物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

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1、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第一部分　設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)一、建立設(shè)施設(shè)備檔案設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：1.消防系統(tǒng)2.變壓器3.低壓配電4.供、排水系統(tǒng)5.監(jiān)控系統(tǒng)6.照明系統(tǒng)7.裝修材料二、供配電系統(tǒng)A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：1、變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油。2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。3、配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。1、按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。2、沿線無堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。a)保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)1、低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)

2、準(zhǔn)1）、每日工作包括：a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。2）、物業(yè)管理人員保證，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其順序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。2、變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)a、變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好

3、。d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。a、測定變壓器的絕緣電阻?！、停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括：1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。2、對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知業(yè)主。3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時(shí)間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。4、當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修，必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止

4、動(dòng)力設(shè)備供電。五、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)保障：正常情況下，配備兩人保障24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。在增添大容量的電氣設(shè)備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并經(jīng)過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可燃

5、物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。配電室作防火分隔處理?；馂?zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨時(shí)可用。電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測試。在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房內(nèi)，配置適當(dāng)?shù)臏缁鹌鞑?。六、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1、變壓器：（1）每年春季檢查高低壓絕緣及進(jìn)行變壓器油簡化試驗(yàn)。（2）

6、每年春季對(duì)變壓器線耳和各螺絲進(jìn)行檢查和緊固。（3）每半年有載開關(guān)箱變壓器油進(jìn)行簡化試驗(yàn)。（4）每年春季有載開關(guān)箱換油及檢修。2、高壓開關(guān)柜：（1）每年進(jìn)行兩次繼保整組試驗(yàn)，每兩年進(jìn)行各繼電器試驗(yàn)。（配合試驗(yàn)清掃檢查高壓母線）（2）每年春季油開關(guān)換油及檢修。（3）每年春季對(duì)手車合閘和分閘回路進(jìn)行試驗(yàn)和檢修。（4）每年春季檢查高壓PT絕緣電阻。3、各變壓器低壓主開關(guān)：（1）每年冬季檢修開關(guān)的觸頭和機(jī)構(gòu)。（2）每年冬季對(duì)開關(guān)的電子保護(hù)進(jìn)行一次模擬動(dòng)作試驗(yàn)。（3）條件許可時(shí)，每年對(duì)分開關(guān)及其出線電纜進(jìn)行檢查。4、水泵房及消防水泵：（1）每月檢修經(jīng)常使用的生活泵磁吸開關(guān)及控制回

7、路。（2）每年檢查水泵馬達(dá)絕緣及軸承換油。5、消防風(fēng)機(jī)：（1）每月進(jìn)行一次試機(jī)及檢查。（2）每年春季檢查絕緣、軸承、開關(guān)及控制回路。6、防雷地網(wǎng)和工作地網(wǎng)：每年春季測試一次。7、空調(diào)主機(jī)馬達(dá)及其他電器：配合使用單位檢修時(shí)一齊檢修。七、消防系統(tǒng)1必須委托具備資質(zhì)的消防公司保養(yǎng)整個(gè)寫字樓的消防系統(tǒng)。2物管人員應(yīng)保障每月中旬自查一次消防系統(tǒng)、滅火器、應(yīng)急燈、疏散指示的完好情況，消防水帶、噴頭、消防水泵、噴淋、煙感、防排煙等的檢查，自查完畢存檔。八、房屋本體維護(hù)保養(yǎng)的管理?。ㄒ唬?、日常養(yǎng)護(hù)工作：為保障業(yè)主的生命安全及財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理人員應(yīng)對(duì)房屋本體作如下方