租賃合同培訓(xùn)講義課件

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1、第四節(jié)租賃合同P264租賃可以區(qū)分為使用租賃和用益租賃，僅以使用為目的的，稱(chēng)為使用租賃；以使用及收益為目的的，稱(chēng)為用益租賃。一、租賃合同的概念《合同法》第二百一十二條【定義】租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、租賃合同的特征1．租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。在我國(guó)，一個(gè)具體的租賃合同的內(nèi)容，是否包括收益，應(yīng)依法律規(guī)定或依雙方當(dāng)事人約定。2．租賃合同是不要式合同城市房屋租賃合同為要式合同3．租賃合同的標(biāo)的物為特定的不可消耗物在特殊情況下，物的部分也可以作為租賃合同的標(biāo)的物。4.租

2、賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2007修正)》第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。三、租賃合同的內(nèi)容和形式（—）租賃合同的內(nèi)容《合同法》第二百一十三條【合同的主要條款】租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款?！逗贤ā返诙僖皇臈l【租賃期限】租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

3、　　租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。（二）租賃合同的形式《合同法》第二百一十五條【租賃合同的形式】租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。四、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的主要義務(wù)P2671．租賃物交付及保持租賃物適租義務(wù)2．出租人的維修義務(wù)3．權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)1．租賃物交付及保持租賃物適租義務(wù)第二百一十六條【出租人基本義務(wù)】出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。例：甲租賃給

4、乙汽車(chē)一輛，交給乙后，汽車(chē)發(fā)動(dòng)不起來(lái)。經(jīng)查汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)已經(jīng)報(bào)廢，則乙可解除合同。2．出租人的維修義務(wù)《合同法》第二百二十條【租賃物的維修】出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！逗贤ā返诙俣粭l【出租人履行維修義務(wù)】承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。3．權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)《合同法》第二百二十八條【租賃物的權(quán)利瑕疵】因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能

5、對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。　　第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。（二）出租人的主要權(quán)利《合同法》第二百一十九條【未正當(dāng)使用租賃物的責(zé)任】承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。（三）承租人的義務(wù)1．按約定使用與按性質(zhì)使用2．妥善保管義務(wù)3．添附禁止義務(wù)4．禁止轉(zhuǎn)租義務(wù)5．租金支付義務(wù)6．返還租賃物義務(wù)1．按約定使用與按性質(zhì)使用（違反此義務(wù)，出租人可解除合同并要求賠償損失）《合同法》第二百一十七條【承租

6、人基本義務(wù)】承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。《合同法》第二百一十八條【正當(dāng)使用租賃物的責(zé)任】承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2．妥善保管的義務(wù)《合同法》第二百二十二條【租憑物的保管】承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。3．添附禁止的義務(wù)《合同法》第二百二十三條【租賃物的改善】承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)

7、租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。　　承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。4．禁止轉(zhuǎn)租義務(wù)《合同法》第二百二十四條【轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人承租人次承租人三人關(guān)系是：（1）出租人與次承租人之間無(wú)合同關(guān)系（2）若無(wú)特別約定，承租人可以從中賺取租金差價(jià)（3）次承租人損害租賃物的

8、，其權(quán)利主張方式為：①承租人就次承租人行為對(duì)出租人負(fù)責(zé)，承擔(dān)損害賠償責(zé)任（合同相對(duì)性）；②爾后，承租人可向次承租人主張違約損害賠償；③出租人不可以直接向次承租人主張違約損害賠償（合同相對(duì)性）；④出租人可基于所有人地位向次承租人主張侵權(quán)外孫還賠償或物上請(qǐng)求權(quán)。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，三人關(guān)系如下：（1）出租人可解除與承租人之間的租賃合同；（2）第一個(gè)租賃合同解除后，承租人與次承