或者建筑設(shè)計(jì)公司，或者商業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們的使命是什么？一線城市與二三線城市是有區(qū)別的，很難簡單的把二三線城市的明天認(rèn)為是北京的今天，有的時(shí)候不見得如此，各個(gè)地方的人文、文化、價(jià)值觀等等都是不盡相同的。今天跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況，可能更多的適合于北方城市，我看到一些同事來自于湖南或者南方，不是說沒有借鑒的作用，但是中國太大了，南方和北方差異也非常之大，不見得能完全照單全收。比如距離100公里左右的唐山、秦皇島都有很大的差異，這都是要實(shí)事求是的，不是簡簡單單的

4、跟風(fēng)，萬達(dá)怎么做，我們就跟風(fēng)做，我們學(xué)不了萬達(dá)。最近有一本書《海底撈你學(xué)不會(huì)》，很多東西不能照搬召做，根據(jù)實(shí)際情況來發(fā)揮。跟各位探討一下國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀，然后再講講國內(nèi)一線城市北上廣深商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的生意模式與盈利模型。二、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀中國劃分北上廣深叫做一類城市，大多數(shù)同事屬于國內(nèi)二三線城市，二線城市更多的是省會(huì)城市，三線的城市是某些弱一點(diǎn)的省會(huì)城市或者地級(jí)城市，還有一些不是地級(jí)城市，例如遼寧大連、山東青島、福建廈門。目前國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展怎么樣？我們的發(fā)展期我個(gè)人覺得應(yīng)該是從2008年奧運(yùn)會(huì)開始，二

5、三線城市有了都市綜合體的概念，因?yàn)?008年之前中國都在大興土木改造北京，因?yàn)橛袏W運(yùn)會(huì)，北京改的非常令人瞠目結(jié)舌，不能說好也不能說不好，總之用外國人兩三天時(shí)間評(píng)價(jià)說了不起，然后人家走了，剩余城市怎么樣，我們還要慢慢體會(huì)。不管怎么樣，這種大興土木的都市綜合體要知道，單獨(dú)2007年的商業(yè)地產(chǎn)的放量是550萬平米，2008年商業(yè)地產(chǎn)的放量是850萬平米。08年之前都是在北京，比如上海的世博會(huì)等等在大興土木，中國城市化建立的一種起點(diǎn)熱潮都來自于奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)會(huì)后，中國的各個(gè)省會(huì)城市，省里的領(lǐng)導(dǎo)下大力氣進(jìn)行各自省里七八個(gè)地級(jí)市的都市化進(jìn)程，來自河北唐山、秦皇島、張家口、滄州、邯鄲、保

6、定、邢臺(tái)方方面面的同事都能感受到，河北說三年大變樣，遼寧說三年要大大變樣，所以城市在不斷的拆，原來的老城區(qū)全部像唐山大地震一樣拆掉了，現(xiàn)在各自城市都是如此，很多原來繁華的市中心都要建立起現(xiàn)代都市的標(biāo)志。這也是從08年，各個(gè)二三線城市才開始風(fēng)起云涌向著一種地產(chǎn)的開發(fā)模式，在此之前，主要是房地產(chǎn)的開發(fā)形勢(shì)。今天又發(fā)現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)對(duì)住宅市場(chǎng)，政府已經(jīng)嚴(yán)厲控制一年多的時(shí)間，最近大家都說房價(jià)拐點(diǎn)了，昨天我看新浪網(wǎng)上講北京已經(jīng)有兩個(gè)房子都很有名，一個(gè)是在通州北京橡塑11600降到了底點(diǎn)，我今天早上看短信合生創(chuàng)展世界花園在通州9980，現(xiàn)在房地產(chǎn)的寒冬來了，消費(fèi)者的春天開始到來了。這個(gè)房

7、地產(chǎn)的打壓限購導(dǎo)致了大家都持幣觀望，今天的二三線城市雖然住宅的開發(fā)仍然比北京、上海一線城市開發(fā)商更有信心一點(diǎn)，但是價(jià)格已經(jīng)明顯的在今年頂多不降價(jià)或者已經(jīng)開始降價(jià)了，北上廣深降得很厲害，在二三線城市住宅還沒有完全探底，但是也沒有漲。這種情況下，大家突然發(fā)現(xiàn)在二三線城市干都市綜合體劃算，因?yàn)槟軌蛸u商鋪，大家不愿意回避又想回避，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為什么要開發(fā)？一是為了要面子，一般開發(fā)商在二三線城市的老大或者前三名，跟政府關(guān)系稱兄道弟，要面子，拿到核心地方的土地，一定要給政府領(lǐng)導(dǎo)面子，蓋唐山第一高，秦皇島第一高，滄州第一大等等。