開發(fā)成本核算指導(dǎo)辦法

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1、開發(fā)成本核算指導(dǎo)辦法字體:小中大

2、打印發(fā)表于:2009-12-2211:12??作者:劍膽琴心??來源:房地產(chǎn)會計網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算辦法第一章??總則第一條????為了規(guī)范集團下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算，保證開發(fā)成本核算的真實性、準(zhǔn)確性和完整性，特制定本辦法。第二條????開發(fā)成本核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，以歷史成本為計價原則。第三條????開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。第二章????成本核算對象第四

3、條????成本核算對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。成本核算對象的確定應(yīng)滿足成本計算對象的需要，便于成本、費用的歸集及便于成本的及時結(jié)轉(zhuǎn)要求。第五條????成本核算對象應(yīng)結(jié)合開發(fā)項目的地點、結(jié)構(gòu)類型、用途、施工圖預(yù)算、功能設(shè)計、開發(fā)周期和管理需要等實際情況，合理確定成本核算對象。一般開發(fā)項目：一般以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為一成本核算對象；同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目：開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以合并為一個成本核算對象。在開發(fā)項目竣工后，再按各個單項工程概（預(yù)）算的比例分配

4、各棟房屋的開發(fā)成本；同一小區(qū)、同一期有高層、多層等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。第六條????成本核算對象由企業(yè)在開工之前合理確定。成本核算對象一經(jīng)確定，不得隨意更改，以保證成本核算對象的準(zhǔn)確性。第三章??????成本項目第七條????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費六項。第八條????土地征用及拆遷補償費。指為取得土地使用權(quán)而

5、發(fā)生的各項費用。主要包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地變更用途和超面積補繳的地價及相關(guān)費用、大市政配套費、契稅及印花稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。第九條????前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、報建、場地通平等費用。主要包括：項目前期報批報建費、規(guī)劃設(shè)計評估費、勘測丈量費、三通一平費、臨時設(shè)施費、其他費用。第十條????建筑安裝工程費。指項目開發(fā)過程中列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目的各項設(shè)備費、材料費、工程施工費、裝修費等。主要包括土建

6、工程費、安裝工程費、工程監(jiān)理費等。第十一條??????基礎(chǔ)設(shè)施費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目建筑安裝施工圖預(yù)算以外的供電、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、道路等社區(qū)管網(wǎng)工程費和園林綠化等工程費。第十二條??????公共配套設(shè)施費。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。第十三條??????開發(fā)間接費。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（現(xiàn)場管理機構(gòu)）為組織、管理開發(fā)項目而發(fā)生的不能直接歸屬于特定成本對象的費用性支出。主要包括：現(xiàn)場管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費

7、、水電費、差旅費、招待費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷及項目營銷設(shè)施建造費等。第四章??????會計科目設(shè)置第十四條??????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照成本項目設(shè)置會計科目。各級明細(xì)科目設(shè)置詳見附件一：開發(fā)成本核算科目表。第十五條??????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本核算對象的具體情況，參考“開發(fā)成本核算科目表”設(shè)置開發(fā)項目開發(fā)成本核算科目。第五章????成本的歸集與分配第十六條????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按制造成本法進行開發(fā)成本的計量與核算。其中，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的直接成本和間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按照受益原則和配比原

8、則分配至各成本對象。第十七條??????具體分配方法包括：占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價法。占地面積法指成本核算對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配；建筑面積法指成本核算對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配；預(yù)算造價法指某一成本核算對象預(yù)算造價占全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。第十八條??????土地征用及拆遷補償費。一般按占地面積法進行分配：即先將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。第十九條??????前期工程費。能夠分清成本

9、核算對象的，直接計入成本核算對象的“前期工程費”成本