形式便民與實質利民之沖突，立法本意與實際效果之矛

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1、形式便民與實質利民之沖突，立法本意與實際效果之矛在物權法的起草、審議過程中，我國立法、司法界及其學者一直就不動產登記前是否應經公證進行實質性審查一事進行爭論。日前，全國人大法律委員會在向全國人大常委會作關于《中華人民共和國物權法（草案）》修改情況匯報時，提出了不宜作出必須公證規(guī)定的意見，指出：“法律委員會研究認為，為了便民，辦理不動產登記只需一道手續(xù)，并且逐步實行統(tǒng)一登記，草案對此已經作了規(guī)定，并明確規(guī)定辦理不動產登記不得按照標的收費。不動產登記前是否辦理公證，可以由當事人自愿選擇。如果辦理登記前必須經過公證，不僅不便民，還會增加群眾負擔

2、。因此，不宜規(guī)定不動產登記前必須經過公證?！?。顯然，法律委員會提出不宜規(guī)定必須公證的本意，一是為了便民，二是為了不增加群眾負擔；其目的歸納起來是為了“利民”。那么物權法不規(guī)定不動產登記應經公證進行實質審查，是否會真正達到利民的效果呢？我認為，物權法作出不動產登記不須公證或自愿公證的規(guī)定，只是形式上的便民或利民，實質上則對保護人民群眾的利益和維護社會的穩(wěn)定十分不利，其結果會與人大法律委員會提出此意見的初衷背道而馳。　　一、不動產登記前不經公證，不利于房產交易活動中購房人真實意思的表示　　就社會交易活動的一般情況而言，法律法規(guī)對交易行為不設置

3、諸如審查、核準、許可、登記等前置性條件，無疑將有利于提高交易效率和降低交易人的交易成本。依此常規(guī)思維來考慮不動產交易活動規(guī)范的內容，認為在物權法中不宜規(guī)定不動產登記前必須經過公證也是理所當然的。然而，不動產交易遠不象人們購買日常生活用品、家用電器那么簡單，其復雜程度也決非是購置汽車和其他高檔消費品所能相比，這是由人們對不動產標的物使用價值多方位和多層次的取向所決定的?！　‖F(xiàn)階段消費者購置房屋不只是為了得到一個能擋風遮雨的棲身之處，除了對房屋質量和空間的基本要求，人們越來越多地考慮方便工作生活和有利身體健康以及更好地享受生活?，F(xiàn)在人們買房有

4、五大關注點，一是質量，二是地段，三是結構和層高，四是環(huán)境，五是物業(yè)管理。不同的消費層次，對這五大關注點有著全然不同的要求。也正因如此，出現(xiàn)了同城內不同物業(yè)區(qū)、不同品牌房產價格的巨大差異。所有這些，構成了房產交易活動的復雜性。對購房人而言，房產交易活動的復雜性還在于有關房屋的質量、環(huán)境和物業(yè)管理等情況不是通過看圖紙、聽介紹或去實地觀察幾次所能明了和掌握?！　》慨a交易活動是這樣的復雜，而作為交易活動中的購房者絕大多數(shù)又非常缺乏購房知識和經驗（作為消費者，很多人一生中可能只有一次購房經歷），他們在購房時對房屋的質量、環(huán)境和日后的物業(yè)管理等問題不

5、可能考慮得十分周全，格式化的房屋交易合同也無助于解決這些問題。然而，購房時沒有考慮周全的問題對于消費者來說不一定是不重要的問題，更不能表明對這些問題不重視，只因他們缺乏這方面的知識和經驗。去年《每日商報》刊登的《買來的二手房漏水房子里有人上吊過》一文中所列的賣方未告知買方所交易的住房衛(wèi)生間因樓上住戶下水道滲漏而頂上滴水的事實引起糾紛和賣方未告知買方所交易的住房內曾有人自殺的事實引起糾紛兩案例，則是對房產交易復雜性和購房者缺乏購房知識和經驗問題的具體反映?！　》慨a交易活動中普遍存在購房者不能正確、全面地進行真實意思表示的問題。這就需要職業(yè)公

6、證員或其他專業(yè)人員介入房產交易活動，為交易活動中處于弱勢地住的消費者作出引導和提供幫助，就房屋質量、環(huán)境、物業(yè)管理等有關內容和各種可能發(fā)生的問題向房屋交易雙方一一問清和提醒，使消費者在對房屋質量、環(huán)境、物業(yè)管理等情況充分了解基礎上作出是否購房和愿意出多少價格的決定，從而真正體現(xiàn)其真實意思表示?！　《?、不動產登記前不經公證，不利于有效解決房產交易活動主體間的不平等問題和制止欺詐、侵權行為的發(fā)生及對受害人利益的保護　?。ㄒ唬┪覈慨a交易活動主體間實際地位不平等問題嚴重?！　》慨a交易活動作為一種民事法律關系，雙方當事人間的法律地位是平等的。但在

7、我國，目前實際交易過程中雙方的地位則是很不平等的。這一方面因房產交易中涉及房屋質量、環(huán)境的因素和內容十分復雜且不透明，使賣方處于暗處的有利地位和買方處于明處的不利地位。另一方面因房產銷售商與消費者在房產交易知識和經驗方面差距很大，房產銷售商面對格式合同能夠駕輕就熟地“采其所需，棄其所惡”，做到趨利避害；而消費者即使面對顯失公平的合同，一時也無法發(fā)現(xiàn)問題。在這種情況下，購房者的權益難以得到維護。只有規(guī)定合同應經公證，通過公證使合同能全面、完整地明確房產交易當事人間的權利義務，平衡交易雙方因房產交易知識和經驗的嚴重差異造成的交易能力嚴重失衡情

8、況，才能使交易雙方在交易過程中的實際地位平等，實現(xiàn)交易的公正和公平。　?。ǘ┪覈慨a交易活動中誠信狀況堪憂，欺詐、侵權現(xiàn)象較為嚴重?！　∵@些年我國房產交易活動中缺乏誠信、坑蒙拐騙等情況較為突