火災(zāi)損失評(píng)估說(shuō)明.doc

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1、司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)?評(píng)估說(shuō)明燒損物資及燒損房屋現(xiàn)在價(jià)值評(píng)估技術(shù)說(shuō)明一、評(píng)估對(duì)象xxxxxxx需對(duì)原告火災(zāi)被燒毀財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行鑒定，特委托我所對(duì)被燒毀財(cái)產(chǎn)損失的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估二、評(píng)估燒毀財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)用主要依據(jù)（1）《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)手冊(cè)》、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》；（2）《2011中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；（3）委托方提供的資料；（4）《xxxx火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)》、《火災(zāi)直接損失申報(bào)統(tǒng)計(jì)表》相關(guān)資料；（5）燒損現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄與照片。（6）評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查相關(guān)資料與記錄。三、評(píng)估方法根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估的目的為火災(zāi)

2、財(cái)產(chǎn)損失價(jià)值鑒定評(píng)估的實(shí)際情況，我們確定采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。四、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況本次評(píng)估自2011年5月31日接受委托至2011年7月7日提出評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況包括：1、本所接受委托后，我所評(píng)估人員聽(tīng)取委托方情況介紹，會(huì)同委托方人員對(duì)申報(bào)評(píng)估火災(zāi)財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目進(jìn)行了核對(duì)。此外，我所評(píng)估人員在火災(zāi)所在地現(xiàn)場(chǎng)會(huì)同xxxxx對(duì)委估火災(zāi)財(cái)產(chǎn)損失情況進(jìn)行了核查及詳細(xì)查勘，根據(jù)火災(zāi)發(fā)生的情況，了解到燒損的財(cái)產(chǎn)受損狀況，勘查統(tǒng)計(jì)完全燒損的物資，被燒損房屋部位的輕重程度并進(jìn)行了測(cè)量。2、評(píng)估

3、人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況及《xxxxxx火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)》、《火災(zāi)直接損失申報(bào)統(tǒng)計(jì)表》資料確定燒損的財(cái)產(chǎn)數(shù)量。在xx市的家電市場(chǎng)百貨商場(chǎng)以及在互聯(lián)網(wǎng)上對(duì)與燒損物資相關(guān)價(jià)格進(jìn)行咨詢(xún)。對(duì)上述物資報(bào)價(jià)作為本次評(píng)估重置完全價(jià)值參考，根據(jù)物品的具體使用年限計(jì)算其成新率，最后確定燒損物資的損失價(jià)值。8-4司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)?評(píng)估說(shuō)明3、評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況對(duì)被燒損房屋的面積、燒損程度進(jìn)行區(qū)分確定燒損率。又根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)與修建年限了解并計(jì)算其重置完全價(jià)值，最后計(jì)算燒損損失費(fèi)用。五、評(píng)估舉例案例：燒損房屋的評(píng)估㈠委

4、估燒損房屋概述委估房屋于2001年5月建成（房產(chǎn)證在火災(zāi)中燒毀），據(jù)了解該房屋的產(chǎn)權(quán)面積為104平方米(僅為一二層樓)，一、二層為磚混結(jié)構(gòu)，第三層為原房主在八年前搭建的磚木結(jié)構(gòu)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查與了解,本次火災(zāi)是從二樓的后半部分引起的,二樓與三樓的后兩間房屋的火災(zāi)情況最為嚴(yán)重。三樓的石棉瓦在消防隊(duì)滅火時(shí)拆除，二樓的頂部與地面預(yù)制板燒損嚴(yán)重，部分預(yù)制板已經(jīng)露出鋼筋，部分預(yù)制板變現(xiàn)彎曲，人在上面行走有晃動(dòng)的感覺(jué)。墻面龜裂部分已經(jīng)脫落。由此引起一樓后面二房間的頂部預(yù)制板產(chǎn)生裂紋,墻面龜裂。本次評(píng)估僅以燒損的房

5、屋應(yīng)予拆修或維修的部分進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)測(cè)量一樓需要維修的建筑面積為26.8平方米，二樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米，三樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米。㈡評(píng)估計(jì)算過(guò)程：本次評(píng)估運(yùn)用重置成本法原理進(jìn)行評(píng)估，成本法原理：成本法是以重建該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的估價(jià)方法。具體做法介紹如下：1、確定燒損建筑物的重置價(jià)值；2、確定燒損建筑物的燒損率=房屋正常使用成新率—房屋燒損剩余價(jià)值成新率（含拆除費(fèi)用的比率）；3、計(jì)算燒損建筑物評(píng)估

6、價(jià)值=重置價(jià)值x折舊額㈢委估燒損房屋評(píng)估價(jià)值的計(jì)算1、一二樓燒損房屋的評(píng)估價(jià)值①建筑物重置價(jià)格的確定（1）建筑物的建安造價(jià)8-4司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)?評(píng)估說(shuō)明根據(jù)xx市建筑行業(yè)平均水平，參照《xx省裝飾程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《xx省裝飾程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《xx省建設(shè)工程費(fèi)用定額》SGD7-2000，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)斟查情況，確定其磚混結(jié)構(gòu)房屋造價(jià)為750元/平米。（2）建筑行業(yè)稅費(fèi)與合理的利潤(rùn)我們按建安造價(jià)的10%進(jìn)行計(jì)算。750元/平米×10%=75元/平米重置單價(jià)：750+75＝

7、825元/平米②燒損率的確定委估房產(chǎn)建筑物磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，該建筑物的正常使用成新率按年限法及《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》中關(guān)于《房屋、建筑物完損等級(jí)和成新率參考表》中對(duì)于“結(jié)構(gòu)整齊色澤不鮮、外粉少量剝落”按基本完好的七成新計(jì)算。對(duì)于評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘查的一樓燒損情況適用表中的“結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有明顯損壞和變現(xiàn)，并且不齊全，需大修或翻建”的房屋按嚴(yán)重?fù)p壞的三成新計(jì)算。對(duì)于二樓燒損情況適用表中的“房屋的結(jié)構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)”按危險(xiǎn)的三成以下，本次評(píng)估以20%計(jì)成新率（考

8、慮了房屋的部分拆除費(fèi)用）。因此該一二樓房屋的燒損率計(jì)算如下：一樓燒損房屋的燒損率=70%—30%=40%二樓燒損房屋的燒損率=70%—20%=50%③評(píng)估價(jià)值一樓燒損房屋評(píng)估單價(jià)＝825元/平方米×40%＝330元/平方米二樓燒損房屋評(píng)估單價(jià)＝825元/平方米×50%＝412.5元/平方米由此計(jì)算一二樓燒損房屋的評(píng)估價(jià)值為：一樓燒損房屋評(píng)估價(jià)值＝330元/平方米×26.8平米＝8,844.00元二樓燒損房屋評(píng)估價(jià)值＝412.5元/平方米×26.8平米＝11,055.00元2、三樓燒