房地產(chǎn)市場的發(fā)展與崩潰時點

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1、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與崩潰時點的一點個人意見中國的房地產(chǎn)產(chǎn)市場到底會不會崩潰，會怎么崩潰，到底如何是一種健康的發(fā)展模式，我很好奇，也很感興趣，但是面臨如此大的一個課題，沒有可以給出完全正確的答案，我僅僅想要從我個人的一些直覺結(jié)合部分并不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來簡單的猜測一下中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r。A崩潰主要觀點：1、房價收入比約為1:20，即一個普通中國人要花費20年的時間才能買的起一套房，國際房價收入比約為1:6左右，即六年可以買起一套房；2、房價租售比，國際上認(rèn)為在發(fā)展穩(wěn)定國家的租售比一般為1:100，即每平方米房價相當(dāng)于8-10年的房租來收回，在發(fā)展增速

2、比較高的國家可以達到1:230左右，按照鄭州現(xiàn)有房價1萬/平米，最高租金300/平米·月，可估算全國的平均租售比為1:330左右，應(yīng)該說超越了國際租售比的警戒線，在北京等一線城市租售比最高可能達到1:600左右，即需要50年才能收回租金。3、空置率，有知名房地產(chǎn)評論家牛刀指出中國的房地產(chǎn)空置約有6540萬套，可供2.6億人居住，也有房地產(chǎn)老總?cè)沃緩娭赋鲋袊康禺a(chǎn)的空置率為4%，此數(shù)據(jù)難以準(zhǔn)確統(tǒng)計，局部城市大規(guī)?？罩么_實存在。4、案例，假設(shè)房地產(chǎn)崩潰是指崩潰是指一年下跌30%，或者3～5年跌幅超過50%。已知溫州2012年房地產(chǎn)市場的平均價格回調(diào)了30%

3、-40%，可以認(rèn)為是房地產(chǎn)市場崩潰的可能參照。5、人均住房面積。已知歐洲的人均住房面積35.4平米，即三口之家所需住房面積為120平米左，中國人均住房面積已達到36平米，超過了部分歐洲發(fā)達國家的人均居住面積，認(rèn)為已經(jīng)達到飽和。B非崩潰主要觀點：1、土地保有量。共所周知，中國的土地要緊守18億畝的耕地紅線，中國雖然地大物博卻遠遠不能和美國的耕地面積約29億畝相比，但與此同時中國的人口卻是美國人口的6倍，因此建設(shè)用地必然是有限且不可再生資源，房地產(chǎn)的長期發(fā)展是必然結(jié)果。1、城市化率。房地產(chǎn)老總?cè)沃緩娞岬淖疃嗟氖浅鞘谢剩魏我粋€國家人均達到了3000美金的

4、時候，會有大量的人口涌入城市，為城市帶來新一輪的發(fā)展契機，并帶來經(jīng)濟增長的機遇。根據(jù)中國城市化率從30%要上升到國際標(biāo)準(zhǔn)的70%，中國現(xiàn)在的城市化率僅僅達到了55%左右，所以房地產(chǎn)的高房價依然會持續(xù)。C、價格影響因素主要觀點：1、投資需求及觀念。伴隨著中國房地產(chǎn)的高漲和中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，國際熱錢和民間借貸推高了中國房價，高房價也催化了中國人重房子的根深蒂固的觀念，同時買房的保值心理使得房地產(chǎn)能夠跑贏中國的通貨膨脹也成為了高房價的不二推手。2、中國大量發(fā)行貨幣，2012年發(fā)行M2接近100萬億，對于經(jīng)濟整體的影響極為巨大，受益者為中國收入人群最頂端的2

5、0%。3、房地產(chǎn)綁架了銀行。中國法制的不規(guī)范，為前期大量投機商人留下了機會，空手套白狼，高評估，貸款質(zhì)押，中國房地產(chǎn)的崩潰必然會給銀行帶來巨額呆壞賬，如若國家允許房地產(chǎn)崩潰則會引發(fā)國家性經(jīng)濟動蕩，損失難以估量。4、剛性需求。由城市化率帶來的，并且最終消化掉房地產(chǎn)市場的中國新生代的中產(chǎn)階級，也是中國中產(chǎn)階級收入陷阱的最大填坑者。鄭州從02年左右的500萬常住人口發(fā)展到近千萬的常住人口，充分說明中國剛需的存在量。5、配套因素。北京上海的房價無限高，因為資源的高度集中，不論是學(xué)校還是生活保障，北京上海占足了優(yōu)勢。而作為香港人的后花園的溫州卻沒有支撐起房地產(chǎn)的

6、欣欣向榮，因為吸引力不足。6、中國不可忽略的影響因素，應(yīng)包括人口結(jié)構(gòu)的變化和老齡化社會的影響，雖然我還沒想清楚影響因素如何作用于中國房地產(chǎn)。7、政府行為。限購、限價、限利、房產(chǎn)稅都是為抑制房地產(chǎn)過快上漲，并非是不上漲的行為，但會短期內(nèi)影響房地產(chǎn)價格。D、個人結(jié)論1、（長期來看）中國人性格內(nèi)喜歡大、寬敞、氣派的東西，更愛面子，因此個人結(jié)論中國雖然達不到美國人均92平米的住房面積，但是按照現(xiàn)有住房面積計算，中國城市的房屋總面積還有較大差距，因此房地產(chǎn)行業(yè)還會有一個發(fā)展期，不會在短期內(nèi)陷入崩潰。同時，有泳池或者地面車庫等高端產(chǎn)品的數(shù)量因為受到土地供應(yīng)量的限制

7、還會有局部的較快上升期，上升期的來臨時間應(yīng)該在人均收入增幅最快時期。2、（現(xiàn)行問題）高房價，低收入，如何破？20年才能買一套房子的價格不是任何一個政府愿意看到的，如何在能保障經(jīng)濟發(fā)展的同時，讓房價回歸到合理區(qū)間，政府應(yīng)該會出臺政策鼓勵經(jīng)濟的高速發(fā)展，例如削減稅費，簡化政府程序，規(guī)范政府職能上做一些文章，快速拉動整體收入的上漲，給創(chuàng)業(yè)者制造機會。3、（當(dāng)前發(fā)展趨勢）一線城市人口飽和度過高，已經(jīng)給經(jīng)濟帶來了較多負面影響，因此一線城市的房價會企穩(wěn)，短時間內(nèi)不會發(fā)生大規(guī)模上漲或下跌；二線城市人口涌入速度較快，在高房價的情況下依然會保持增速，增速與該地域經(jīng)濟發(fā)展

8、狀況相關(guān)，會緩慢上漲至偏高價值；三線和中小城市將會在人均收入達到一定規(guī)模時，步入高速上漲，上漲