估值-難點,解決方案

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1、自從人類進(jìn)入商品經(jīng)濟社會以來，貿(mào)易即已成為人們?nèi)粘；顒拥闹饕糠郑⒊蔀橐粐?jīng)濟增長的主動力。國際分工的深化、大量國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則的建立估值:難點,解決方案　　篇一：淺談大型購物中心評估難點及解決方案　　淺談大型購物中心評估難點及解決方案　　內(nèi)容摘要　　隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場越發(fā)活躍。特別是國家經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)型的開始，由出口和投資為導(dǎo)向的經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型為以消費為主要發(fā)展方向的消費模式，購物中心項目建設(shè)投資日益增多，其投資評估需求也越來越多。房地產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。而成本法為歷史成本的原則不適

2、用于經(jīng)營性的購物中心價值評估。對于交易比較活躍的地產(chǎn)項目市場法是一種最簡單、最有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為所評估。但是購物中心由于其基于地域經(jīng)濟的獨特性和經(jīng)營業(yè)態(tài)上的獨特性，在市場上非常難以找到相似度很高的可比實例。即使建筑體量、區(qū)位相近的購物中心業(yè)也會由于其業(yè)態(tài)配比和商業(yè)租戶的不同而導(dǎo)致收益有巨大差異。因此市場法在評估購物中心評估中的應(yīng)用主要在于適用收益法情況下對租金的計算。經(jīng)營性物業(yè)最適用的收益法，對購物中心項目評估來說也同樣適用，但是如何根據(jù)不同業(yè)態(tài)類型和租約條件建立租金評估模

3、型，是收益法進(jìn)行評估的難題。隨著信息化和全球化的發(fā)展，國家及地區(qū)之間的貿(mào)易也已成為拉動一國經(jīng)濟的三駕馬車之一，甚至是三駕馬車之首，奧巴馬政府成立之日起自從人類進(jìn)入商品經(jīng)濟社會以來，貿(mào)易即已成為人們?nèi)粘；顒拥闹饕糠?，并成為一國?jīng)濟增長的主動力。國際分工的深化、大量國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則的建立　　本文通過分析購物中心的經(jīng)營特點來尋找決定租戶租金水平的微觀決定因素，并提出了如何通過選取適當(dāng)?shù)男拚蛩貋斫⒆饨鹉Ｐ托拚u估對象的租金水平，以及如何根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃計算租金收益的可能方法及技術(shù)線路?！　￡P(guān)鍵詞：收益法購物中心購物中心項目評估業(yè)態(tài)配比

4、技術(shù)線路　　第一部分、購物中心的特點　　商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要只用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。我們今天主要討論狹義的購物中心的評估，也就是大型商場和ShoppingMall的評估。　　購物中心（ShoppingCenter/Shopping隨著信息化和全球化的發(fā)展，國家及地區(qū)之間的

5、貿(mào)易也已成為拉動一國經(jīng)濟的三駕馬車之一，甚至是三駕馬車之首，奧巴馬政府成立之日起自從人類進(jìn)入商品經(jīng)濟社會以來，貿(mào)易即已成為人們?nèi)粘；顒拥闹饕糠?，并成為一國?jīng)濟增長的主動力。國際分工的深化、大量國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則的建立Mall）國際上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)定義，不同國家及組織對購物中心的定義不同。國際購物中心協(xié)會（ICSC）的定義是由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的主力店、多樣化的商品街和寬敞的停車場，能滿足消費者的購物需求與日常活動的商業(yè)場所。中國對購物中心的定義安裝《零售業(yè)態(tài)分類（GB/T18106-XX）》中的定

6、義“購物中心是多種零售店、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃的開發(fā)管理運營的一個建筑內(nèi)，或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供區(qū)域性服務(wù)的商業(yè)集合體?！薄　∠旅妫覐拇笮唾徫镏行牡奶攸c分析出發(fā)，大家討論一下現(xiàn)場勘查和評估中需要注意的一些事項，提出評估購物中心應(yīng)采用的幾種方法，并對一些具有代表性的購物中心的評估難點和技術(shù)路線提出探討性意見。　　一、大型購物中心特點　　1、投資開發(fā)和產(chǎn)權(quán)　　大型購物中心項目往往屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)。由投資發(fā)展商有計劃開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)（屬于投資發(fā)展商）。正是由于這只租不售的特定的經(jīng)營模式，導(dǎo)致購物中心在市場

7、上往往缺乏交易實例，難以尋找可比較的交易實例。　　2、管理模式隨著信息化和全球化的發(fā)展，國家及地區(qū)之間的貿(mào)易也已成為拉動一國經(jīng)濟的三駕馬車之一，甚至是三駕馬車之首，奧巴馬政府成立之日起自從人類進(jìn)入商品經(jīng)濟社會以來，貿(mào)易即已成為人們?nèi)粘；顒拥闹饕糠?，并成為一國?jīng)濟增長的主動力。國際分工的深化、大量國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則的建立　　“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”。統(tǒng)一管理是購物中心區(qū)別于其他商業(yè)業(yè)態(tài)的核心，即統(tǒng)一租戶管理，統(tǒng)一策劃管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一營銷管理，統(tǒng)一服務(wù)管理、服務(wù)監(jiān)督，使得購物中心對外形成一個統(tǒng)一的形象；而分散經(jīng)營是在

8、統(tǒng)一運營管理的原則下實行賣場租賃制，專業(yè)專賣等各種零售店鋪及餐飲、娛樂與服務(wù)業(yè)由相關(guān)零售商承租自主經(jīng)營。既購物中心的所有者不直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間構(gòu)建平臺，搭建橋梁。并一統(tǒng)一的形象對外做宣傳創(chuàng)立品牌。目前國內(nèi)比較知名的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營品牌有萬達(dá)集