特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告

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1、盡職調(diào)查報(bào)告國民信托有限公司恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告33/33盡職調(diào)查報(bào)告目錄一、信托基本要素4二、信托交易結(jié)構(gòu)5（一）交易結(jié)構(gòu)圖5（二）交易結(jié)構(gòu)說明5三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用6（一）信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式6（二）受托人對信托財(cái)產(chǎn)的管理7（三）信托財(cái)產(chǎn)退出方式8四、信托收益、費(fèi)用、報(bào)酬8（一）信托收益8五、融資方資信調(diào)查9（一）融資方基本情況9（二）公司歷史沿革和股東9（三）主要榮譽(yù)10（四）公司經(jīng)營情況及重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目10（五）財(cái)務(wù)狀況分析11（六）融資方資信狀況分析17六、信托資金運(yùn)用17（一）特定資產(chǎn)概況17（二）特定資產(chǎn)收益概況23（三）

2、銷售收入壓力測試26七、信托資金退出方式及還款來源27（一）退出方式27（二）還款來源28八、抵質(zhì)押基本情況28（一）物業(yè)抵押價(jià)值分析28（二）公司股權(quán)質(zhì)押29（三）實(shí)際控制人個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保29九、項(xiàng)目合規(guī)性分析30（一）信托合法性30（二）信托資金運(yùn)用方向合法性31（三）在建工程抵押、解押政策31十、風(fēng)險(xiǎn)分析與對策31（一）風(fēng)險(xiǎn)揭示31（二）風(fēng)險(xiǎn)控制措施32十一、結(jié)論及建議32十二、信托相關(guān)文件33十三、資料清單3333/33盡職調(diào)查報(bào)告我司作為受托人，擬設(shè)立并發(fā)行“恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”。信托期限為2年，計(jì)劃募集資金13,500萬元。受托

3、人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓內(nèi)蒙古長興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“長興房地產(chǎn)”）所持有的位于呼和浩特市賽罕區(qū)錫林南路以東、山丹路以北的“恩和家園”未銷售部分之特定資產(chǎn)收益權(quán)（包括但不限于經(jīng)營、管理以及處置特定資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益權(quán)）以獲取投資收益并分配予受益人。長興房地產(chǎn)承諾信托期滿前按約溢價(jià)回購該標(biāo)的收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)資金的退出。長興房地產(chǎn)將其合法擁有的在建工程“恩和家園”未銷售部分抵押給受托人，為到期按約回購提供抵押擔(dān)保?！岸骱图覉@”未銷售部分抵押物價(jià)值約為2.5114億元，本金抵押率不高于45%。同時(shí)，長興房地產(chǎn)全部股東將持有的該公

4、司股權(quán)質(zhì)押給我司。一、信托基本要素1、信托名稱：恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃。2、信托規(guī)模：人民幣1.35億元，（以實(shí)際募集金額為準(zhǔn)，滿1億元即可宣告成立）。3、信托期限：24個(gè)月，滿18個(gè)月可提前終止。4、資金使用方：長興房地產(chǎn)。5、委托人：合格投資者。6、受托人：國民信托。7、資金投向：用于在建工程恩和家園配套設(shè)施完善工程，以及綜合驗(yàn)收前應(yīng)繳付的城市配套費(fèi)和支付工程款等項(xiàng)目。8、信托資金運(yùn)用方式：受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓長興房地產(chǎn)所持有的位于呼和浩特市賽罕區(qū)錫林南路以東、山丹路以北的在建工程“恩和家園”未銷售部分

5、之特定資產(chǎn)收益權(quán)（包括但不限于經(jīng)營、管理以及處置特定資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益權(quán)）。9、委托人預(yù)期收益：100萬-300萬（不含）10%；300萬以上11%10、信托收益分配方式：按半年分配收益，到期返還本金和剩余收益。11、還款來源：長興房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。12、增信措施：(1)在建工程抵押。將“恩和家園”未銷售部分抵押給受托人，本金抵押率為43.56%。(2)股權(quán)質(zhì)押。長興房地產(chǎn)全部股東將其持有的長興房地產(chǎn)公司股權(quán)質(zhì)押。33/33盡職調(diào)查報(bào)告(3)個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保：長興房地產(chǎn)實(shí)際控制人承擔(dān)個(gè)人無限連帶擔(dān)保責(zé)任13、償債保障措施:（1）設(shè)立資金監(jiān)管。開設(shè)監(jiān)管賬戶，對信托資

6、金的使用事先審核，確保資金用于指定用途;（2）設(shè)立銷售回款賬戶。開設(shè)銷售回款賬戶，對抵押物銷售情況進(jìn)行有效監(jiān)管。（3）設(shè)定提前歸集條款。信托到期前提前6個(gè)月歸集本金至以長興房地產(chǎn)名義開立的信托資金歸集賬戶。14、銷售方式：第三方銷售。15、解押事項(xiàng)信托計(jì)劃存續(xù)期間，經(jīng)受托人同意，長興房地產(chǎn)可以向受托人支付保證金，以置換本信托計(jì)劃項(xiàng)下原抵押物，但應(yīng)保證：本信托計(jì)劃項(xiàng)下抵押物評估價(jià)值×信托計(jì)劃成立時(shí)抵押率+本信托計(jì)劃項(xiàng)下保證金總金額(如有)≥存續(xù)信托計(jì)劃本金金額。二、信托交易結(jié)構(gòu)資金信托資金國民信托（受托人）恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托合格投資者（委托人/受益人）

7、（委托人/受益人）合格（委托人/受益人）信托利益信托管理費(fèi)投資管理回購價(jià)款受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)長興房地產(chǎn)股權(quán);控制人無限連帶責(zé)任擔(dān)保為融資人按約回購提供股權(quán)質(zhì)押保管費(fèi)保管信托財(cái)產(chǎn)上海浦發(fā)銀行呼和浩特分行（保管人）長興房地產(chǎn)“恩和家園”未銷售部分為融資人按約回購提供抵押擔(dān)保（一）交易結(jié)構(gòu)圖（二）交易結(jié)構(gòu)說明1、委托人將其合法所有的資金交于受托人，由受托人設(shè)立本信托；33/33盡職調(diào)查報(bào)告2、受托人與長興房地產(chǎn)簽訂《收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》和《抵押擔(dān)保合同》；3、受托人根據(jù)《收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》約定，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓長興房地產(chǎn)持有的“恩和家園”未