加強(qiáng)保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)研究

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1、加強(qiáng)保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)研究　　引言　　　　民生問(wèn)題一直以來(lái)都是我國(guó)政府和社會(huì)各界高度重視的問(wèn)題?！　‰S著我國(guó)社會(huì)保障體系的不斷完善，作為住房保障措施的重要一環(huán)，各地都開(kāi)始了保障性住房工程建設(shè)，而與之配套的物業(yè)管理問(wèn)題也隨之進(jìn)入公眾的視角。由于保障性住房的特殊性，使得其物業(yè)管理問(wèn)題也與常見(jiàn)的商品房有較大差異。加強(qiáng)保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)研究，妥善解決其中的問(wèn)題和困難，保障社會(huì)和諧和城市環(huán)境，是各級(jí)政府高度重視的問(wèn)題之一?！　?建立健全保障房小區(qū)物業(yè)管理法律保障體系　　　　依法治國(guó)是我國(guó)建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代

2、化事業(yè)的基本需要。保障性住房作為我國(guó)改善民生、建設(shè)和諧社會(huì)的重要組成部分，必須要以法律為依據(jù)，堅(jiān)持依法辦事。建立健全保障性住房物業(yè)管理法律保障體系，用法律的手段規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理行為，強(qiáng)化政府監(jiān)督管理職能，明確服務(wù)提供商、小區(qū)業(yè)主等各方面的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于保障性住房小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量提升及穩(wěn)步推進(jìn)具有十分積極的作用。　　2實(shí)現(xiàn)保障性住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)渠道多元化　　　　和商品房誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)的繳納方式不同，保障性住房由于具有很強(qiáng)烈的基礎(chǔ)社會(huì)保障的色彩，同時(shí)又是新生事物，相關(guān)部門(mén)缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致當(dāng)前保障性住

3、房物業(yè)管理收費(fèi)的方式具有濃重的地域性特點(diǎn)，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到我國(guó)實(shí)際情況，保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用的繳納方式和資金渠道應(yīng)有以下幾種方式：　　2.1政府財(cái)政全額補(bǔ)貼　　　　該項(xiàng)物業(yè)費(fèi)資金政策的對(duì)象主要是廉租房的使用者。他們位于城市居民結(jié)構(gòu)的下層，生活困難，收入水平很低，難以承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的高昂費(fèi)用。為使物業(yè)管理費(fèi)用能夠按時(shí)收取，保障小區(qū)物業(yè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就需要由第三方提供資金支持。由于廉租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，廉租房的設(shè)立是政府改善民生、拉近貧富差距、保障社會(huì)穩(wěn)定的重要手段，所以廉租房的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由政府財(cái)政全額承擔(dān)?！?/p>

4、　2.2政府財(cái)政部分補(bǔ)貼　　　　該項(xiàng)物業(yè)費(fèi)資金政策的對(duì)象主要是公租房和回遷房屋居民。他們收入水平比廉租房使用者高出有限，單獨(dú)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)壓力很大。所以才有政府財(cái)政部分補(bǔ)貼的方式繳納物業(yè)費(fèi)?！　?.3居民自行承擔(dān)　　　　該項(xiàng)物業(yè)費(fèi)資金政策的對(duì)象主要是經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房的用戶。和上面兩種人群相比，他們收入水平較高，消費(fèi)能力較好，能夠單獨(dú)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的支出壓力，對(duì)生活環(huán)境的要求也較高，具有一定程度的改善居住環(huán)境的愿望，因此，對(duì)他們采用自行承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的方式是比較合適的?！　?構(gòu)建科學(xué)規(guī)范的保障性住房物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)

5、運(yùn)營(yíng)機(jī)制　　　　3.1對(duì)保障房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選取方式進(jìn)行明確規(guī)范　　　　選擇規(guī)范優(yōu)質(zhì)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)商是保障小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的首要措施。國(guó)家應(yīng)出臺(tái)物業(yè)管理法規(guī)，對(duì)保障性住房物業(yè)服務(wù)商的確定方式進(jìn)行明確規(guī)定，要求保障性住房物業(yè)管理服務(wù)商應(yīng)采用嚴(yán)格的專業(yè)資格審查，并通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行擇優(yōu)選取。　　3.2對(duì)保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)范　　　　要通過(guò)立法的方式對(duì)保障性房屋物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和責(zé)任進(jìn)行明確。一般情況下，物業(yè)公司的責(zé)任應(yīng)包括接管驗(yàn)收、日常管理、專業(yè)維修、多種便民服務(wù)、入住裝修、退房等方

6、面的內(nèi)容。　　3.3創(chuàng)新保障性住房小區(qū)物業(yè)管理新方式，實(shí)施物業(yè)管理監(jiān)督委員會(huì)制度　　　　我國(guó)保障性住房小區(qū)分布廣泛，不同地區(qū)的保障性住房小區(qū)差異性很大。部分規(guī)模大、所有權(quán)分散的保障性住房小區(qū)管理難度很大。針對(duì)這種情況，要廣開(kāi)思路，突破創(chuàng)新，積極吸收借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的保障性住房物業(yè)管理方式。參照香港等地物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立實(shí)施保障性住房小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督委員會(huì)，主要負(fù)責(zé)在小區(qū)業(yè)主、居民和物業(yè)管理公司直接的協(xié)調(diào)和信息傳遞工作，同時(shí)還應(yīng)協(xié)助當(dāng)?shù)卣托姓C(jī)關(guān)做好對(duì)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商的監(jiān)督管理以及對(duì)

7、業(yè)委會(huì)行為的規(guī)范和約束，以保障小區(qū)物業(yè)健康運(yùn)行?；谏鲜龉δ?，保障性住房物業(yè)管理監(jiān)督委員會(huì)的成員應(yīng)具有廣泛性，能夠反映小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與管理過(guò)程中各方面的意見(jiàn)，按照先進(jìn)地區(qū)的作法，保障性住房小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督委員會(huì)成員應(yīng)包括市、區(qū)保障性住房管理部門(mén)代表、街道、居委等屬地管理機(jī)構(gòu)的代表、業(yè)主和承租人代表。監(jiān)督委員會(huì)是針對(duì)現(xiàn)代社會(huì)小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)而建立起來(lái)的有效機(jī)制，特別是對(duì)于新入住、業(yè)主委員會(huì)尚未建立或者主要是用于承租的保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作有著極為重要的協(xié)調(diào)、溝通作用。而如果小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)

8、督委員會(huì)必須要與之保持相對(duì)獨(dú)立，以保證監(jiān)督、協(xié)調(diào)工作的公平、公正開(kāi)展。在具體業(yè)務(wù)上，監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)負(fù)有對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)環(huán)節(jié)選舉的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。　　3.4規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出程序　　　　為保證小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，物業(yè)企業(yè)必須能夠保證能進(jìn)能出。設(shè)立科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制，是建設(shè)我國(guó)保障性住房小區(qū)物業(yè)管理體制的重要環(huán)節(jié)。要通過(guò)行政管理的方法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期進(jìn)行考