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1、完善我國保障性住房建設(shè)融資體系的構(gòu)建策略 我國“十二五”規(guī)劃將保障性住房建設(shè)作為國家重點(diǎn)民生工程之一，國家計(jì)劃新建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，用于解決低收入人群的居住問題。其中，2011年和2012年計(jì)劃每年建1000 萬套，2013年到2015年每年建設(shè)500萬到600萬套。據(jù)測(cè)算，2011年度計(jì)劃建設(shè)的1000萬套保障性住房投資額將在萬億元到萬億元， 其中5000億元的資金由中央和地方各級(jí)政府籌集， 剩余的8000億元將通過社會(huì)籌集?！1] 可見，如何通過政府、銀行、社會(huì)融資相互配合的多元化融資渠道，搭建一個(gè)可持續(xù)的開放的融資平臺(tái)對(duì)保障性住房提供金融支持，
2、是亟待解決的重要問題。 一、保障性住房的內(nèi)涵 保障性住房是地方政府根據(jù)中央指示為當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ヌ峁┑南迾?biāo)準(zhǔn)、限價(jià)格和限租金的，具有保障性質(zhì)的住房。中國特色的保障性住房有以下幾種類型： 1. 經(jīng)濟(jì)適用房?！〗?jīng)濟(jì)適用房是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房，因此它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房的住房面積一般是在60平方米左右，出售價(jià)格按低于同類普通住房市場(chǎng)價(jià)格的20%到30%計(jì)算，只能出售給符合政府規(guī)定條件的家庭且在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。 2. 廉租房。廉租房是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。產(chǎn)權(quán)歸政府和機(jī)構(gòu)擁有， 由政府規(guī)定的低租金出租給城市低收
3、入家庭，只租不售，低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)。 3. 限價(jià)房。限價(jià)房是中低價(jià)位、中小套型住房，主要面向城市中等收入家庭。其單位面積限制在90平方米以內(nèi)，價(jià)格由地方政府和開發(fā)商約定，價(jià)格水平通常介于經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間?！ ?. 公共租賃房。公共租賃房主要面向城市中等偏下住房困難家庭，部分地區(qū)將新就業(yè)職工（比如應(yīng)屆畢業(yè)生）或由穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工者納入供應(yīng)對(duì)象范圍?！ ?. 棚戶區(qū)安置房。棚戶區(qū)居民是中國保障性住房計(jì)劃覆蓋的主要群體，中國大部分的棚戶區(qū)位于城區(qū)。雖然棚戶區(qū)不屬于保障房，但是棚戶區(qū)改造是我國保障性住房建設(shè)的重要組成部分?！ 《?、我國保障性住房建設(shè)
4、融資的現(xiàn)狀 ?。ㄒ唬┍Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資的特點(diǎn) 保障性住房建設(shè)不同于一般的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有融資主體多元化、保障性、長期性、政策性等特點(diǎn)。 1. 融資主體多元化。我國保障性住房建設(shè)融資主要是以政府、社會(huì)機(jī)構(gòu)和自籌為主要渠道。（1）政府融資。政府是支持保障性住房建設(shè)的最好責(zé)任方，主要依靠地方財(cái)政預(yù)算、土地出讓金凈收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券來籌集。盡管當(dāng)前政府難以獨(dú)自提供建設(shè)保障性住房的所有資金，但這種通過政府自身來融資的模式在2003年以前一直是保障性住房融資的主要形式。但從2007年以后，尤其2011年以后，對(duì)這種政府獨(dú)自推行保障性住房建設(shè)的模式提出了極大
5、挑戰(zhàn)?！2]?。?）社會(huì)機(jī)構(gòu)提供以及自籌資金。保障性住房是整個(gè)社會(huì)的保障福利分配問題，必定關(guān)切到處于社會(huì)之中的企業(yè)、機(jī)構(gòu)，他們也必須從社會(huì)貢獻(xiàn)的角度提供有限的幫助。目前其提供的資金主要依靠銀行貸款、社保基金、保險(xiǎn)資金等來籌集。從近年保障性住房資金來源結(jié)構(gòu)可以明顯看出，社會(huì)機(jī)構(gòu)類的資金支持呈逐年遞增趨勢(shì)，而且增勢(shì)較為明顯?！ ?. 融資規(guī)模大。 我國中低收入群體在短期內(nèi)難以通過純市場(chǎng)化方式獲得商品住房，各種形式的保障性住房需要覆蓋社會(huì)較大范圍，因此保障性住房建設(shè)需要的資金規(guī)模巨大。按國務(wù)院規(guī)劃，2011年我國保障性住房計(jì)劃建設(shè)1000萬套，預(yù)計(jì)需要投入資金共萬億元，這一資金規(guī)
6、模相當(dāng)于2010全國年財(cái)政收入的%?！3] 面對(duì)大規(guī)模融資需求，保障性住房建設(shè)不能完全依靠政府財(cái)政資金，必須通過多元化融資渠道，建立“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與”的保障性住房融資體系。 3. 使用期限長。與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目類似，保障性住房具有一定建設(shè)周期，資金的使用和償還都具有一定年限。因此，保障性住房融資必須考慮資金的期限配置問題。在現(xiàn)有的各種融資渠道中，雖然財(cái)政資金理論上要受地方財(cái)政收入的影響，各年度資金來源并不穩(wěn)定，但由于近年來我國各地財(cái)政收入保持平穩(wěn)較快增長，因此財(cái)政資金在一定期限內(nèi)仍可視為較穩(wěn)定的資金來源；信貸資金渠道和金融渠道可能由于不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政
7、策的變化受到影響；社會(huì)公共資金具有積累時(shí)間長、來源穩(wěn)定的特點(diǎn)，與保障性住房資金使用期限長的特點(diǎn)相一致。 4. 流動(dòng)性差。當(dāng)保障性住房建成后，在短期內(nèi)一般難以通過金融渠道使資金獲得流動(dòng)性。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，大多以REITs等方式，通過資本市場(chǎng)使房地產(chǎn)建設(shè)資金實(shí)現(xiàn)流動(dòng)。但我國基于證券化方式的房地產(chǎn)金融工具尚處于起步階段，因此保障性住房的資金一旦投入， 資金供給方很難在短期內(nèi)收回投資， 只能依靠中長期內(nèi)的租金收入等方式實(shí)現(xiàn)資金回收?！ ?. 償還及收益性受政策影響較大。目前，我國的保障性住房
