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《商業(yè)地產(chǎn)-招商工作績(jī)效管理(16頁(yè))》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、招商績(jī)效管理招商,是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)最具核心價(jià)值的工作之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗往往取決于招商工作的成敗。因此,只有建立并運(yùn)行招商工作的“績(jī)效管理模型”,建立客觀有效的績(jī)效管理系統(tǒng),才能有效發(fā)掘與改進(jìn)個(gè)人工作弱項(xiàng),促進(jìn)績(jī)效的客觀度量,從而保證部門招商目標(biāo)的達(dá)成,確保招商工作對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的貢獻(xiàn)。一、招商工作的績(jī)效管理重點(diǎn)招商工作的基本內(nèi)容包括:市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位與規(guī)劃、項(xiàng)目推廣與招商和進(jìn)場(chǎng)管理四大環(huán)節(jié)???jī)效管理圍繞上述內(nèi)容設(shè)計(jì)與實(shí)施。1.市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)信息存在兩種狀態(tài):一種是顯性的、現(xiàn)時(shí)的;另一種則是隱性的、未來的。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的周期大都較為漫長(zhǎng),商業(yè)規(guī)劃必須打足“提前量”,以滿足未來消費(fèi)需
2、求,因此,現(xiàn)時(shí)獲取信息的參考價(jià)值非常有限。市場(chǎng)調(diào)查環(huán)節(jié)績(jī)效管理的重點(diǎn),在于信息把握的準(zhǔn)確性、客觀性和充分性,以及分析模型的科學(xué)性和分析結(jié)果的有效性。2.項(xiàng)目定位與規(guī)劃基于對(duì)未來判斷的不確定性,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在“定位規(guī)劃過高于、或過低于項(xiàng)目客觀定位規(guī)劃”的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。假定依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出的結(jié)論對(duì)未來的判斷是客觀、準(zhǔn)確的,則該環(huán)節(jié)的績(jī)效管理重點(diǎn),在于所創(chuàng)建的定位規(guī)劃體系能夠有效解決市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論所顯現(xiàn)的待解決問題,以及判別其符合同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位規(guī)劃的程度。上述兩個(gè)環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)個(gè)體智慧容量和思維高度,績(jī)效管理主要管控時(shí)間與成本,次要管控質(zhì)量。3.項(xiàng)目推廣與招商項(xiàng)目推廣與招商包括:前期的商業(yè)推廣
3、和意向客戶接洽,以及依據(jù)規(guī)劃鎖定目標(biāo)品牌客戶,全面展開招商工作。該環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)招商團(tuán)隊(duì)績(jī)效水平高低和能力強(qiáng)弱,是招商績(jī)效管理的重中之重。市場(chǎng)調(diào)查及定位規(guī)劃的成果需要該環(huán)節(jié)的全面、有效實(shí)施才能實(shí)現(xiàn),實(shí)施結(jié)果也將進(jìn)一步驗(yàn)證市場(chǎng)調(diào)查及定位規(guī)劃成果的質(zhì)量,如:某項(xiàng)目由于定位過高,在超過預(yù)定的招商周期后,仍出現(xiàn)大量空?qǐng)?、填?chǎng)情況,導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)癱瘓,直接驗(yàn)證出前期市調(diào)結(jié)論的失真和定位規(guī)劃的不合理。該環(huán)節(jié)績(jī)效管理的重點(diǎn),是針對(duì)日常工作目標(biāo)實(shí)施量化考核,確保招商目標(biāo)的達(dá)成。4.進(jìn)場(chǎng)管理進(jìn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容包括:租賃及裝修合同的簽訂,裝修工作跟進(jìn),客戶進(jìn)場(chǎng)安排,向營(yíng)運(yùn)及物業(yè)管理職能移交現(xiàn)場(chǎng)等???jī)效管理重點(diǎn)同
