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1、天泰馥香谷項目價格策略與執(zhí)行方案目????錄????前????言一、周邊樓盤價格調查??1.價格調查匯總??2.說明??3.一次評估與加權二、天泰馥香谷與調查樓盤評估??1.樹圖解析與權重系數計算??1.1天泰馥香谷??1.2銀都景園??1.3金帝山莊??1.4頤景園??1.5名仕花園??1.6錦園??1.7千禧龍苑??1.8蔚蘭海岸??1.9新貴都??1.10綠島花園??1.11礦泉花園三、評估與價格修正??1.修正公式??2.修正過程??3.修正結果四、天泰馥香谷價格定位建議五、價格策略與執(zhí)行方案1、價格策略??1.1價格是消費者
2、購房最敏感因素??1.2戶型統(tǒng)計與總價分析??1.3發(fā)揮差價原則??2、執(zhí)行方案2.1單元評估2.2樓層評估2.3樓層差價率與差價系數2.4各單元平均價計算2.5價格明細表六、價格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)附表1：開盤期首推戶型價格明細表前????言價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁????????????高了，能走過這座橋的人就少——沒有市場低了，公司損失利潤——沒有效益如何在兩者之間達到一種平衡如何讓我們的樓盤即叫好又叫座這永遠是我們解析的重心……第二部分：天泰馥香谷項目價格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤價格調查1、價格調查匯總??單??位樓盤
3、名稱統(tǒng)計面積M2最高標價元/M2最低標價元/M2平均標價元/M2折實均價修正均價元/M2備??注一次性%銀行按揭%銀都景園520006030508056000+1%5644不僅不打折，如不是一次性付款還要+10%金帝山莊6600048003800450098折04482頤景園72000450032003840003820名仕花園3024848004000450097折98折4410錦??園11000057003800488097折04850千禧龍苑5000063003900480097折98折4694蔚藍海洋1200008000470
4、0560095折97折5409新貴都47000046004000428098折04262綠島花園37216700043005560005550礦泉花園7377678006000691096折06854??2、說明??◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我們對青島市樓市進行了廣泛調查，本表只是調查中的幾個重點樓盤。??◆修正均價主要根據統(tǒng)計面積所占比例、銷售時間、實際成交時大都再給優(yōu)惠、大多數采用按揭付款方式等因素。??◆參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。3、一次評估與加權(平均分)??????樓盤評估項銀都景園
5、金帝山莊頤景園名仕花園錦園千禧龍苑蔚蘭海岸新貴都綠島花園礦泉花園馥香谷區(qū)域地段9.07.857.6259.08.307.1259.08.4758.758.507.625周邊社區(qū)7.657.97.807.47.307.257.69.1259.0258.3257.60交通條件7.47.507.657.157.457.457.659.359.758.307.65價格與付款方式7.508.5757.858.1758.0258.058.207.807.7758.008.50營銷水平8.459.008.0258.1758.007.7256.575
6、9.1259.2258.756.325小區(qū)內綠化情況9.1258.4757.707.8259.008.2758.757.907.108.3759.50小區(qū)內規(guī)劃情況9.1758.1257.457.6757.407.657.5758.7258.407.6759.45小區(qū)公共配套設施8.808.657.8757.707.658.307.4258.908.6258.0759.00顧問代理水平9.009.057.357.6757.357.757.708.708.4257.959.60物業(yè)管理水平9.008.607.308.007.207.80
7、7.1258.658.6258.2259.20合??計85.1083.72576.62578.77577.67577.37577.6086.7585.7082.17584.45（加權分）??????樓盤評估項銀都景園金帝山莊頤景園名仕花園錦園千禧龍苑蔚蘭海岸新貴都綠島花園礦泉花園馥香谷加權評估0.550.550.370.350.470.060.120.860.850.830.80加權因素包含：開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率2、評估加權：（1）H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662（2）加權修正：銀都花園=H1=8.5914+
8、0.55=8.9451金??帝=H2=8.3951+0.55=8.9451頤景園=H3=7.6108+0.37=7.9808名仕花園=H4=8.00968+0.35=8.35968錦??園=H5=7.7488+0.47=
