住房保障政策中購房援助適度性研究

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1、住房保障政策中購房援助適度性研究住房保障政策中購房援助適度性研究住房保障政策中購房援助適度性研究住房保障政策中購房援助適度性研究住房保障政策中購房援助適度性研究　　摘要：購房援助作為面向弱勢人群的住房政策，不只是弱勢人群自身的問題，與中高收入階層的住房消費也是密切相關(guān)。住房成為居民的一種消費本是較為理性的活動，但在制度誘因和心理因素下，居民普遍熱衷于投機購房并長期持有，就形成了特有的囤房現(xiàn)象。中國家庭是偏好高儲蓄率的，大規(guī)模囤房是這一偏好在鼓勵購房囤房的制度誘因下的轉(zhuǎn)化。住房由傳統(tǒng)上的消費或投資物品轉(zhuǎn)化為了實物儲蓄，成為了”房幣”。這直接導(dǎo)致了家庭資產(chǎn)中

2、貨幣儲蓄的比重下降，并擠出非住房消費。　　關(guān)鍵詞：住房保障政策;囤房;購房援助適度性　　一、住房的特殊屬性及衍生效應(yīng)　　討論住房政策離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的理論支撐。住房具有必需品性、高價值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重異質(zhì)性。一般來說只有自用住房屬于必需品。作為一種較特殊商品，居民乃至社會對待住房的態(tài)度不同于一般消費品或投資品。住房和利益相關(guān)人(群)之間還產(chǎn)生了新的關(guān)系，演化出類似人地關(guān)系這樣比較復(fù)雜的效應(yīng)，本立稼夕為件房的衍生效應(yīng)。住房特殊屬性決定了住房與食品、出行雖然同為民生基礎(chǔ)，但解決短缺問題面臨的約束不同?！　《?、囤房的制度原因　　房地產(chǎn)

3、財稅制度　　首先我國住房遺贈稅率極低。在社會養(yǎng)老不發(fā)達的情況下，子女養(yǎng)老模式使得我國居民更偏好能夠遺贈的物品。我國目前房產(chǎn)贈與稅率約4%，沒有遺產(chǎn)稅，總體比發(fā)達國家低得多。因而將囤房做為家庭資產(chǎn)積累方式和將住房做為家族遺產(chǎn)都是比較理想的?！　∑浯味诜看鷥r較低?，F(xiàn)金和住房都具有儲蓄的功能，但受通貨膨脹的影響，住房更有心理安全感。目前由于房地產(chǎn)保有稅率較低，不出售或出租時就不會被征收交易稅和所得稅，賬面損失很小?！　∪嵌诜繉ぷ饪臻g較大。房價與公共支出具有聯(lián)動效應(yīng)，即價格受到公共支出的影響比較大。觀察一個城市典型住房項目的實際開發(fā)成本，支付公共品和準(zhǔn)公共品的

4、支出超過了50%。住房作為一種公共品的衍生品，在其他條件不變的情況下，公共服務(wù)設(shè)施的投入會帶來房價或房租的升值，而這種升值在個人所得稅相對較低或征繳并不嚴(yán)格的情況下，大部分利益歸屬于囤積住房的所有者?！　∑诜款A(yù)售制度　　期房制度允許首付房價的2-3成就可以獲得房產(chǎn)使用權(quán)和收益權(quán)，投資杠桿率可達3-5倍，普通家庭也可以用自有的小資源控制大資源。房價上漲速度即使略低于貸款利率也會激勵投機性購房，并引發(fā)囤房。期房制度通過開發(fā)貸款和個人按揭的“杠桿效應(yīng)“使得囤房的門檻降低了，中等收入居民也可以在金融工具的支持下進行囤房。　　住房援助制度　　住房公積金為購房者提供

5、了優(yōu)惠利率，租房者無法享受，導(dǎo)致不少企事業(yè)單位職工為了獲得更多利率補貼而超量購房。　　綜上，居民囤房具有制度誘因，使囤房優(yōu)于囤積其他商品。現(xiàn)行房地產(chǎn)財稅制度和期房制度誘使高收入居民將儲蓄或負債轉(zhuǎn)化為住房，以便低成本地套取租值和降低資金閑置的機會成本?！　∪?、囤房對經(jīng)濟發(fā)展造成的不良影響　　囤房造成住房不公　　消費者分為高收入者和低收入者兩類，其最高出價說明在無限購措施時，高收入者由于較高的購買力，通過囤房在市場上擠出了低收入者。開發(fā)商的最優(yōu)選擇是增加高檔房的比例，減少低檔房的供給。囤房動機引發(fā)的一致行動導(dǎo)致了住房不公，此時盲目進行市場干預(yù)追求住房均等化又

6、會導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險?！　《诜繉?dǎo)致資源配置效率降低　　囤房導(dǎo)致配置效率降低的根本來源在于住房的特殊屬性和衍生效應(yīng)。(1)整體性決定了成套住房很難分拆出售或出租。對囤房居民來說，并不容易將住房像股權(quán)一樣分割后自由出售，靈活性較低，變現(xiàn)比較困難;(2)住房錨定性決定了房產(chǎn)市場要素流動性比較差，住房市場的區(qū)域性比較強。不同城市的住房，甚至是一個城市內(nèi)市區(qū)和郊區(qū)的住房相互替代性比較弱;(3)住房具有異質(zhì)性且總價高造成住房市場交易成本比較大，如果不是借助于網(wǎng)絡(luò)或中介公司，個人獲取住房的詳細信息是相當(dāng)困難的;(4)住房是占用公共空間的建筑，而住宅用地、公共設(shè)施、景觀生態(tài)環(huán)

7、境屬于準(zhǔn)公共品，因涉及到貧富差距、宏觀經(jīng)濟走向這樣的全局問題，政府干預(yù)變得比較普遍，市場流動性受限;(5)因存在較大的搬遷成本，居民住房消費量和收入往往不匹配，這導(dǎo)致住房市場供求對價格存在粘性，響應(yīng)比較緩慢，甚至無法自發(fā)調(diào)節(jié)。　　由上可見，住房進行交易比金融產(chǎn)品和貴金屬要困難得多。相對較大的交易成本帶來的市場阻滯作用，使房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度難以提高，資金周轉(zhuǎn)速度比其他消費品行業(yè)慢。大量囤積房源使巨額資金沉淀固化?！　《诜恳种品亲》肯M和投資　　在目前房產(chǎn)占城市家庭總資產(chǎn)比例較高的情況下，任由囤房現(xiàn)象蔓延將助長磚頭經(jīng)濟的畸形發(fā)展?！　π钜话阒妇用駥簳r不

8、用或結(jié)余的貨幣收入存入銀行或其他金融機構(gòu)的一種存款活動。儲蓄將不再具有投資價值，