二三線城市商業(yè)地產(chǎn)盈利模式解析

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1、主講：張志東二三線城市商業(yè)地產(chǎn)盈利模式解析張志東Jerryzhang中房協(xié)　商業(yè)＆旅游地產(chǎn)資格認(rèn)證－主講專(zhuān)家講師ＣＥＴＶ東方名家－　特聘專(zhuān)家上海復(fù)旦大學(xué)　商業(yè)地產(chǎn)研究所－研究員清華大學(xué)《房地產(chǎn)總裁班》特聘講師清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力－特聘講師中國(guó)人力和社會(huì)保障部《房地產(chǎn)策劃師》職業(yè)資格認(rèn)證專(zhuān)家張志東工作室創(chuàng)始人商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，它要求把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，往往采用先地產(chǎn)后商業(yè)的做法，把房子蓋起來(lái)以后、招商再開(kāi)始銷(xiāo)售，這樣必然造成商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)發(fā)展的不相適應(yīng)。其結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的空置率居高不下，嚴(yán)重影響了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的持

2、續(xù)健康發(fā)展。第一篇盈利的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的主要表現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的原因分析商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)所帶來(lái)的問(wèn)題解決商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題的建議（一）建筑設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位脫節(jié)（二）前期招商與后續(xù)經(jīng)營(yíng)的脫節(jié)（三）商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的主要表現(xiàn)（一）建筑設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位脫節(jié)多數(shù)開(kāi)發(fā)商自我定位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)合理的市場(chǎng)定位缺乏不良影響：市場(chǎng)定位不合理，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平在使用中存在著設(shè)計(jì)的先天不足，給項(xiàng)目今后的運(yùn)作帶來(lái)了不便，降低了效率不少項(xiàng)目在建成后，為滿(mǎn)足租戶(hù)的要求需大幅度改造物業(yè)，從而造成了人、財(cái)、物的嚴(yán)重浪費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤目的好賣(mài)好

3、租使用面積最大化建設(shè)成本最低（二）前期招商與后續(xù)經(jīng)營(yíng)的脫節(jié)我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)賣(mài)完就走由于商業(yè)地產(chǎn)已被拆零成小商鋪賣(mài)掉，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬眾多業(yè)主或租戶(hù)，地產(chǎn)商也無(wú)權(quán)干涉。開(kāi)發(fā)、出售、再開(kāi)發(fā)的循環(huán)周期不可能完成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的完善規(guī)劃（三）商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)我國(guó)商業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大于商業(yè)發(fā)展速度商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)攀升社會(huì)資源的很大浪費(fèi)突顯矛盾（一）房地產(chǎn)公司是一個(gè)項(xiàng)目性公司（二）房地產(chǎn)是我國(guó)目前公認(rèn)的暴利行業(yè)之一（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和人才（四）商業(yè)地產(chǎn)商資金緊缺（五）缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的原因分析（一）房地產(chǎn)公司

4、是一個(gè)項(xiàng)目性公司目前的體制房地產(chǎn)公司公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)獲得土地商業(yè)可以連續(xù)經(jīng)營(yíng)連續(xù)經(jīng)營(yíng)才可能獲取豐厚的利潤(rùn)房地產(chǎn)公司的“短壽”與商業(yè)公司的“長(zhǎng)命”形成了很大的反差造成商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的一個(gè)先天性體制問(wèn)題（二）房地產(chǎn)是我國(guó)目前公認(rèn)的暴利行業(yè)之一商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)是非常高的，這也是近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個(gè)很重要的原因。商業(yè)目前在我國(guó)是微利行業(yè)，受利益趨動(dòng)，在當(dāng)前房地產(chǎn)還比較熱，銷(xiāo)售形勢(shì)基本上還不錯(cuò)的前提下，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商僅僅把商業(yè)地產(chǎn)視作獲取高利的一種手段，自然不會(huì)在后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)上作長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。政府部門(mén)調(diào)查顯示，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高達(dá)到20%以上，高的甚至超過(guò)100%。而商業(yè)地產(chǎn)

5、價(jià)格比住宅又會(huì)高出數(shù)倍，甚至十幾倍。2.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)需整合商業(yè)資源就可獲取暴利。1.目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是建立在城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張和對(duì)新興商業(yè)設(shè)施需求急劇增長(zhǎng)的基礎(chǔ)之上，加上部分城市房地產(chǎn)“炒房”之投機(jī)風(fēng)過(guò)盛，拉大了房地產(chǎn)泡沫。3.市場(chǎng)供需關(guān)系呈現(xiàn)出“有和無(wú)”而非“好與壞”的賣(mài)方優(yōu)勢(shì)，促長(zhǎng)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的浮躁心態(tài)和盲目行為，而缺乏專(zhuān)業(yè)資源整合的簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)依然可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)暴利商業(yè)地產(chǎn)在整合商業(yè)資源上喪失了利益驅(qū)動(dòng)力原因（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和人才1.商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，具有更多更高的綜合性要求。2.商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重經(jīng)營(yíng)的增值和投資的潛力等品質(zhì)指標(biāo)，產(chǎn)

6、品的性質(zhì)應(yīng)歸類(lèi)為間接用于經(jīng)營(yíng)投資的商業(yè)資本。3.商業(yè)地產(chǎn)作為整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個(gè)基礎(chǔ)性的上游產(chǎn)業(yè)，它的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專(zhuān)業(yè)內(nèi)容。4.商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性更是涉及到相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、市場(chǎng)容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等綜合因素。商業(yè)地產(chǎn)的雙重特色跨行業(yè)的復(fù)合屬性項(xiàng)目選址立項(xiàng)規(guī)劃招商設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才匱乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“兩張皮”（四）商業(yè)地產(chǎn)商資金緊缺一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則幾億元，多的甚至達(dá)幾十億元，而開(kāi)發(fā)商往往僅能投入10％一20％的自有資金，其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道

7、。目前的國(guó)家宏觀調(diào)控政策直接融資渠道很狹窄信托資金受到各種條件的限制較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育強(qiáng)大消化能力的主力店客戶(hù)向銀行貸款的難度很大（五）缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃無(wú)法滿(mǎn)足多樣性的消費(fèi)需求，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施，或面臨著經(jīng)營(yíng)艱難的窘境，或被長(zhǎng)期閑置，浪費(fèi)了寶貴社會(huì)資源。我國(guó)許多地方商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本上處于一種無(wú)序狀態(tài)，只要開(kāi)發(fā)商拿到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)，就基本可以憑想象蓋起一座樓，在樓內(nèi)留出些鋪面就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不適應(yīng)網(wǎng)點(diǎn)布局的嚴(yán)重失衡業(yè)態(tài)的選擇上缺少休閑、