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《分析新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展新常態(tài)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、分析新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展新常態(tài)自1998年中國住房制度改革以來，中國商品房成交價格總體呈現(xiàn)單邊上漲局面。到2014年，全國商品房成交價漲至6324元每平方米。在經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展的背景下，中國宏觀經(jīng)濟增速由過去的兩位數(shù)增長下降至個位數(shù)。房地產(chǎn)市場也在向新常態(tài)發(fā)展，表現(xiàn)為市場需求由非理性逐漸回歸理性、市場投資由高增長逐漸趨于平穩(wěn)。由于房地產(chǎn)市場涉及大量的債務(wù)問題，在傳統(tǒng)模式中具有支柱地位的房地產(chǎn)市場一旦崩塌，帶來的將是經(jīng)濟硬著陸，將嚴(yán)重惡化中國的整體金融風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)面臨供給過剩、內(nèi)在需求疲弱的結(jié)構(gòu)性拐點，房地產(chǎn)下滑導(dǎo)致的實體經(jīng)濟調(diào)整將通過需求
2、端的各種渠道帶來通脹甚至通縮的壓力。因此，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展對于降低中國經(jīng)濟的下行風(fēng)險有著重要的意義。一、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)現(xiàn)如今，隨著市場化進度的不斷深入，房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。而房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)決定著房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)主要包括企業(yè)的市場關(guān)系的形式和特征。經(jīng)濟學(xué)根據(jù)市場競爭與壟斷程度的不同，將市場可以分為完全競爭市場、完全壟斷市場、競爭壟斷市場和寡頭壟斷市場這四種不同的市場結(jié)構(gòu)。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)大多偏向于寡頭壟斷企業(yè)。1.房地產(chǎn)市場具有較高的市場集中度房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的小型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到地域性的影響。比如北上廣
3、這些大城市地區(qū)的房價普遍偏貴，主要是因為這些地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展比較快，人口流動大，因而房地產(chǎn)的價格也較高。對于同一個地區(qū)，也會有很多不同的房地產(chǎn)商家。但總的來說，一個地區(qū)比較有名的房地產(chǎn)商家比較有限，市場的集中程度比較高，因而相比較那些小型的企業(yè)，它的壟斷程度比較高，實力較強的壟斷性企業(yè)很容易壟斷一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場。2.房地產(chǎn)市場具有較高的進入障礙由于房地產(chǎn)市場本身的集中度，房地產(chǎn)市場本身對進入的企業(yè)的要求極高。這種進入障礙主要分為行政性市場障礙和經(jīng)濟性市場進入障礙。行政性市場進入障礙主要是指房地產(chǎn)商想在一個地區(qū)開發(fā)一個項目必須辦理相應(yīng)的證明，這些證件的
4、辦理需要涉及到房屋管理、城市規(guī)劃、工商管理、國土資源、建設(shè)、交通、稅務(wù)、節(jié)能、環(huán)保等多個不同的部門，地產(chǎn)開發(fā)之前需要將這些所有需要的證件都辦理好，通過各個部門的審批也不是一件十分容易的事，而且耗費的時間也比較長。再加上一些政府部門的管理不到位，使得行政性市場進入障礙越來越明顯。經(jīng)濟性障礙主要指。的是獲得土地資源使用權(quán)的這個過程的不公平。在早幾年前，土地的使用權(quán)都是實行土地拍賣制度，房地產(chǎn)企業(yè)實行的是土地有償出讓制，在這種情況下，很多房地產(chǎn)商獲得了大量的土地，因而使得后續(xù)的一些商家想從事這方面的工作卻沒有土地，這種局面的形成，使得房地產(chǎn)價格一直居高不下。
5、二、房地產(chǎn)價格的波動特征1.房價波動與租金波動的相關(guān)性一般來說，一個地區(qū)的租金在不斷上漲，也就說明這個地區(qū)的房價也在不斷上漲。房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性表明，所有者的個人資產(chǎn)，既可以自行消費，也可以通過轉(zhuǎn)讓使用權(quán)來獲得相應(yīng)的收益，這取決于所有者。根據(jù)資產(chǎn)定價理論，當(dāng)期房價等于持有者將其用于出租時所獲得的未來收益流的貼現(xiàn)值之和，房價波動與租金波動必然呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，一旦二者的走勢違背了這個關(guān)系，就說明房價的波動在一定范圍內(nèi)出現(xiàn)了異常。2.房價波動具有明顯的區(qū)域性特征房價并非主要跟房子的效用和商品房的成本有關(guān)，在很大程度上跟房子所處的地段有關(guān)。房子所處的地段越繁華
6、，交通越方便，這個房子的租金就越高。相同的房子處在不同的地段，可能價格會有幾倍之差。與此同時，房價的波動在很大的程度上受到經(jīng)濟的影響，尤其是近幾年，房價波動比較明顯，而且不同地區(qū)的房價相差較大，呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異。三、房地產(chǎn)企業(yè)的價格行為由于房地產(chǎn)企業(yè)的寡頭壟斷趨勢比較明顯，因而房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出寡頭壟斷企業(yè)的情況。1.企業(yè)之間的價格合謀行為房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)謠高度差異化的產(chǎn)品，產(chǎn)品的差異化進一步弱化了價格競爭，這也是導(dǎo)致目前很多房地產(chǎn)企業(yè)采取的非合作式的“默契合謀”的主要原因。很多房地產(chǎn)商為了避免相互競爭而導(dǎo)致的利潤的降低，因而在之前就相互約定一定的商業(yè)
7、規(guī)則，不采取價格戰(zhàn)，從而雙方獲得最大利益。2.企業(yè)間的壟斷定價的行為在寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)之下，房地產(chǎn)市場具有較大的市場空間。在很多的情況下，房地產(chǎn)商是“價格的制定者”，是房地產(chǎn)商對自己開發(fā)出的商品房進行定價，并不是根據(jù)市場需求來進行定價。很多地區(qū)的房價過高而導(dǎo)致窮人買不起房的情況屢屢出現(xiàn)。壟斷定價的行為對開發(fā)者來說無疑可以獲取最大的利潤，但是對需求者來說卻很難達到其要求。壟斷定價的行為使得很多的商品房價格偏離其邊際成本。四、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展1.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)隨著我國經(jīng)濟進入了中高速發(fā)展的新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也在下
8、行壓力中深度調(diào)整。隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場需求逐漸探底，因供給仍然居高不下，去庫存壓力也
