2004南市403號(hào)地塊（金茂現(xiàn)場）項(xiàng)目全程營銷提案

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1、XL作品403#地塊營銷提案南市403#地塊（金茂現(xiàn)場）項(xiàng)目全程營銷提案３１XL作品403#地塊營銷提案一、天津市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與未來1天津市商業(yè)宏觀市場環(huán)境分析1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1.1GDP歷年發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)３１XL作品403#地塊營銷提案從1994年到2003年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.2倍，年均增長12.4%，跨入了全國發(fā)展較快地區(qū)的行列。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，服務(wù)業(yè)將加快發(fā)展。３１XL作品403#地塊營銷提案1.1.2全社會(huì)消費(fèi)品零售總額全社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈逐年遞增趨勢(shì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更趨多元

2、化。今年上半年，天津全社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)522.95億元，同比增長16.1%。３１XL作品403#地塊營銷提案1.1.3人均可支配收入人均可支配收入逐年遞增，今年1-5月份人均可支配收入為4612.64元，同比增長9.9%。1.1.4人均可消費(fèi)性支出今年1至6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分別增長10.7％、14.2％和21.3％，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品10．6和3．5個(gè)百分點(diǎn)。前6個(gè)月全市餐飲銷售實(shí)現(xiàn)49.57億元，同比增長28.6％，反映出百姓支出結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，生活質(zhì)量明顯提高。３１XL作品403#

3、地塊營銷提案綜上所述：天津現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)了全面建設(shè)小康社會(huì)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，達(dá)到了初步進(jìn)入現(xiàn)代化的要求，人民的收入和生活水平發(fā)生了重大變化，進(jìn)而人民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了質(zhì)的變化，全市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的局面已經(jīng)形成。1.2政策環(huán)境分析?商務(wù)部近期發(fā)布了有關(guān)商品市場建設(shè)的全面指導(dǎo)性文件《全國商品市場體系建設(shè)綱要》，其中提出要控制發(fā)展大型購物中心。同時(shí)通過制定和實(shí)施城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來控制和引導(dǎo)投資，并制定了《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的規(guī)范意見，目前尚在醞釀之中，所以本市商業(yè)部門還沒有確切的消息。但《條例》實(shí)行的聽證制度主要針對(duì)未來新建的大型商

4、業(yè)項(xiàng)目。?商務(wù)部還發(fā)出了《商務(wù)部關(guān)于大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查的通知》，要求建筑面積在5000平米及以上的百貨店、超級(jí)市場、倉儲(chǔ)式商場等必須填寫建設(shè)投資總額、經(jīng)營情況、是否符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等情況后交予商務(wù)部門。在大型商業(yè)載體項(xiàng)目開發(fā)宏觀調(diào)控加強(qiáng)的形勢(shì)下，如何迅速提高項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)能力，強(qiáng)化后期的經(jīng)營管理水平以及左后兩者的對(duì)接工作成為開發(fā)者急需解決的問題。2天津市商業(yè)物業(yè)分析2.1商業(yè)物業(yè)市場概況３１XL作品403#地塊營銷提案2004年與2003年商業(yè)投資對(duì)比指標(biāo)年份投入建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積（萬㎡）投資總額（億）重

5、點(diǎn)項(xiàng)目總面積（萬㎡）計(jì)劃竣工面積（萬㎡）2003年統(tǒng)計(jì)137---6978270---2004年預(yù)計(jì)6026382.632171.4139.6同期增長------36.1%---21.2%35%從上表中我們可以看出，2004年的商業(yè)項(xiàng)目的投資比去年同期有了很大的增幅。帶動(dòng)了天津的商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。2004年全市商業(yè)載體建設(shè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是項(xiàng)目建設(shè)體量大。超過5萬㎡的項(xiàng)目有12個(gè)，超過1萬㎡的項(xiàng)目有42個(gè)。二是項(xiàng)目建設(shè)投資額大，超億元項(xiàng)目18個(gè)；三是投資主體多元化，全市商業(yè)固定資產(chǎn)投資中非國有企業(yè)投資已達(dá)90%以上；

6、四是全市新建、在建、擬建大型超市占有較大比例。見下表：指標(biāo)年份總數(shù)量面積（萬㎡）環(huán)比增長（%）截至到03年現(xiàn)有大型超市3775.68——04年新建、在建、擬建大型超市2342.1935.8%總計(jì)60117.87——五是2004年計(jì)劃竣工項(xiàng)目多。３１XL作品403#地塊營銷提案2.2天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢(shì)隨著天津市城市改造步伐的加快，海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶綜合開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。它的啟動(dòng)建設(shè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動(dòng)作用。因此不久將來又會(huì)有大面積的商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)設(shè)施落成投入使用。這些區(qū)域必將會(huì)衍

7、生出新的商圈。天津商業(yè)分布是輻射型的，雖然政府大力加強(qiáng)各區(qū)的商業(yè)建設(shè)，但濱江道、和平路商業(yè)聚集區(qū)仍將是天津的商業(yè)中心，其主導(dǎo)位置不可替代，并會(huì)逐漸向周邊擴(kuò)展，其他區(qū)域型商業(yè)中心（如佟樓、南樓等）的商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)的增幅與濱江道的差距將越來越大。商鋪價(jià)格仍將隨著商品房價(jià)格的上漲繼續(xù)上升，但上升幅度不會(huì)過大，目前各區(qū)商品房與商業(yè)用房價(jià)格比在1：2—1：4之間，趨近于合理。目前天津商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常采取劃分成小產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進(jìn)行統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式有關(guān)。一旦經(jīng)營不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營管理公司

8、之間的矛盾就會(huì)出現(xiàn)。在2005年前后，天津很可能會(huì)出現(xiàn)諸如回報(bào)不能兌現(xiàn)等租售糾紛情況。對(duì)于商業(yè)物業(yè)扎堆的CBD地區(qū)來說，這種問題現(xiàn)象也許更為嚴(yán)重。據(jù)有關(guān)資料顯示，天津商鋪供求關(guān)系呈現(xiàn)出街鋪、門面房供不應(yīng)求，購物中心、商場、店中店供應(yīng)略大于需求的格局。由于天津市大面積拆遷工作的近一步深入，中小商業(yè)經(jīng)營者對(duì)普通底商、門臉房的需求進(jìn)一步加大，因此無論普通底商、門臉