4、樣在于對(duì)日常工作目標(biāo)的量化考核管理,尤其注重常規(guī)工作、細(xì)項(xiàng)工作的考核與管理。上述兩個(gè)環(huán)節(jié)綜合體現(xiàn)個(gè)體能力水平和團(tuán)隊(duì)合作效率,績(jī)效管理應(yīng)從時(shí)間、成本和質(zhì)量全方位把握。二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商績(jī)效考核體系招商工作“項(xiàng)目”特性明顯,績(jī)效考核以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間、質(zhì)量、成本要求為考核維度,分別設(shè)立目標(biāo)考核。考核周期包括:項(xiàng)目總周期考核和項(xiàng)目階段考核??己酥笜?biāo)分為兩類:時(shí)間、質(zhì)量、成本總關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo);階段時(shí)間、質(zhì)量、成本關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)??己藢?duì)象分為:對(duì)招商工作團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核,和對(duì)招商人員(團(tuán)隊(duì)成員)的績(jī)效考核,團(tuán)隊(duì)績(jī)效的被考核人為團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。1.項(xiàng)目計(jì)劃一個(gè)清晰明確、可操作性強(qiáng)的工作計(jì)劃是招商工作按期、
5、按質(zhì)完成的基本保障。完整的招商計(jì)劃應(yīng)涵蓋市場(chǎng)調(diào)查、定位與規(guī)劃、推廣與招商、進(jìn)場(chǎng)管理四個(gè)環(huán)節(jié)的全部重要工作。制定招商計(jì)劃的步驟包括:①?進(jìn)行工作任務(wù)分解,羅列達(dá)成招商目標(biāo)所需的全部重要工作任務(wù)。②?從眾多任務(wù)當(dāng)中,根據(jù)對(duì)時(shí)序、完成時(shí)間和重要性的判斷,確定一條完成招商工作的主要計(jì)劃線路,即“關(guān)鍵路徑”。③?確定“里程碑”及整個(gè)招商工作的完成時(shí)間。④?根據(jù)現(xiàn)有資源及能夠調(diào)度的資源情況,制定完成招商所需的成本費(fèi)用預(yù)算。⑤?明確招商各階段交付物的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。⑥?形成項(xiàng)目計(jì)劃。以某二線城市總面積逾6萬(wàn)平米的某購(gòu)物中心為例,招商計(jì)劃制定過程如下:①?項(xiàng)目分析資料②?項(xiàng)目計(jì)劃2.績(jī)效考核指標(biāo)與考核目標(biāo)
6、制定項(xiàng)目計(jì)劃之后,可根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃在時(shí)間、質(zhì)量、成本三個(gè)維度分別設(shè)定考核指標(biāo)與考核目標(biāo)。考核指標(biāo)根據(jù)招商工作內(nèi)容進(jìn)行提煉,并形成指標(biāo)體系。每一考核指標(biāo)分別設(shè)定考核目標(biāo)。就項(xiàng)目而言,時(shí)間、質(zhì)量與成本是一體化目標(biāo)結(jié)構(gòu),為實(shí)現(xiàn)考核的可操作性,往往對(duì)這三個(gè)維度的若干考核指標(biāo)設(shè)以權(quán)重,但實(shí)際上,任何一個(gè)維度的目標(biāo)未能達(dá)成,都會(huì)導(dǎo)致總目標(biāo)的不能實(shí)現(xiàn)。如:某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,自05年10月啟動(dòng)展開全面招商,至預(yù)定的10個(gè)月招商工作周期完結(jié),招商效果不能達(dá)到預(yù)期,導(dǎo)致交場(chǎng)延誤、已簽訂商戶解約等惡性事故,對(duì)項(xiàng)目形象產(chǎn)生嚴(yán)重影響。由于招商工作周期較為漫長(zhǎng),僅設(shè)定項(xiàng)目總考核指標(biāo)和目標(biāo)進(jìn)行考核,不能有效度量項(xiàng)目進(jìn)程中
7、的效率,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,以便跟進(jìn)、解決,因此,除設(shè)定項(xiàng)目總指標(biāo)和目標(biāo)進(jìn)行考核,還須在各階段分別設(shè)定考核指標(biāo)和目標(biāo)。階段考核目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),促成總考核目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。以下是某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的考核指標(biāo)與目標(biāo)體系的制定案例:①?招商績(jī)效考核總表②?招商-市調(diào)階段績(jī)效考核表③?招商-推廣階段績(jī)效考核表④?招商-招商階段績(jī)效考核表⑤?招商-進(jìn)場(chǎng)階段績(jī)效考核表三、招商人員的績(jī)效考核前述內(nèi)容主要針對(duì)招商團(tuán)隊(duì)考核。招商人員的工作成果是招商團(tuán)隊(duì)達(dá)成目標(biāo)的必要