【產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來前景分析

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1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專題前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年六月4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來前景分析盈利空間可觀傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)一定是產(chǎn)業(yè)配套概念，將向產(chǎn)業(yè)融合方向發(fā)展，房地產(chǎn)要從“住”“炒”轉(zhuǎn)向更廣范圍的“用”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于其本身可持續(xù)性發(fā)展，在不景氣的地產(chǎn)行業(yè)中，屬于朝陽行業(yè)，未來前景廣闊。新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級等都要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)國家戰(zhàn)略相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合是發(fā)展的重要趨勢，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的要素和城市的功能結(jié)合在一起才有更大的發(fā)展?jié)摿Α皥@區(qū)運(yùn)營+配套”的產(chǎn)業(yè)新城模式將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大方向。一、盈利空間可觀4目前國內(nèi)排

2、名前20的房地產(chǎn)商，有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并成立了專門的市場研發(fā)部門。開發(fā)商中包括萬達(dá)、復(fù)地、富力等大開發(fā)商在內(nèi)，京東等企業(yè)均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要受高盈利性和低投入的驅(qū)使。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和收益率都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，所以容易吸引開發(fā)商。從歷年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)披露年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收益率不到5%，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則可以達(dá)到8%。另外，住宅地產(chǎn)的暴利已經(jīng)過去了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暴利時代則剛剛來臨。二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人力結(jié)構(gòu)建設(shè)將是行業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)中央出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)文件后，

3、地方政府逐步產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理，產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)運(yùn)營將更加市場化。組建專業(yè)化的運(yùn)作隊(duì)伍，招商隊(duì)伍，構(gòu)建完善的運(yùn)營組織架構(gòu)，才能優(yōu)化人才隊(duì)伍、及時改進(jìn)管理理念、提升服務(wù)質(zhì)量，從根本上解決政府運(yùn)營管理人員少、專業(yè)化程度低、企業(yè)需求響應(yīng)滯后等諸多問題。運(yùn)營商應(yīng)按照企業(yè)的需求將服務(wù)內(nèi)容分為若干模塊，如物業(yè)管理服務(wù)、融資擔(dān)保服務(wù)、企業(yè)咨詢服務(wù)和人力資源服務(wù)等，運(yùn)營商將以4專業(yè)經(jīng)營或者專業(yè)服務(wù)外包的形式與來與廠家需求實(shí)現(xiàn)全面對接和即時響應(yīng)，使企業(yè)不出產(chǎn)業(yè)園區(qū)便可以解決所面臨的服務(wù)需求問題。專業(yè)化的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營體系是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵，人力結(jié)構(gòu)建設(shè)也是重中之重。三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

4、經(jīng)濟(jì)將在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演更加重要的角色中國經(jīng)濟(jì)增速現(xiàn)階段由過去兩位數(shù)增長進(jìn)入個位數(shù)增長，顯示出放緩態(tài)勢。除此之外，固定資產(chǎn)的投資、財政收入、進(jìn)出口、外匯儲備等方面的數(shù)據(jù)也顯示出放緩的態(tài)勢。但是另一方面，中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，比如消費(fèi)增長非常平穩(wěn)、勞動力就業(yè)平穩(wěn)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資加速、“一帶一路”所帶動的對外直接投資增長等。中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，從高速增長到中高速增長，這是一種規(guī)律性的變化，有其一定的合理性，其中有老齡化、過去的增長模式過于粗放等原因，因此需要進(jìn)入“換檔期”，需要對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。新常態(tài)經(jīng)濟(jì)是一個轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，依靠外需轉(zhuǎn)向更多的依靠內(nèi)需，高投資轉(zhuǎn)向投資

5、與消費(fèi)合理比例，從第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)并進(jìn)，4從低附加值轉(zhuǎn)向高附加值領(lǐng)域，從勞動密集資源密集轉(zhuǎn)向技術(shù)密集、知識密集，這是個轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)型需要動力，需要新動力。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金期，并在中國經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新熱潮，將引領(lǐng)區(qū)域運(yùn)營與價值創(chuàng)造的某種新趨勢。這除了受目前的跌宕不安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大背景影響外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)本質(zhì)的區(qū)別或?qū)Q定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的歷史使命。它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)

6、城市的繁榮和升級。4