加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展

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1、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展齊秀娥（凌源市物價(jià)局，遼寧凌源122500）摘　要：隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。因此，只有不斷加強(qiáng)和完善小區(qū)的物業(yè)管理，才能促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展和進(jìn)步。..關(guān)鍵詞：加強(qiáng)；物業(yè)；管理；促進(jìn)；和諧；發(fā)展中圖分類號(hào)：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A：1000-8772（2014）28-0199-02　　加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展齊秀娥（凌源市物價(jià)局，遼寧凌源122500）摘　要：隨著城

2、市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。因此，只有不斷加強(qiáng)和完善小區(qū)的物業(yè)管理，才能促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展和進(jìn)步。..關(guān)鍵詞：加強(qiáng)；物業(yè)；管理；促進(jìn)；和諧；發(fā)展中圖分類號(hào)：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A：1000-8772（2014）28-0199-02物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，是物業(yè)社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設(shè)

3、備的維護(hù)管護(hù)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化、餐飲等。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人。通過專業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟(jì)的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來應(yīng)該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應(yīng)該彈奏出和諧的樂章，然而事實(shí)上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費(fèi)難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費(fèi)高、收費(fèi)亂。出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象和因素呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重地阻礙了社會(huì)的和諧發(fā)展。一、物業(yè)管理現(xiàn)狀（一）居民小區(qū)與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。我市（縣級(jí)市）從2003年開始成立物業(yè)服務(wù)公司，2004年成立

4、物業(yè)管理辦公室。目前，我市城區(qū)共有213個(gè)居民小區(qū)，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)46個(gè)，沒有物業(yè)管理的小區(qū)167個(gè)，這些基本上都是過去開發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)。全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區(qū)域總建筑面積330多萬平方米。（二）小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)參差不齊，物業(yè)管理難以規(guī)范。老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件十分落后。由于開發(fā)商隨意變更小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，致使小區(qū)缺少物業(yè)用房，沒有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設(shè)施。由于小區(qū)配套嚴(yán)重缺項(xiàng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無法清掃，造成小區(qū)臟亂差的局面。（三）前期物業(yè)管理不到位?！哆|寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)

5、企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。然而建設(shè)單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規(guī)范。《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行

6、政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到書面報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。而我市多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位都沒按《規(guī)定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工時(shí)，在經(jīng)單項(xiàng)驗(yàn)收（如水、電、質(zhì)監(jiān)、消防等）后就交付使用，唯獨(dú)沒有物業(yè)行政管理部門參加驗(yàn)收，這便給開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)物業(yè)用房、綠化、自行車（摩托車）車棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面造成了可乘之機(jī)，導(dǎo)致后期物業(yè)無法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費(fèi)的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果造成惡性循環(huán)。（四）業(yè)主委員會(huì)自主能力差，維權(quán)意識(shí)淡薄。按照規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)

7、當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。而很多業(yè)主大會(huì)的召開及業(yè)主委員會(huì)的選舉形式都不夠民主，不夠規(guī)范。很多物業(yè)小區(qū)在居民入住率較低的情況下召開業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主大會(huì)又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會(huì)公眾人物為業(yè)主委員會(huì)成員，靠名人效應(yīng)辦事，偏離了法制軌道。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主