承租人的優(yōu)先承租權(quán)問題研究

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1、承租人的優(yōu)先承租權(quán)問題研宄摘要：房屋租賃業(yè)的發(fā)展日漸迅猛，糾紛日益增多。本文嘗試在確保出租人合法利益得到保護(hù)的同時(shí)，加強(qiáng)對承租人利益的保護(hù)，以實(shí)現(xiàn)公平正義。關(guān)鍵詞：租賃；優(yōu)先承租權(quán)中圖分類號：D923文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號:2095-4379-（2015）01-0161-02作者簡介：楊素敏（1988-），女，河北邯鄲人，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研宄生，研究方向：民商法學(xué)。一、問題的提出引起筆者對優(yōu)先承租權(quán)問題關(guān)注的是前段時(shí)間來律所咨詢的一個(gè)客戶，該客戶是一家餐飲公司的負(fù)責(zé)人。2009年1月，該餐飲公司與某商貿(mào)公司簽訂商鋪?zhàn)赓U合同（以下簡稱A和B），A公司承租B公司位于昌平區(qū)西關(guān)路5號的商業(yè)樓用于餐

2、飲經(jīng)營活動，租期截止到2014年8月，合同到期后，如果房屋繼續(xù)對外出租，在同等條件下A公司享有優(yōu)先承租權(quán)。雙方應(yīng)在租約期滿前一個(gè)月另行簽訂續(xù)租協(xié)議。2014年5月，B公司致函A公司稱租期屆滿后將收回房屋，不再與A續(xù)租。A公司認(rèn)為，根據(jù)雙方合同約定，只要條件相同，A公司有優(yōu)先承租權(quán)，請B公司將具體續(xù)租條件書面告知，但B公司只是強(qiáng)調(diào)對該房屋已另有安排，請A公司到期搬出。對該餐飲公司而言，不能續(xù)租意味著其在經(jīng)營過程中投入的巨額裝修費(fèi)用、擴(kuò)建費(fèi)用和宣傳費(fèi)用等將化為烏有。而且，遷出廣為人知的黃金地段不僅今后的生意要受到影響，這些年建立起的品牌效應(yīng)和客戶群體也很可能流失。在實(shí)踐中，承租人和出租人一般都會

3、在租賃合同中約定，合同到期后，如果出租人的房屋繼續(xù)對外出租，在同等條件下，承租人可以優(yōu)先承租該房屋。然而，租賃關(guān)系在現(xiàn)實(shí)中是相當(dāng)復(fù)雜的，而且出租人很容易就可以規(guī)避這條約定的限制，例如出租人可以以自用或第三人出更高價(jià)格的理由來拒絕原承租人繼續(xù)承租該房屋的要求，他也可以遲遲不告知原承租人房屋續(xù)租的具體條件，等到合同到期后，基于原合同約定的優(yōu)先承租權(quán)也就失去效力，承租人的權(quán)利無法得以保護(hù)。針對此，承租人優(yōu)先承租出租人房屋的權(quán)利怎樣才能得到有效保護(hù)？對承租人優(yōu)先承租權(quán)的侵犯具體包括哪些方式等，筆者在以下內(nèi)容中擬就以上問題做一探討。[1]二、優(yōu)先承租權(quán)的概念和法律性質(zhì)（一）含義優(yōu)先承租權(quán)，是指在租賃關(guān)

4、系中，原房屋租賃合同到期時(shí)，原承租人要求續(xù)租的，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先于第三人承租的權(quán)利。（二）法律性質(zhì)[2]1.優(yōu)先承租權(quán)是一種債權(quán)。原出租人和原承租人之間簽有租賃合同，該合同效力無任何瑕疵，且雙方在合同中約定有優(yōu)先承租的權(quán)利，是承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的前提條件，所以這個(gè)權(quán)利具有債權(quán)屬性。眾所周知，合同具有相對性，只約束雙方當(dāng)事人，對第三人沒有約束力，所以，若善意第三人與原出租人簽訂租賃合同，則該合同并不會因?yàn)閮?yōu)先承租權(quán)的存在而無效。2.優(yōu)先承租權(quán)具有期限性。合法有效的房屋租賃關(guān)系是優(yōu)先承租權(quán)存在的基礎(chǔ)，在合同到期后，如果出租人有意向繼續(xù)出租房屋，原承租人在一定期限內(nèi)作出繼續(xù)承租的意思

5、表示，當(dāng)然還要表明愿意承擔(dān)同等條件，此時(shí)原承租人才享有優(yōu)先承租權(quán)。而這個(gè)期限并不是永久存在的，如果超過這一期限，原承租人將不能再主張優(yōu)先承租權(quán)。3.優(yōu)先承租權(quán)并不是一項(xiàng)法定的權(quán)利，而是一種約定的權(quán)利。根據(jù)合同法的意思自治原則，若承租人與出租人在租賃合同中約定了優(yōu)先承租權(quán)，則承租人當(dāng)然享有優(yōu)先承租權(quán)。對于雙方?jīng)]有在合同中約定優(yōu)先承租權(quán)，承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)，筆者認(rèn)為，法定的權(quán)利需來源于法律的明文規(guī)定，才具有普遍約束力，不宜隨意類推適用。在目前法律尚未作出明確規(guī)定的情況下，若雙方當(dāng)事人未在合同中明確約定該權(quán)利，則承租人的優(yōu)先承租權(quán)也就無從談起。、我國對優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定到目前為止，我國的法

6、律、行政法規(guī)中，對于優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定還是一片空白，可以說我國在法律層面還沒建立起來優(yōu)先承租權(quán)制度。對于優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定主要散見在一些地方性法規(guī)中，①如：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第42條規(guī)定：“租賃期限屆滿，…在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)?！蓖瑯右?guī)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的還有《上海市房屋租賃條例》第44條，《浙江省房屋租賃管理?xiàng)l例》第38條，《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第21條，雖然這些地方性法規(guī)己經(jīng)對優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，但在實(shí)務(wù)中可操作性并不強(qiáng)，由于缺少更高位階法律的支持，導(dǎo)致司法審判依據(jù)不統(tǒng)一，甚至發(fā)生同案不同判的情形，這就給司法保護(hù)帶來很大難度，導(dǎo)致承租人的權(quán)利難以充分

7、實(shí)現(xiàn)。四、國外對房屋租賃優(yōu)先承租權(quán)的立法現(xiàn)狀英國在住宅的租賃立法上和商業(yè)租賃的立法上均突出了對相對處于弱勢地位的承租人的保護(hù)。英國在1927年的《不動產(chǎn)租賃法》中規(guī)定，在商業(yè)用房的租賃中，承租人在合同到期時(shí)，可以就其商譽(yù)損失請求予以補(bǔ)償。到了1954年的《不動產(chǎn)租賃法》，又賦予承租人對于原租賃合同進(jìn)行更新的權(quán)利。這種權(quán)利是法律明文規(guī)定的權(quán)利，是法定的權(quán)利，無論當(dāng)事人在合同中如何規(guī)定，均不能排除這一權(quán)利的適用。