《策劃理論》word版

《《策劃理論》word版》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、3+1策劃理論??原創(chuàng)?e天劍???序說最精彩的運動是足球，最迷人的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不但是誕生財富英雄的行業(yè)，而且是門高深莫測的學(xué)問，哲學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)、建筑學(xué)、藝術(shù)學(xué)、營銷學(xué)、策劃學(xué)等眾多學(xué)科。土地是財富之母，勞動是財富之父，而“房地產(chǎn)=土地+勞動”，可見房地產(chǎn)是財富的真源頭。從這一點推測，為什么華人首富李嘉誠的主業(yè)是地產(chǎn)。房地產(chǎn)是涉及面最廣的行業(yè)，社會化程度最高。在這個廣深的領(lǐng)域，新興業(yè)態(tài)——策劃，將在房地產(chǎn)項目全程運作中占據(jù)中軸線的地位。房地產(chǎn)策劃，是一項系統(tǒng)的工程，也是一門整合資源的工作，

2、屬于典型的智慧經(jīng)濟。房地產(chǎn)策劃業(yè)起步于深圳，目前策劃公司主要集中在深圳、廣州、上海、北京等發(fā)達城市，并逐漸向次發(fā)達城市傳播，現(xiàn)在全國各地的發(fā)展水平參差不齊，這是行業(yè)不成熟的表現(xiàn)，也預(yù)示著策劃業(yè)的新機會。3+1策劃理論是筆者在深圳、上海等地的知名策劃公司操盤后的總結(jié)，并結(jié)合理論知識，進行融合升華?！?”指認知市場、建構(gòu)市場、培育市場三部分，是房地產(chǎn)全程策劃的主體部分?！?”指財務(wù)統(tǒng)籌服務(wù)，是“3”的必要補充。“3”與“1”的結(jié)合，就是房地產(chǎn)策劃之道。3+1策劃理論之精意：樓盤來自于市場，經(jīng)過智慧演繹，使其擁有

3、骨骼，擁有血肉，擁有靈魂，最終使得整個樓盤就如一個充滿個性的人，活躍于城市間，不斷吸引他的目標客戶群，從而獨領(lǐng)樓市。這是策劃的最高境界，要求策劃人不但要全程策劃，而且要全程創(chuàng)新。策劃是個創(chuàng)新的行業(yè)，策劃人兼有三重身分：文人、藝人與商人。因而策劃人要時刻保持海納百川的胸懷，把握時代潮流，關(guān)注社會的未來，不被傳統(tǒng)束縛，為樓盤創(chuàng)造最大價值。21世紀是知識經(jīng)濟的時代，更是智慧經(jīng)濟的時代。智慧就是財富，思想就是第一生產(chǎn)力，讓我們從大腦中開采黃金，為社會創(chuàng)造財富吧。?????第一部分認知市場?——智慧創(chuàng)造財富的基礎(chǔ)?認

4、知屬于心理學(xué)范疇，指感覺輸入大腦的變換、解釋、貯存、恢復(fù)和使用的全過程。認知活動是人類認識世界必經(jīng)的心理過程，它主要負責大腦采集信息和處理信息。這里的市場概念，指廣義的市場，包括消費者、供求狀況、競爭態(tài)勢、宏觀環(huán)境等影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)因素。所謂認知市場，就是全方位的，深入地調(diào)查分析消費者的需求、競爭樓盤細況、供求狀態(tài)、人居潮流及社會宏觀環(huán)境等多方面的因素，為市場決策提供科學(xué)依據(jù)。全球化是時代的主流，中國將全面融入全球經(jīng)濟體系，迎來前所未有的大競爭時代，對于中國房地產(chǎn)市場，國外的投資商、開發(fā)商、規(guī)劃公司、

5、設(shè)計公司、物業(yè)管理公司、建材商等已陸續(xù)進入中國市場。在這個大競爭時代，要求地產(chǎn)策劃人關(guān)注全球趨勢，掌握全球脈搏，利用全球資源。站在全球的高度把握市場，可以使你看得更深更遠。但是對于房地產(chǎn)市場而言，這是遠遠不夠的。我們要做好一個項目，必須深度認知當?shù)厥袌?，正所謂“全球性思維，本地化運作”。將先進的居住時尚與當?shù)鼐幼∥幕瘜?，才能做出受消費者歡迎的旗艦型產(chǎn)品。由于認知過程中，外界信息進入大腦時，存在一個轉(zhuǎn)換和減少的過程，以及認知的主觀因素和客觀因素，因而我們認識世界難免失真?？梢哉f要完全真實認識世界是不可能的，

6、營銷策劃人員在把脈市場時，只有深度認知市場，才能減少誤差，少犯錯誤。認知市場有別于傳統(tǒng)的市場調(diào)查。市場調(diào)查是一種手段，其結(jié)果反映的是過去或現(xiàn)在的情況，而做房地產(chǎn)是做未來的市場，因為房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期與使用壽命都非常長，只有面向未來，才能做出超前的產(chǎn)品。市場調(diào)查只是認知市場的參考或一部分，而認知市場更強調(diào)人的思考性，對客觀的把握，對微觀的分析，對市場的直覺，這樣才能做出領(lǐng)導(dǎo)型產(chǎn)品。消費容量是無限的，就看市場策劃人怎么去認知市場，認知的深度如何，由而創(chuàng)造或滿足需求。在認知過程中，需要動態(tài)思維：事物的過去、現(xiàn)在、將

7、來，即要樹立良好的“時空觀”。當我們在一個城市運作項目時，可從以下幾方面去全面認知市場，以達到準確決策的目的。一、整體市場主要指影響一個城市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境及本城市房地產(chǎn)的總體情況。1、經(jīng)濟狀況。在市場經(jīng)濟條件下，錢是第一位的，沒有錢市場寸步難行。本城市經(jīng)濟總量、人均GDP、人均可支配收入、額格爾系數(shù)、經(jīng)濟增長率等能反映城市經(jīng)濟水平的指標及各經(jīng)濟指標歷年變化情況。2、政策背景。中國是個政治國度，政府資源尤其重要，對房地產(chǎn)來講更是如此。政府資源包括城市發(fā)展戰(zhàn)略與策略、總體規(guī)劃與詳細規(guī)劃、金融政策、房地產(chǎn)法

8、律法規(guī)、土地政策等行政措施及一些政府消息。3、人口狀況。人是萬物的尺度，房子是人的最大宗用品，可以說做房地產(chǎn)本質(zhì)上就是做“人”的行業(yè)。市區(qū)常住人口、流動人口、外來人口的數(shù)量與其質(zhì)量；居民戶數(shù)、戶均人口、家庭結(jié)構(gòu)、居住需求等都是反映城市人口狀況的重要指標。4、城市文化。建筑是文化的容器，地產(chǎn)人是文化的雕刻者。地產(chǎn)人要有社會責任感，為城市多造文化精品，不要制造建筑垃圾。要造文化精品，必須吃透當?shù)匚幕?，特別是居住文化，