廣州市保障性住房小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查研究

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1、廣州市保障性住房小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查研究　　　楊眾朕武漢科技大學(xué)文法與經(jīng)濟(jì)學(xué)院摘要：近兩年來，我國(guó)政府加大了保障性住房小區(qū)的建設(shè)力度，但是規(guī)模擴(kuò)大后，隨之而來的便是物業(yè)管理及其引發(fā)的一系列問題。本文對(duì)廣州市內(nèi)的保障性住房小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，對(duì)各小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理存在的問題進(jìn)行研究分析，在借鑒香港和北京地區(qū)的保障性住房制度后提出一些可行建議。..關(guān)鍵詞：廣州市保障性住房物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)建議到2013年11月底，廣州建成并交付使用保障性住房小區(qū)總面積約318萬平方米，共5.1萬套，主要分布于天河區(qū)棠德花苑、海珠區(qū)聚德花苑、白云區(qū)澤德花苑等17個(gè)保障性住房小區(qū)。目前，還有27

2、個(gè)在建的保障性住房小區(qū)，500萬平方米的保障性住房正在陸續(xù)建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)2014年底全部建成并交付使用。這些保障房小區(qū)既有商品房小區(qū)的共性，又有著自己的特點(diǎn)。一、廣州市保障性住房的物業(yè)建設(shè)現(xiàn)狀1.保障房小區(qū)內(nèi)物業(yè)情況（1）物業(yè)企業(yè)情況。在已建成并投入使用的17個(gè)保障房小區(qū)中，有5個(gè)保障房小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)；還有11個(gè)小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，由廣州市住房保障辦公室通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。這16個(gè)保障房小區(qū)中，棠德花苑、芳和花園2個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是廣州市住房保障辦公室所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)，澤德花苑、積德花苑、金沙洲花園

3、等14個(gè)小區(qū)由其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。（2）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，廣州市市本級(jí)管理的各保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為三級(jí)或四級(jí)。成立了業(yè)主委員會(huì)的保障房小區(qū)均按《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；由廣州市住房保障辦公室通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保障房小區(qū)按《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（3）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于提供四級(jí)服務(wù)的保障房小區(qū)，實(shí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：無電梯住宅為0.45-0.75元/㎡·月，相當(dāng)于現(xiàn)行四級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價(jià)的48%-80%；有電梯住宅為0.80-1.36元/㎡·月，相當(dāng)于現(xiàn)行四級(jí)物

4、業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價(jià)的58%-99%。實(shí)行三級(jí)服務(wù)的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為有電梯住宅為1.45-1.60元/㎡·月，相當(dāng)于現(xiàn)行三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價(jià)的78%-86%。由物業(yè)管理公司直接向保障對(duì)象收取。（4）服務(wù)企業(yè)考核。廣州市保障性住房事務(wù)中心根據(jù)規(guī)定，采用日常巡查和定期考評(píng)相結(jié)合的方式對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行考核，對(duì)巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向物業(yè)公司發(fā)出《不合格服務(wù)整改通知》，提出整改意見，并督促其限期整改；對(duì)于日常巡查得分低于80分的，向其發(fā)出《警示函》，待整改驗(yàn)收合格后，解除警示；同時(shí)，建立保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案，將各類考核結(jié)果記錄在案，作為今后與物業(yè)公

5、司簽約、續(xù)約、解約的依據(jù)。2.保障房小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理現(xiàn)狀（1）物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提高，尤其是在小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生、綠化帶植被養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)安防管理等物業(yè)服務(wù)方面。第一，公共環(huán)境衛(wèi)生。部分小區(qū)下水道清理不及時(shí)，臭氣熏天，更為蚊蟲滋生提供了場(chǎng)所，增加了傳染性疾病傳播的隱患；有些小區(qū)清運(yùn)垃圾不及時(shí)，甚至垃圾當(dāng)?shù)?；有個(gè)別小區(qū)公共過道不及時(shí)打掃，打掃了也不徹底。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，保障房小區(qū)中寵物狗比較多，綠化帶、樹下、草地、路上到處都有寵物排泄物，有時(shí)寵物還威脅住戶人身安全。第二，綠化帶養(yǎng)護(hù)。很多小區(qū)內(nèi)的綠化缺乏長(zhǎng)期有效的管理，未能及時(shí)翻新、修剪、補(bǔ)種，致使綠

6、化帶植被損壞嚴(yán)重，在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，任意占用公用綠化用地等現(xiàn)象嚴(yán)重。第三，安防管理。小區(qū)安全防范措施不如人意，外來人員可隨意進(jìn)入小區(qū)打球、跑步、健身，小區(qū)門口流動(dòng)攤販較多；小區(qū)內(nèi)的防盜設(shè)備如防盜門，防盜網(wǎng)等破舊，很多已經(jīng)損壞多年；小區(qū)入住人員復(fù)雜，外來人員和車輛進(jìn)入較多，且無人對(duì)其進(jìn)行詢問和管理。（2）物業(yè)管理現(xiàn)狀。物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作困難。在對(duì)若干小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司訪談后了解到，物業(yè)公司為保障房小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)遇到許多問題，企業(yè)運(yùn)作困難，管理難度較大。第一，保障房小區(qū)的住戶較為特殊，其經(jīng)濟(jì)狀況差異較大，對(duì)服務(wù)的需求和物業(yè)管理費(fèi)用的承受能力不一樣，物業(yè)公司需要考慮

7、到各類住戶的利益，為其提供差異化服務(wù)以滿足不同的需求，服務(wù)難度可想而知。第二，保障房小區(qū)低素質(zhì)住戶較多，不文明現(xiàn)象較突出，加大了物業(yè)公司的工作難度。小區(qū)內(nèi)隨地丟紙屑、倒污水、吐痰等不文明現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。較多的低素質(zhì)住戶集中居住對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)管理工作提出較大考驗(yàn)。第三，部分保障房小區(qū)采取商品房小區(qū)設(shè)計(jì)模式，增加了后期物業(yè)管理成本。如小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中采用了比較超前的設(shè)計(jì)理念，如配備垃圾真空壓縮設(shè)備，后期的維護(hù)和運(yùn)行成本大，物業(yè)管理費(fèi)增加；還有如綠化率過大，達(dá)到了47%，日常維護(hù)成本高。二、廣州市保障性住房物業(yè)管理存在的問題及原因總的來說，廣州市保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理

8、存在的問題