中國房價長期上漲的原因分析

《中國房價長期上漲的原因分析 》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、中國房價長期上漲的原因分析自從1998年實行住房制度改革以來，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，中國民眾的購房需求迅速擴(kuò)大，全國各大城市的房價快速上漲。最近兩年，在國務(wù)院持續(xù)的調(diào)控政策影響下，房價漲幅雖然得到遏制，但絕對房價仍然居高不下。本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的角度，重點分析影響房價長期上行的原因?！　∫?、商品房需求變動的原因　　不論房價上漲派生出來的現(xiàn)象有多復(fù)雜，房價在長期內(nèi)上漲的　　個最簡單也是最根本性的原因就是商品房的供給滿足不了日益增長的住房需求。　　從需求邊來看，商品房的需求大致可以分為兩大類。一類是自住性需求，即購房的目的主要是為了自己和自己的家人居住。自住性需求又可分為首次購房需求(

2、即原先并無房產(chǎn)首次購房自住)和改善性需求(即原先已有房產(chǎn)，購買第二套住宅以改善居住條件)兩種。另類是投資性需求，即購房的目的主要是為了在未來賣出獲取收益(或者用于出租獲取穩(wěn)定的租金流或者等待房價上漲之后賣掉獲取增值收益)而自己本身并不居住?！　∩唐贩渴袌龅男枨笄€是條向右下方傾斜的曲線(如圖1所示)。在這條曲線的上端，是高價商品房和投資性需求集中的區(qū)域，由于城市居民收入分配的不均衡性，一小部分的高收入者對商品房的價格上漲并不十分敏感，因此這部分需求曲線的彈性較小。在需求曲線的下端，在價格下降到定水平之后，在中低收入者可以接受的價格區(qū)間內(nèi)，對商品房的需求會非常的大，因此，曲線下端的斜率

3、較小，意味著這部分需求的價格彈性比較大?！　∪鐖D1所示，假定住房供給保持不變，商品房市場需求從D。大幅增長到D1，則房價就必定由P0上升到P1。從制度上來看，1998年的房改使得我國城鎮(zhèn)居民的住房需求極大地釋放出來。改革以前，住房供不應(yīng)求，國家通過計劃分配的方式來解決住房問題。但一方面國家財政無力保證越來越大的住房供給缺口，住房質(zhì)量較差，人均居住面積很小。改革以后，城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變了以往集體分配住房的觀念，要想住上面積更大、質(zhì)量更好的房子，可以通過自己的努力用貨幣購買。這就極大地釋放了住房市場需求?！　慕?jīng)濟(jì)上來看，21世紀(jì)以來我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定高速增長也使得城鎮(zhèn)居民收入快速增加，從而使

4、得部分購房需求得以實現(xiàn)。另外，銀行住房貸款政策的放開，也使得更多的居民能夠通過銀行貸款購房?！　纳鐣l(fā)展來看，我國正處在工業(yè)化的中后期，城市化進(jìn)程不斷加速，每年都有大量的農(nóng)村剩余勞動力涌進(jìn)城市。1978年我國城市化水平只有17.9％，到2008已經(jīng)達(dá)到45％，以平均每年將近1％的速度增長。這意味著平均每年有大約1328萬農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，再加上還未在城鎮(zhèn)購買商品房的現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民、已經(jīng)擁有住房但對現(xiàn)有住房條件不滿意的城鎮(zhèn)居民以及每年幾百萬的大學(xué)畢業(yè)生，這些都是巨大的現(xiàn)實購房需求。　　從文化上來看，中國傳統(tǒng)文化直把安家置業(yè)放在人生非常重要的位置，所謂“安居樂業(yè)”，即有了屬于自己的房

5、子才能安心去工作和生活。并且住房同戶口、婚姻、教育、保險、社會地位等問題有著密切的關(guān)聯(lián)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居住的概念。大部分中國人只要能夠買得起房就絕不會去租房。因此，相對于世界上其它國家，我國購房需求人口占全部人口的比重較大?！　≈贫群徒?jīng)濟(jì)上的原因構(gòu)成了自住性需求增長實現(xiàn)的可能性，社會和文化上的原因構(gòu)成了自住性需求增長實現(xiàn)的必要性。這些原因交互影響，使得1998年房改以后中國白住性購房需求得以快速增長?！　⊥顿Y性購房需求快速增長也有兩個方面的原因。一是公眾已經(jīng)形成住房價格繼續(xù)上漲的理性預(yù)期。也就是說，只有當(dāng)投資人預(yù)期到房價還會繼續(xù)上漲時，才會進(jìn)行投資性購房。這是投資性購房需求增長的必要

6、和先決條件。二是投資買房的收益率高于其他投資渠道，風(fēng)險小于其他投資渠道。資本是逐利的，當(dāng)股票市場風(fēng)險加大、證券期貨等金融產(chǎn)品投資收益逐步降低時，投資買房無疑是最好的投資標(biāo)的。　　二、商品房供給變動的原因分析　　從供給邊來看，由于因為任何商品房都是建筑在土地之上，而可供建設(shè)商品房的土地在現(xiàn)有的制度框架下是非常有限的。而受到容積率和土地承載力等各方面的限制，一塊土地上的房屋樓層也不可能無限制的加高。因此，商品房的供給不足最終表現(xiàn)為可供建設(shè)商品房的土地供給嚴(yán)重不足自從1998年實行住房制度改革以來，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，中國民眾的購房需求迅速擴(kuò)大，全國各大城市的房價快速上漲。最近兩年，

7、在國務(wù)院持續(xù)的調(diào)控政策影響下，房價漲幅雖然得到遏制，但絕對房價仍然居高不下。本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的角度，重點分析影響房價長期上行的原因?！　∫弧⑸唐贩啃枨笞儎拥脑颉　〔徽摲績r上漲派生出來的現(xiàn)象有多復(fù)雜，房價在長期內(nèi)上漲的　　個最簡單也是最根本性的原因就是商品房的供給滿足不了日益增長的住房需求?！　男枨筮厑砜?，商品房的需求大致可以分為兩大類。一類是自住性需求，即購房的目的主要是為了自己和自己的家人居住。自住性需求又可分為首次購房需求(即原先并無房產(chǎn)首次購房自