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《形式便民與實質(zhì)利民之沖突 立法本意與實際效果之矛》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、形式便民與實質(zhì)利民之沖突立法本意與實際效果之矛在物權(quán)法的起草、審議過程中，我國立法、司法界及其學者一直就不動產(chǎn)登記前是否應經(jīng)公證進行實質(zhì)性審查一事進行爭論。日前，全國人大法律委員會在向全國人大常委會作關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》修改情況匯報時，提出了不宜作出必須公證規(guī)定的意見，指出：“法律委員會研究認為，為了便民，辦理不動產(chǎn)登記只需一道手續(xù)，并且逐步實行統(tǒng)一登記，草案對此已經(jīng)作了規(guī)定，并明確規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記不得按照標的收費。不動產(chǎn)登記前是否辦理公證，可以由當事人自愿選擇。如果辦理登記前必須經(jīng)過公證，不僅不便民，還會增加群眾負擔。因
2、此，不宜規(guī)定不動產(chǎn)登記前必須經(jīng)過公證。”。顯然，法律委員會提出不宜規(guī)定必須公證的本意，一是為了便民，二是為了不增加群眾負擔；其目的歸納起來是為了“利民”。那么物權(quán)法不規(guī)定不動產(chǎn)登記應經(jīng)公證進行實質(zhì)審查，是否會真正達到利民的效果呢？我認為，物權(quán)法作出不動產(chǎn)登記不須公證或自愿公證的規(guī)定，只是形式上的便民或利民，實質(zhì)上則對保護人民群眾的利益和維護社會的穩(wěn)定十分不利，其結(jié)果會與人大法律委員會提出此意見的初衷背道而馳。 一、不動產(chǎn)登記前不經(jīng)公證，不利于房產(chǎn)交易活動中購房人真實意思的表示 就社會交易活動的一般情況而言，法律法規(guī)對交易行為不設(shè)置諸如審
3、查、核準、許可、登記等前置性條件，無疑將有利于提高交易效率和降低交易人的交易成本。依此常規(guī)思維來考慮不動產(chǎn)交易活動規(guī)范的內(nèi)容，認為在物權(quán)法中不宜規(guī)定不動產(chǎn)登記前必須經(jīng)過公證也是理所當然的。然而，不動產(chǎn)交易遠不象人們購買日常生活用品、家用電器那么簡單，其復雜程度也決非是購置汽車和其他高檔消費品所能相比，這是由人們對不動產(chǎn)標的物使用價值多方位和多層次的取向所決定的?！ ‖F(xiàn)階段消費者購置房屋不只是為了得到一個能擋風遮雨的棲身之處，除了對房屋質(zhì)量和空間的基本要求，人們越來越多地考慮方便工作生活和有利身體健康以及更好地享受生活?，F(xiàn)在人們買房有五大關(guān)注
4、點，一是質(zhì)量，二是地段，三是結(jié)構(gòu)和層高，四是環(huán)境，五是物業(yè)管理。不同的消費層次，對這五大關(guān)注點有著全然不同的要求。也正因如此，出現(xiàn)了同城內(nèi)不同物業(yè)區(qū)、不同品牌房產(chǎn)價格的巨大差異。所有這些，構(gòu)成了房產(chǎn)交易活動的復雜性。對購房人而言，房產(chǎn)交易活動的復雜性還在于有關(guān)房屋的質(zhì)量、環(huán)境和物業(yè)管理等情況不是通過看圖紙、聽介紹或去實地觀察幾次所能明了和掌握?！ 》慨a(chǎn)交易活動是這樣的復雜，而作為交易活動中的購房者絕大多數(shù)又非常缺乏購房知識和經(jīng)驗（作為消費者，很多人一生中可能只有一次購房經(jīng)歷），他們在購房時對房屋的質(zhì)量、環(huán)境和日后的物業(yè)管理等問題不可能考慮得
5、十分周全，格式化的房屋交易合同也無助于解決這些問題。然而，購房時沒有考慮周全的問題對于消費者來說不一定是不重要的問題，更不能表明對這些問題不重視，只因他們?nèi)狈@方面的知識和經(jīng)驗。去年《每日商報》刊登的《買來的二手房漏水房子里有人上吊過》一文中所列的賣方未告知買方所交易的住房衛(wèi)生間因樓上住戶下水道滲漏而頂上滴水的事實引起糾紛和賣方未告知買方所交易的住房內(nèi)曾有人自殺的事實引起糾紛兩案例，則是對房產(chǎn)交易復雜性和購房者缺乏購房知識和經(jīng)驗問題的具體反映?！ 》慨a(chǎn)交易活動中普遍存在購房者不能正確、全面地進行真實意思表示的問題。這就需要職業(yè)公證員或其他專
6、業(yè)人員介入房產(chǎn)交易活動，為交易活動中處于弱勢地住的消費者作出引導和提供幫助，就房屋質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理等有關(guān)內(nèi)容和各種可能發(fā)生的問題向房屋交易雙方一一問清和提醒，使消費者在對房屋質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理等情況充分了解基礎(chǔ)上作出是否購房和愿意出多少價格的決定，從而真正體現(xiàn)其真實意思表示?！ 《?、不動產(chǎn)登記前不經(jīng)公證，不利于有效解決房產(chǎn)交易活動主體間的不平等問題和制止欺詐、侵權(quán)行為的發(fā)生及對受害人利益的保護 ?。ㄒ唬┪覈慨a(chǎn)交易活動主體間實際地位不平等問題嚴重?！ 》慨a(chǎn)交易活動作為一種民事法律關(guān)系，雙方當事人間的法律地位是平等的。但在我國，目前實際
7、交易過程中雙方的地位則是很不平等的。這一方面因房產(chǎn)交易中涉及房屋質(zhì)量、環(huán)境的因素和內(nèi)容十分復雜且不透明，使賣方處于暗處的有利地位和買方處于明處的不利地位。另一方面因房產(chǎn)銷售商與消費者在房產(chǎn)交易知識和經(jīng)驗方面差距很大，房產(chǎn)銷售商面對格式合同能夠駕輕就熟地“采其所需，棄其所惡”，做到趨利避害；而消費者即使面對顯失公平的合同，一時也無法發(fā)現(xiàn)問題。在這種情況下，購房者的權(quán)益難以得到維護。只有規(guī)定合同應經(jīng)公證，通過公證使合同能全面、完整地明確房產(chǎn)交易當事人間的權(quán)利義務，平衡交易雙方因房產(chǎn)交易知識和經(jīng)驗的嚴重差異造成的交易能力嚴重失衡情況，才能使交易雙
8、方在交易過程中的實際地位平等，實現(xiàn)交易的公正和公平?！ 。ǘ┪覈慨a(chǎn)交易活動中誠信狀況堪憂，欺詐、侵權(quán)現(xiàn)象較為嚴重?！ ∵@些年我國房產(chǎn)交易活動中缺乏誠信、坑蒙拐騙等情況較為突出
