寫字樓物業(yè)管理方案

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1、寫字樓物業(yè)管理方案　　大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。　　第一階段：早期物業(yè)管理介入階段　　從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本?！　∫?、管理內(nèi)容：　　1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；　　2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)

2、計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；　　3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；　　4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；　　5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；　　6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；　　7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；　　8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；　　9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；　　10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；　　11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收?！　《⒐芾泶胧骸　?、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可

3、依，有章可循；　　2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；　　3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；　　4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；　　第二階段：前期物業(yè)管理階段　　前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面?！　∫?、接管驗(yàn)收管理方案　　為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，上海朗泰物

4、業(yè)管理有限公司在接管前進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序　?。ㄒ唬?、管理內(nèi)容：　　1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；　　2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；　　3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改?！　?、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；　　5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：　?。?）核對、接收各類房屋和鑰匙；　?。?

5、）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；　　（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；　?。?）核對、接收各類標(biāo)識(shí)?！　。ǘ┕芾泶胧骸　?、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；　　2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；　　3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；　　4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。　　二、業(yè)主入伙管理方案　　在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司非常重視業(yè)主入伙工作的管理?！　。ㄒ唬┕芾韮?nèi)容：　　1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；　　2

6、、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；　　3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：　　（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；　?。?）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；　?。?）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；　?。?）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。　?。ǘ┕芾泶胧骸　?、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；　　2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；　　3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；　　4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；　　5、

7、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)?！　∪?、治安管理方案　　在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，　　特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案?！　。ㄒ唬┕芾韮?nèi)容：　　1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。　?。?）門崗的任務(wù)：　　?禮儀服務(wù)；　　?維護(hù)出入口的交通秩序；　　?對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；　　?制止身份不明

8、人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；　　?夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記；　　?嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；　　?遇到外來人員