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1、淺析當前住宅市場個人投資行為的危害：F293.3文獻標識：A：1009-4202（2011）04-045-01 摘要在當前住宅市場個人投資行為火爆，房地產市場畸形發(fā)展的狀況下，規(guī)范住宅市場個人投資行為、引導住宅市場健康發(fā)展、防止房地產泡沫化和經濟結構房地產化、實現民眾的住房需求、增進民眾的幸福指數，成為我國民眾和政府共同面臨的重大課題?！ ￡P鍵詞個人投資投機空心化 一、住宅市場個人投資概述 住宅市場個人投資，是指個人主體將一定的資本直接或間接的投入住宅市場，以獲取所期望的報酬的經濟活動。目前在市場中成功范例的示范效應刺激和反饋機制作用下，住宅需
2、求主體不斷進入住宅市場以期獲得預期收益。按博弈論觀點來看，當目前房價由旺盛的群體購房需求推高形勢下，個體選擇不購房肯定是不劃算的。住宅需求主體在住房價格上漲期間表現出典型的羊群效應，溫州炒房團之所以稱之為“團”正在于此。購買住宅，居住功能無疑應是住宅市場個人投資行為的首要目的。然而在實際中，投資主體以中高收入人群為主，他們早已擁有自住房屋，購房正是看中了房地產商品的投資品屬性，可見投資投機以期自有資本保值增值甚至快速獲取超額收益才是個人購房的主要目的，“炒房”一詞正是由此得來。統(tǒng)計表明，2009年以來這段時間的購房者，80%以上以投資為目的，甚至是以投機
3、為目的。目前在北京、上海很多樓盤空置率達50%以上，這充分說明目前住宅市場個人投資行為的首要目的是獲取超額收益而不是自住?！ 《?、當前住宅市場個人投資的危害 適度的住宅市場個人投資可以活躍二三級市場，有利于促進房地產業(yè)的繁榮，但過度的個人投資會對房地產市場甚至國民經濟產生不可估量的負面影響： ?。ㄒ唬┟つ康膫€人投資造成了房價虛高 個人投資房地產一方面增加了房地產商品從生產到最終消費的交易過程中的轉手次數，相應帶來的流轉稅、所得稅、資本利息等費用的增加提高了房地產的成本；另一方面以追逐利潤為根本目的的個人投資又會要求一定的投資利潤額，這又無形中抬高了房
4、地產價格。特別是當房地產業(yè)處于上升和繁榮時期，個人投資受到社會預期的影響，盲目大規(guī)模投入房地產業(yè)以追逐高額利潤，使得市場中的投資需求進一步增加。投資需求帶動了總需求和總供給的上升，使市場上的價格繼續(xù)升高，使房價出現虛高，并在嚴重時可能引發(fā)房地產泡沫?！ 。ǘ┻^度的個人投資擠出了真正有住房消費需求的居民 房地產個人投資以中高收入群體為主要投資主體，以中低檔物業(yè)為主要投資對象，為中高收入群體帶來了超額的收入，而使居住條件亟需改善的中低收入家庭所需要的中低檔住宅的價格上升，使真正的住宅消費需求下降或者說是被擠出，從而不利于居民住房條件的改善。中國社科院發(fā)布
5、的2010年《經濟藍皮書》指出，中國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力買房。根據北京市統(tǒng)計局的相關數據，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍。房價收入比畸高的同時，是眾多有住房需求的居民因收入水平過低而無力從市場購房（當然政府本應運用財政投資建設保障房以滿足中低收入者的住房需求，并且應改革土地出讓制度以降低土地出讓成本從而平抑房價、穩(wěn)定市場預期），而中高收入者卻已經并且仍將購買多套住房。 ?。ㄈ┌炎》孔鳛橥顿Y品造成了巨大的資源浪費 這種以投機為主要目的的個人投資造成了資源的巨大浪費，大量住房作為投資品而不是消費品而空置，
6、同時眾多民眾卻無房可住。這種空置造成的浪費還體現在占用了大量本可用于其它方面的資金、土地、勞動力、鋼鐵、石油、電力等資源。把房屋這種凝聚大量資源并占據大片空間的物質作為類似金銀的東西來貯藏，以此來保證個人財富的保值增值，在任何時代任何國家都是不科學的?！ 。ㄋ模┚蘖康膫€人投資造成了產業(yè)的空心化 我國國民收入分配結構已出現嚴重畸形，國民收入分配向擁有權力和資源的人群集中，人的勞動與報酬不相匹配，收入差距日益拉大。高收入者手握大量資金，自然要尋求保值增值渠道。大量資金投向房地產領域，而其他具有刺激科技進步、提高效率、從而提升產業(yè)制造能力和技術研發(fā)水平的產業(yè)
7、卻缺乏資金支持，實體經濟日益受到房地產業(yè)侵蝕。而且導致大量本可用于實體經濟其它方面的資金、土地、勞動力、鋼鐵、石油、電力等資源被錯誤配置，擠占了其他產業(yè)的發(fā)展機會，影響了其他產業(yè)的發(fā)展進程。經濟結構的房地產化必然抑制民眾的制度與產品創(chuàng)新，挖空中國經濟長期穩(wěn)定增長的基礎。這種狀況如果不加遏制，必然引起經濟結構失衡，引發(fā)經濟泡沫化，加劇經濟危機發(fā)生的風險?！ 。ㄎ澹└哓搨实膫€人投資加劇了金融體系的風險 當前為抵御全球金融危機，我國信貸控制比較寬松，貨幣投放速度偏快，造成流動性過剩，過剩的資金自然要流動到能夠保值增值的領域，特別是住宅市場。另外我國資本市場
8、尚不完善，其他實業(yè)投資渠道更因政府管制與壟斷企業(yè)占據各個高利潤行業(yè)而顯得狹窄。而
