【產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典型商業(yè)模式分析

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1、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院f.qianzhan.com園區(qū)地產(chǎn)專題前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年五月4前瞻產(chǎn)業(yè)研究院f.qianzhan.com產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四大典型商業(yè)模式分析當(dāng)前，房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上(萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧等)涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近年來，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范圍內(nèi)大肆布局。市面上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也似乎每家都宣稱自己有獨(dú)到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、officepark模

2、式、商貿(mào)物流城模式、總部基地商業(yè)模式等，眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象，其背后蘊(yùn)藏的資本運(yùn)作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的精髓，在此總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式。一、地產(chǎn)開發(fā)商模式4前瞻產(chǎn)業(yè)研究院f.qianzhan.com盈利模式：物業(yè)出售物業(yè)出租增值服務(wù)開發(fā)者獲取土地后，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式，本質(zhì)上與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，也因此成眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商

3、模式盈利模式：土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)開發(fā)者與地方政府就某產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)達(dá)成協(xié)議，在規(guī)定年限內(nèi)，負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的基建及公共設(shè)施建設(shè)與運(yùn)管，同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招商與物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作等;最后，以新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成部分比例作為回報(bào);合作期限結(jié)束后，將新城基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件已交給政府。4前瞻產(chǎn)業(yè)研究院f.qianzhan.com三、產(chǎn)業(yè)投資商模式盈利模式：園區(qū)運(yùn)作資本運(yùn)作基金管理產(chǎn)業(yè)投資商模式實(shí)行“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)，向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土

4、地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值，典型代表：張江高科。四、基金投資商模式4前瞻產(chǎn)業(yè)研究院f.qianzhan.com盈利模式：基金管理物業(yè)資本化基金投資商通過發(fā)行地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，發(fā)行Reits對物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作

5、，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院觀點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯、盈利方式以及核心能力要求，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，尤其是新進(jìn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，該四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合之說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)，根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業(yè)模式，以幫助自己在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯(cuò)路、冤路。4