資源描述：
《物業(yè)經(jīng)營管理-合同與風險管理（ppt 58頁）課件》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、合同與風險管理華東師范大學東方房地產(chǎn)學院謝福泉1EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用和合法的原則。物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同。2EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型：物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)
2、過程中所訂立的合同。土地使用合同、設(shè)計規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。3EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。4EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。包括收益性物業(yè)的租賃合
3、同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險公司簽訂的保險合同等。物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同。垃圾清運、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項維修工程承包等。5EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素1、物業(yè)描述，旨在界定管理對象及其范圍；2、合同期限，旨在界定合同雙方責任和權(quán)力存續(xù)的時間；3、管理者的責任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理服
4、務(wù)具體工作內(nèi)容及標準；4、業(yè)主的目標，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)所要達到的目標，以便物業(yè)公司依此制定工作計劃、確定管理績效考核標準；6EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型5、管理者的權(quán)力范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提供服務(wù)的過程中，就有關(guān)決策問題可以行使的管理權(quán)限；6、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報告的內(nèi)容要求，旨在確定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營管理報告中，具體應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求；7、服務(wù)費用及支付方式，確定服務(wù)費用的收費標準（包干制）或計算方法（酬金制），以及該服務(wù)費用的支付方式；8、成本分配與
5、使用，對物業(yè)經(jīng)營管理過程中所發(fā)生的費用進行估算，并就其分配和使用方案作出安排。7EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)時，與有關(guān)委托方簽署的合同。物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩種，兩者之間存在著時間上的先后順序，是相互銜接的。8EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型（一）前期物業(yè)服務(wù)合同根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。9EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：1、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同10EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同當業(yè)主入住達到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的設(shè)立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束。服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。11EditedbyB
7、.Y.,Sun第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同12EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同二、物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬的協(xié)議。特征：1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。13EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同三、物業(yè)服務(wù)合同的主
8、要內(nèi)容1、物業(yè)基本情況要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域。2、委托服務(wù)事項委托服務(wù)事項即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容。14E
