房地產(chǎn)法學(xué)多媒體課件第六專題

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1、第六專題物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容提要：（本章4課時(shí)）通過本章的學(xué)習(xí)，了解我國(guó)物業(yè)管理與服務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)，業(yè)主團(tuán)體與責(zé)權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與責(zé)權(quán)，住宅小區(qū)公用部分與配套設(shè)施所有權(quán)歸屬與管理及物業(yè)管理法律責(zé)任等內(nèi)容。本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)與難點(diǎn)：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同及其內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；住宅小區(qū)車位、車庫(kù)、物業(yè)管理用房所有權(quán)、綠地所有權(quán)等公用部分與配套設(shè)施的歸屬與管理；物業(yè)管理法律責(zé)任等內(nèi)容。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他

2、管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。因此，物業(yè)服務(wù)是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)人即業(yè)主的委托而產(chǎn)生的。并根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征建筑物區(qū)分所有權(quán)就是居住者對(duì)自己居住的空間以及支持這些空間所需要的建筑物部分享有的所有權(quán)，以及對(duì)該建筑物共用部分享有共同所有權(quán)?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房

3、等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)。權(quán)利復(fù)合性、權(quán)利一體性、權(quán)利限制性2、專有部分的專有所有權(quán)確定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)（1）構(gòu)造上的獨(dú)立性（2）利用上的獨(dú)立性專有部分的范圍：指構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨(dú)立使用的建筑物的構(gòu)成部分，它由一定平面的長(zhǎng)度與一定立體的厚度所構(gòu)成的與其他專有部分以墻壁、天花板、地板相間隔的空間。在理論上形成了四種觀點(diǎn)：一是壁心說。以日本學(xué)者山田幸二與河村貢先生為代表。認(rèn)為專有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板和天花板厚度的中心。

4、由于該觀點(diǎn)忽視了區(qū)分所有權(quán)人對(duì)各種管線使用的復(fù)雜性，因而有不妥之處。二是空間說。又稱“全部屬于共用部分說”。該觀點(diǎn)認(rèn)為專有部分僅限于由墻壁、地板和天花板所圍成的空間，而將墻壁、地板和天花板等作為界線的部分都視為共用部分。如此一來，區(qū)分所有權(quán)人即使在自己家中利用墻壁和地板也要經(jīng)其他區(qū)分所有權(quán)人同意，顯然與人之常情相違背。三是最后粉刷表層說。認(rèn)為專有部分延伸到界線部分的最后粉刷表層。該觀點(diǎn)雖然彌補(bǔ)了第二種觀點(diǎn)之不足，區(qū)分所有權(quán)人可在自家自由裝修粉刷，但卻忽視了現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物系以壁心為界線的交易習(xí)慣。四是壁心和

5、最后粉刷表層說。認(rèn)為各區(qū)分所有權(quán)人之間適用最后粉刷表層說；在對(duì)第三人的關(guān)系（如買賣、保險(xiǎn)、納稅等）上，則適用壁心說。第四種觀點(diǎn)相對(duì)來說兼顧了區(qū)分所有建筑物內(nèi)部管理需要和外部交易有現(xiàn)實(shí)，因而得到大多數(shù)學(xué)者的認(rèn)同。（二）專有權(quán)權(quán)利與義務(wù)《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！睂?duì)于專有權(quán)，所有權(quán)人具有絕對(duì)性、排他性、永久性。即所有權(quán)人可以對(duì)該專有權(quán)行使居住、使用、出租、抵押、出售等權(quán)利。專有權(quán)人的權(quán)利：1、所有權(quán)。住宅所有權(quán)人作為住宅建筑物專有部分所有權(quán)人，當(dāng)然享有一般所

6、有權(quán)人的權(quán)利，即享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。2、相鄰使用權(quán)。即指住宅所有權(quán)人為行使自己的專有權(quán)，或改良，可以請(qǐng)求使用其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或共用部分。例如：一樓天花板漏水，必須從二樓的地板著手修改。二樓所有權(quán)人無正當(dāng)事由不得拒絕一樓區(qū)分所有權(quán)人的請(qǐng)求，否則可能構(gòu)成侵權(quán)。但一樓所有權(quán)人也必須在“必要的范圍內(nèi)進(jìn)行?！薄氨匾姆秶币话銘?yīng)認(rèn)定為在維護(hù)或修繕工事具有必要性、緊急性，無其他方法之情況。2、專有部分的專有所有權(quán)專有權(quán)人的義務(wù)：《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其

7、他業(yè)主的合法權(quán)益?！?、不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。2、不得違反住宅使用用途與目的。3、維護(hù)建筑物存在的義務(wù)。4、不得隨意更改在其專有部分內(nèi)影響公共的或其他區(qū)分所有權(quán)人的電線、煤氣管道、水管等。5、獨(dú)自承擔(dān)其專有部分的修繕及費(fèi)用。6、遵循住宅規(guī)約與管理合約。【案例】甲在某市某區(qū)購(gòu)買一套三室一廳的商品房。2006年5月6號(hào)，甲雇裝修公司裝修其房屋，裝修公司在按照甲的要求在甲和乙共用的墻壁上掏了一個(gè)高2米，寬1.5米的壁櫥。乙并不知情，在自家挪動(dòng)家具時(shí)不小心碰著共用墻壁，導(dǎo)致墻壁坍塌，并將乙砸傷。經(jīng)過仔細(xì)

8、查看，乙發(fā)現(xiàn)由于甲掏壁櫥過深，導(dǎo)致墻壁僅剩很薄的一層，只要有輕微的碰撞就可以使墻壁坍塌。于是，乙要求甲將墻壁恢復(fù)原狀，并賠償其的損失。甲認(rèn)為墻壁是他房子的一部分，他已經(jīng)出錢買了房子，就有權(quán)掏壁櫥，而且是由于乙自己的碰撞導(dǎo)致墻壁坍塌的，所以不僅拒絕賠償乙的損失，而且要求乙將墻壁修復(fù)完好，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，乙訴至人民法院。討論：甲是否有權(quán)在自己的房屋墻壁挖壁櫥？【法理評(píng)析】共有權(quán)人的權(quán)利自由與限制現(xiàn)實(shí)版《蝸