解讀中國的房地產市場是否正在崩潰？

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1、解讀中國的房地產市場是否正在崩潰？　　自2014年上半年期，中國的房地產市場便開始顯著降溫，新建房屋銷售量以及庫存增量均大幅下降。這比預期的衰退更加猛烈——不僅二三線中小城市受到沖擊，如北京、上海、深圳以及廣州等一線大城市也受到影響——同時和去年節(jié)節(jié)上升的銷售數據與兩位數的價格增長形成強烈對比。出于對銀行系統(tǒng)違約的擔心以及對中國經濟高度杠桿化的觀感，中國的房地產市場領域的這一突然衰退受到密切關注。許多評論員相信，這意味著該領域面臨轉折，并且會引發(fā)中國經濟的硬著陸甚至是金融危機。過去十年內，中國的房地產市場部門成為該國經濟增長的重要支柱，同時也推動商品價格不斷上漲。中國的房地產市場

2、的暴跌將會沖擊其他領域，同時會波及那些依賴向中國出口原材料的資源密集型的經濟體。　　中國的房地產市場總是處于風口浪尖之中，引起無數熱議和爭論。如果不能正確理解該市場的歷史和運行機制，分析家們就會錯誤地把今天中國的情況與20世紀90年代的日本房地產泡沫破裂或2008年美國的房屋市場風暴相類比，暗示中國即將經歷相似的情況?！　τ谥袊姆康禺a市場的擔憂過于言過其實了。首先，中國的個人住房市場非常年輕，直到1998年該市場才成型。過去16年里，中國的房地產市場領域在價格水平和投資規(guī)模上都急劇增長。周期性的市場下行或是由宏觀經濟原因、信貸緊縮造成，亦或是由政府嘗試阻止該領域過熱或過冷造成

3、的。這種周期性某種程度上是好事，因為他能防止投資者就價格上升或下降單邊下注，因此也能防止過度投機。很大程度上是因為在金融創(chuàng)新有限、市場發(fā)展程度有限、存在懲罰性稅收的原因，中國的房地產市場與其他發(fā)達經濟體相比更少地杠桿化。自2009年其，開發(fā)商們就開始降低自身的資產負債率水平，同時中國的購房者在申請住房按揭貸款時必須支付至少30%的首付。　　其次，如果目前中國的房地產市場下行比預期要更為嚴重的話，那么政府仍有足夠的政策手段防止中國的房地產市場徹底崩潰。短期而言，政府能夠放松其四年前出臺的防止投資購房的政策。事實上在本文撰寫同時，有大約30個左右的中國城市正在放寬房地產緊縮政策，這一

4、政策原意在防止過度投機。此外，政府還能夠放松戶籍登記制度，允許外來城市益民購買房屋并鼓勵他們在城市永久定居?！　【椭衅诙?，政府能夠采取一系列措施，譬如在大城市重新啟動經濟適用房項目，該項目由房地產稅提供資金，而房地產稅意在縮小收入不平等并鼓勵租房居住。而為了降低銀行領域風險，政府能夠支持銀行發(fā)行資產擔保債券以減輕其按揭貸款資產期限錯配的風險。再者，通過房地產投資信托基金來多元化房地產開發(fā)商的資金來源，同樣能夠降低他們對銀行投資的依賴。中國還應該著力加強房地產交易數量、位置以及其他關鍵信息的數據收集。　　更重要的是，對于城市房地產的需求在下一個十年內仍將高企。據預測，至2023年

5、在城市生活的人數將新增2億。從這個意義上講，中國的房地產市場并不需要經歷日本在20世紀90年代或是美國在2008年所經受過的類似事件。只要城市化進程繼續(xù)并且政府執(zhí)行正確的政策，房地產市場的下行將被證明是周期性的，而重大舉措也不會出臺。這也就是說，政府應借這次下行的機會進行足夠的制度變革，并將房地產市場引導至一個在長期內能夠更加持續(xù)發(fā)展的軌道上來?！　”菊吆唸髮⒚枥L中國房地產市場的歷史與所處情境，分析造成目前現狀的原因，同時詳細解析各種政策選擇，以及分析中國為將其房地產市場拉回到平衡和可持續(xù)發(fā)展軌道上應采取何種改革?！　∵^去十年內中國的房地產市場已經成為推動中國經濟增長的重要引擎

6、。平均而言，2004年至2013年房地產投資占中國固定資產投資的20%，住宅投資則占固定資產投資的14.1%。在2013年，住宅投資拉動了0.8%的經濟增長。然而，房地產市場放緩對經濟增長的間接影響可能筆者更大，因為其涉及到一個包括鋼鐵、建筑材料和建筑設備、白色家電、家具、銀行以及房地產相關服務業(yè)在內的巨大產業(yè)鏈。除了對實體經濟有重要意義外，中國的房地產市場的重大調整同樣會引發(fā)信托產品的崩盤，而信托產品是影子銀行活動的形式之一，在中國這就算不會引發(fā)金融危機，也會引起巨大的金融動蕩。此外，在中國房地產領域的降溫將會對商品價格造成消極影響，這將會影響那些向中國大量出口商品的國家的宏觀

7、經濟狀況。　　由于房地產市場對中國和世界其他地區(qū)有著重要地位，2014年初中國的房地產市場這些令人警覺的現象可能意味著其將在近十年的快速增長后迎來巨大調整。出于對影子銀行違約的擔憂以及房地產開發(fā)商和銀子銀行間曖昧的融資關系，某些市場分析師認為目前已經是“中國房地產快速增長的終結”，如果還稱不上崩潰的話。