房地產(chǎn)法學(xué)課件

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1、n第一章我國(guó)建設(shè)用地基本制度第一節(jié)我國(guó)建設(shè)用地基本制度概述n一、房地產(chǎn)的相關(guān)概念與特征n（一）房地產(chǎn)及其相關(guān)概念n1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)與地產(chǎn)n中國(guó)：國(guó)家和農(nóng)民集體享有土地所有權(quán)，土地所有權(quán)不可自由轉(zhuǎn)讓。n房屋和土地的不可分性：n（1）從實(shí)物形成上看，房與地是聯(lián)結(jié)在一起的，房屋總是建在土地之上，依賴土地支撐才能存在。n（2）從權(quán)屬關(guān)系看，房屋所有權(quán)是否合法，通常以房屋坐落的土地使用權(quán)是否合法取得，非法占地所建房屋，盡管是自己建造，不能取得房屋所有權(quán)。n（3）從價(jià)格構(gòu)成看，房屋價(jià)格包括地價(jià)與房?jī)r(jià)兩部分。n從權(quán)利處分看，房產(chǎn)的處分一般均涉

2、及土地使用權(quán)，一體處分。n2、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)n3、物業(yè)n來(lái)源于東南亞、香港。物業(yè)是指單元性房產(chǎn)。物業(yè)管理是對(duì)樓宇、房屋的經(jīng)營(yíng)管理。n（二）房地產(chǎn)的法律特征n1、永久性n2、固定性與安全性n3、特定性：是典型的特定物n4、必要性和供給有限性n5、資本價(jià)值n二、房地產(chǎn)立法的現(xiàn)狀與問(wèn)題n（一）我國(guó)房地產(chǎn)立法的歷史回顧和現(xiàn)行體系n1、停滯時(shí)期（1949-1979年）n2、恢復(fù)時(shí)期（1979-1988年）n3、現(xiàn)行制度創(chuàng)立時(shí)期（1988-2002）n4、制度整合時(shí)期n（二）房地產(chǎn)現(xiàn)行立法問(wèn)題、成因和出路n1、存在的問(wèn)題n（1）立法性質(zhì)帶有

3、濃厚的行政管理色彩n（2）行政管理權(quán)力對(duì)民事權(quán)利過(guò)多干預(yù)n（3）多層次、多部門立法n2、成因n（1）政府推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)nA、政府既作為所有者向社會(huì)出讓土地使用權(quán)，同時(shí)也作為制定出讓規(guī)則，維護(hù)地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、監(jiān)督和懲治主體。nB、房地產(chǎn)開發(fā)中需要辦理各種各樣的審批手續(xù)。nC、政府的管制行為滲透至房地產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)。n（2）立法指導(dǎo)思想上的問(wèn)題nA、管理權(quán)與所有權(quán)不分nB、整合思路n（三）房地產(chǎn)法體系n1、憲法n2、物權(quán)法：確立土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及上述物權(quán)的取得、變更權(quán)利。n3、房地產(chǎn)法律法規(guī)n（1）國(guó)有土地

4、使用權(quán)法：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》n（2）房地產(chǎn)開發(fā)管理法n（3）其他n（4）相關(guān)法律法規(guī)nA、土地管理法nB、城市規(guī)劃法nC、建筑法nD、住宅法。n三、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象n（一）房地產(chǎn)法研究對(duì)象n1、房地產(chǎn)法中的民事關(guān)系：n2、房地產(chǎn)法中的行政法律關(guān)系n第二節(jié)建設(shè)用地制度n一、土地分類及其歸屬利用制度概述n（一）土地分類n1、農(nóng)用地、建設(shè)用地和其他荒地n房地產(chǎn)法主要涉及建設(shè)用地。n2、城市土地和農(nóng)村土地n（二）土地權(quán)屬制度n1、兩種土地所有

5、權(quán)形式：國(guó)有土地及集體所有土地n土地用途轉(zhuǎn)變的途徑主要是征用，通過(guò)征用農(nóng)民集體所有土地不斷變換為國(guó)家所有。n土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體的有的，屬于國(guó)家所有。n2、土地權(quán)屬爭(zhēng)議的解決n土地所有權(quán)和土地使用權(quán)爭(zhēng)議是通過(guò)行政途徑解決的。n《土地管理法》第16條：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間，個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)

6、，向人民法院起訴。n政府處理是提起訴訟的前置程序。1994年3月17日，最高人民法院批復(fù)：有關(guān)土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭(zhēng)議的案件，人民法院作為行政案件處理。行政訴訟。n1987年，最高法院批復(fù)：土地、森林、林地所有權(quán)和使用權(quán)的爭(zhēng)議由縣級(jí)以上人民政府處理，當(dāng)事人對(duì)人民政府處理不服的，可以向法院起訴。此類案件雖然經(jīng)人民政府作過(guò)處理但性質(zhì)仍屬民事權(quán)益糾紛，人民法院審理此類案件仍應(yīng)以原爭(zhēng)議雙方為訴訟當(dāng)事人。n《行政復(fù)議法》第30條，規(guī)定為行政訴訟，且將行政復(fù)議作為前置程序。規(guī)定：公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)

7、取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決。n（三）土地利用制度是以使用權(quán)為核心的制度設(shè)計(jì)n只有創(chuàng)制合理的土地使用權(quán)體制，才能發(fā)揮土地的價(jià)值。nn三、國(guó)有土地及其分散利用體制n（一）可流轉(zhuǎn)國(guó)有土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立n1988年憲法第10條第4款：增加了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。n《土地管理法》確立了國(guó)有土地使用權(quán)有償取得、使用或轉(zhuǎn)讓和出租的制度。n1、出讓：n2、劃撥：n（二）可流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的性質(zhì)和法律特征。n1、是一種直接支配土地的物權(quán)n2、是一

8、種具有較強(qiáng)獨(dú)立性的他物權(quán)n3、幾乎具有相當(dāng)于所有權(quán)的權(quán)能。n4、是支撐我國(guó)房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。n（三）城市建設(shè)用地的現(xiàn)狀與問(wèn)題n1、現(xiàn)狀：多種土地使用權(quán)并存：出讓、劃撥、私人宅基地使用權(quán)n2、問(wèn)題：城市土地使用權(quán)應(yīng)否歸并n3、建議：土地使用權(quán)分類與歸并n（1）公益