新常態(tài)下房地產(chǎn)供需狀況分析

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1、新常態(tài)下房地產(chǎn)供需狀況分析陳靖中圖分類號：F293.35文獻標志碼：A：1000—8772(2015)07-0039-03一、前言作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，自1998年房改以來一直保持快速發(fā)展勢頭。2014年以來，房地產(chǎn)市場隨著我國經(jīng)濟的新常態(tài)進入了一個減速換檔、提質(zhì)增效的新階段。在這個階段，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為市場分化，房價漲幅放緩，房企利潤下降，房價波動周期縮短的特點。這一新階段的出現(xiàn)，表明我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了住房普遍短缺、房地產(chǎn)市場消費者理性消費、房企理性開發(fā)及房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量進一步提升的時代。在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)的宏觀背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)也應以目前社會經(jīng)濟發(fā)展階段性特征為出

2、發(fā)點，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)來迎接房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。二、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評析房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平及人均GDP水平之間呈現(xiàn)的是一種正相關(guān)的關(guān)系。從GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來看，當國家宏觀經(jīng)濟增速保持在5%-8%階段時，則房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)。就我國2012年、2013年及2014年GDCP增速分別為7.7%、7.7%及7.4%來看，我國近三年來的房地產(chǎn)業(yè)均處于穩(wěn)定發(fā)展階段。從人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來看，當人均GDP水平在4000美元-8000美元時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為平穩(wěn)發(fā)展的特征。我國2014年人均GDP為7，000美元左右，表明我國房地產(chǎn)發(fā)展正處于以質(zhì)量

3、為主，數(shù)量與質(zhì)量并重的平穩(wěn)發(fā)展階段，該階段的需求特征特征以改善性需求為主。三、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)需求狀況分析在經(jīng)濟新常態(tài)的宏觀背景下，影響房地產(chǎn)市場需求有多種主客觀因素。（一）城鎮(zhèn)居住人口的增加隨著我國城市化進程的不斷加速，越來越多的人口涌向城市。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年末，我國城鎮(zhèn)人口為71，182萬人，占總?cè)丝跀?shù)的52.57%；2013年末，我國城鎮(zhèn)人口已達73，111萬人，占總?cè)丝跀?shù)的53.73%。即2013年末我國城鎮(zhèn)居住人口比2012年末城鎮(zhèn)居住人口多出1，929萬人，這部分新增的城鎮(zhèn)人口勢必擴大了對城鎮(zhèn)住房的需求量，如果按小康水平人均30平方米來計算，則解決這部分新增城鎮(zhèn)人

4、口的基本性住房需求，至少需要新增5.79億平方米住宅面積。（二）城鎮(zhèn)居民收入水平的提高根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年全年城鎮(zhèn)居民人均總收入29，547元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26，955元，比上年名義增長9.7%。在城鎮(zhèn)居民人均總收入中，人均工資性收入18，930元，占人均總收入的64.07%，比上年名義增長9.2%。2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為24，200元，比上年名義增長10.1%。城鎮(zhèn)居民收入的增加，極大程度上刺激了對住房的消費需求，除因人口增加而增加的基本性需求外，城鎮(zhèn)居民收入的增加很大程度上刺激了改善性需求的消費。如隨著民民收入水平的提高，很多在房改之初買了小

5、戶型的家庭，在步入中年，需要擴大住房面積。（三）消費者對價格的心理預期消費者的心理預期直接受房地產(chǎn)價格影響，通過影響投資需求達到對房地產(chǎn)價格的影響作用。如當房地產(chǎn)價格上升時，消費者往往會預期它還會上漲，紛紛買房，進而使得房地產(chǎn)的供求關(guān)系緊張推動了房地產(chǎn)價格的進一步上漲；反之，當房地產(chǎn)價格下跌時，消費者往往持觀望態(tài)度，希望能買到價格更低的房子，從而使需求降低，同時也促使了房地產(chǎn)價格的繼續(xù)下滑。在房地產(chǎn)市場行情低迷的情況下，消費者不合理的心理預期將會成為使房地產(chǎn)市場量價齊跌現(xiàn)象持續(xù)下去的原因之一。（四）國家各類調(diào)控政策房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的影

6、響，因此一直以來，我國政府為保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)步、健康、規(guī)范地發(fā)展，適時地推出了一系列調(diào)控政策，如土地政策、財政政策、貨幣政策及住房政策等。另外國家的其他一些政策雖看似與房地產(chǎn)業(yè)無關(guān)，但也會在無形中促進房地產(chǎn)需求的上漲，如隨著我國單獨二胎的放開，想要第二個寶寶的不少家庭，也會產(chǎn)生新的改善性住房需求。四、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)供給狀況分析（一）土地供應量及價格據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國100個大中型城市經(jīng)營性用地成交建筑面積55，622萬平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42，397萬平方米，同比下降40%。雖然各級城市土地成交量大幅縮水，但是價格分化卻比較明顯：北京2014年的土地成交平均

7、價格也同比大幅上漲33%至12，970元/平方米，一線城市平均土地價格大幅增長36%；二線城市之間的分化越加明顯，廈門、鄭州、青島、天津等地的經(jīng)營性用地成交平均價格漲幅超過35%，而蘭州、西寧、南京、大連、長沙等地經(jīng)營性用地成交平均價格降幅均超過15%；三四線城市2014經(jīng)營性用地的成交均價為1，484元/平方米，較去年同期大幅增長22%。（二）投資額與投資增速據(jù)國家統(tǒng)計局2014年1-11月份全