淺議我國(guó)保障性住房建設(shè)的融資問(wèn)題

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1、淺議我國(guó)保障性住房建設(shè)的融資問(wèn)題2011年初,中央制定了全年建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房的指標(biāo),據(jù)了解,截至2011年末,已經(jīng)有超過(guò)1000萬(wàn)套保障性住房開(kāi)工。據(jù)估算,建造這1000萬(wàn)套保障性住房需要的資金約為1.3萬(wàn)億元,其中5000多億是由中央政府以及地方政府負(fù)責(zé)籌集,另外8000億是由社會(huì)機(jī)構(gòu)、保障對(duì)象及其企業(yè)負(fù)責(zé)籌集。2012年,全國(guó)計(jì)劃要開(kāi)工700萬(wàn)套保障性住房,在“十二五”期間,預(yù)計(jì)要建造3600萬(wàn)套保障性住房,這五年的總投資額預(yù)計(jì)有5.1萬(wàn)億元。這些保障性住房的建設(shè)無(wú)疑給政府和企業(yè)都帶來(lái)了很大的資金籌集壓力,如何能保證資金的準(zhǔn)時(shí)到位是政府和企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急?! ∫?/p>

2、、我國(guó)保障性住房的融資方式  保障性住房是與商品房相對(duì),為解決中低收入者的住房困難問(wèn)題所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格或者租金的住房,保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房。經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭而建造的住房,其價(jià)格比商品房要低20%到30%,并且還有一些對(duì)住戶的限制條件;廉租房主要是面對(duì)當(dāng)?shù)氐牡褪杖肴巳海饨鹨话阒挥惺袌?chǎng)價(jià)的10%左右;公租房與廉租房相似,但是公租房主要是保障外來(lái)務(wù)工人員和其他低收入人群的住房。目前,我國(guó)保障性住房的建設(shè)資金主要包含以下兩大方面。  (一)中央和地方政府的財(cái)政撥款  財(cái)政撥款的方式主要包括:第一,政府財(cái)政預(yù)算專(zhuān)項(xiàng)資金。中央或者地方的政府財(cái)

3、政預(yù)算撥款是保障房建設(shè)的動(dòng)力,也是構(gòu)成保障房建設(shè)資金的最可靠的一部分資金。今年年初,發(fā)改委以及各相關(guān)機(jī)構(gòu)都表示,會(huì)加大對(duì)保障性住房建設(shè)的資金投入。但是政府的財(cái)政撥款并不是建造保障性住房的主要,更多的是起到推動(dòng)作用。第二,土地出讓金收益。2011年頒布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指導(dǎo)意見(jiàn)”)中明確要求,用于建設(shè)保障性住房和棚戶改造的土地出讓金收益比例要至少高于10%,并且如果地方財(cái)政資金不足以補(bǔ)助保障房建設(shè)的,應(yīng)該提高土地出讓金收益的比例。第三,住房公積金增值收益。在公積金條例中規(guī)定,住房公積金增值收益主要有三個(gè)用途,其一是提取一定比例

4、的風(fēng)險(xiǎn)金,其二是支付用于公積金管理機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用,其三是用于廉租房的建設(shè)。在《指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出,住房公積金的增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及支付管理費(fèi)用后,要全部用于建設(shè)廉租房和公租房?! ?二)銀行和金融機(jī)構(gòu)貸款  銀行貸款比較傾向于經(jīng)濟(jì)適用房和兩限商品房(限房型、限房?jī)r(jià)),因?yàn)檫@兩種房子是可以轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的,銀行貸出的資金會(huì)比較有保障收回。據(jù)央行發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,去年我國(guó)的保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為3499億元相比2010年同期增長(zhǎng)了50.1%,這表明了銀行已經(jīng)開(kāi)始傾向于保障房建設(shè)貸款。目前,已經(jīng)有越來(lái)越多的商業(yè)銀行調(diào)整了借款主體、擔(dān)保方式和區(qū)域發(fā)

5、展等信貸政策,工行、建行這些大型商業(yè)銀行優(yōu)先在各方面對(duì)保障房建設(shè)提供了支持,華夏、中信等股份制銀行也紛紛加入到了這個(gè)行列中。從目前保障房建設(shè)資金籌集的形勢(shì)來(lái)看,中央和地方政府提供的財(cái)政撥款只占小部分,銀行和金融機(jī)構(gòu)的貸款才是保障房建設(shè)資金的主要?! 《⑽覈?guó)保障性住房建設(shè)的融資現(xiàn)狀  根據(jù)中央下達(dá)的指標(biāo)來(lái)看,建設(shè)保障性住房需要大量的資金,而保障性住房的融資上出現(xiàn)的問(wèn)題已經(jīng)顯露無(wú)疑?! ?一)政府財(cái)政撥款力量微薄  雖然我國(guó)的財(cái)政收入和外匯儲(chǔ)備是連年增長(zhǎng),但是政府撥給保障房建設(shè)的資金是很有限的。先前,保障性住房建設(shè)資金并沒(méi)有納入到財(cái)政預(yù)算當(dāng)中,所以需要從其他地方挪資金,并且如

6、此巨額的金額,只是依靠國(guó)家財(cái)政的支持也是不現(xiàn)實(shí)的。政府的財(cái)政撥款并不是保障房建設(shè)所需資金的主要,它扮演的角色更傾向于倡導(dǎo)者?! ?二)土地出讓金收益明顯下滑  原因主要有以下兩點(diǎn):其一,2010年4月,北京提出了“國(guó)十條”,率先規(guī)定了每一戶家庭只能限購(gòu)一套住房。隨后,其他城市也紛紛頒布了限購(gòu)令,不僅包括北京、上海、廣州這些一線城市,二三線城市也紛紛出臺(tái)了限購(gòu)政策。這一政策使得很多大中城市住房成交額以及價(jià)格都有所回落,土地出讓金也隨之大幅度減少,據(jù)調(diào)查顯示,2011年的1到5月北京的土地出讓金相比去年同期減少了56%,上海1到6月的土地出讓金相比去年減少了22%。其二,中央政

7、府雖然規(guī)定地方政府要拿出10%的土地出讓金收益用于建設(shè)保障房,但是地方政府是絕對(duì)不想把這么一大筆的資金投入到保障房建設(shè)中,因?yàn)楸U戏繑?shù)目的增多,無(wú)疑意味著商品交易的減少,進(jìn)而土地收入也會(huì)相應(yīng)的減少?! ?三)銀行開(kāi)展保障房金融業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題和不足  第一,銀行都會(huì)傾向于高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)、回收周期短的貸款,但是保障房建設(shè)屬于低利潤(rùn),并且很多保障房建設(shè)工程存在抵押擔(dān)保不足和貸款期限較長(zhǎng)的問(wèn)題,這需要商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理保持在高水平?! 〉诙?,保障房建設(shè)正式開(kāi)展的時(shí)間較短,存在很多制度和管理的紕漏,并且很多保障房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)

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