偉星?棲鳳華都全案策劃書(shū).doc

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1、偉星·棲鳳華都全案策劃書(shū)第一部分綜合市場(chǎng)環(huán)境分析第一章區(qū)域狀況分析一、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于迎賓大道北側(cè)，臨川大道以南，東臨鳳崗河。在撫州市政府新一輪的城市規(guī)劃中，行政中心將南移至項(xiàng)目東南面，隔迎賓大道與項(xiàng)目相距僅0.5公里。屆時(shí)，項(xiàng)目所處的地段將是撫州新的城市中心。二、地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目占地450畝，主要以農(nóng)田、洼地為主，土質(zhì)為粘土。自然環(huán)境良好，無(wú)環(huán)境污染，遠(yuǎn)離鬧市喧囂。三、項(xiàng)目周邊配套目前在臨川大道上已經(jīng)有了零星的小商鋪、銀行網(wǎng)點(diǎn)、餐飲飯店、交通賓館以及撫州大型娛樂(lè)場(chǎng)所——水上樂(lè)園等生活休閑場(chǎng)所；同時(shí)部分行政單位包括檢察院、農(nóng)業(yè)局、司法局也位于臨川大道上；教育設(shè)施方面，體育運(yùn)動(dòng)學(xué)

2、校、振興武術(shù)學(xué)院、臨川一中、二中也位于臨川大道上，但在交通上只有一條公交線路通至上頓渡一帶，總體說(shuō)來(lái)由于地塊偏郊，所以人氣不旺。在以后的項(xiàng)目規(guī)劃中，臨川大道上將建一網(wǎng)球場(chǎng)，住宅小區(qū)陽(yáng)光城里面將設(shè)小學(xué)與中學(xué)，該地段上新的住宅項(xiàng)目都會(huì)設(shè)立商鋪、銀行網(wǎng)點(diǎn)等商業(yè)場(chǎng)所?！　　∷?、歷史人文景觀撫州，素有“才子之鄉(xiāng)，文化之邦”的譽(yù)稱?！懊寰薰?，彬彬輩出，不可勝數(shù)”38。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，自宋而清，僅臨川（撫州）進(jìn)士及第者2000余人，涌現(xiàn)了舉世矚目的才子群體。王安石、湯顯祖、曾鞏、晏殊、晏幾道以及現(xiàn)代的音樂(lè)家盛中華等，就是臨川（撫州）才子群體中的佼佼者。雖然現(xiàn)在的撫州早以不見(jiàn)當(dāng)日文化鼎盛的痕跡，

3、儼然不象一坐古城，但學(xué)風(fēng)淳郁的習(xí)慣卻一直流傳下來(lái)，如果古代學(xué)子讀書(shū)是為了入仕，金榜題名，今天撫州的教育重點(diǎn)放在中小學(xué)教育上，父母的期盼就是孩子能通過(guò)讀書(shū)走出這個(gè)城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，撫州共有60所小學(xué)，17所普通中學(xué)，其中尤其以臨川一中、臨川二中、撫州一中最為著名,撫州一中為全省重點(diǎn)學(xué)校；大專院校有撫州師專、江西醫(yī)學(xué)院撫州分院以及面向全國(guó)招生的東華理工學(xué)院。五、地塊交通情況地塊周邊的路網(wǎng)豐富發(fā)達(dá)，在規(guī)劃中，地塊南面為迎賓大道，它連接京福高速、梨溫高速公路，整個(gè)地塊距京福高速公路出口僅1公里、距梨溫高速公路出口1.5公里。西二路自南向北穿過(guò)地塊，地塊北邊為商業(yè)大道，東邊的鳳崗河岸將建幾十米寬

4、的景觀大道。規(guī)劃中，迎賓大道將建設(shè)成中間為綠化帶寬80米的道路，道路為人行道、非機(jī)動(dòng)車道、機(jī)動(dòng)車道6車道。臨川大道將建成55米寬的道路，臨川大道和西二路的交叉口將有100米長(zhǎng)的綠地和一網(wǎng)球場(chǎng)。第一章房地產(chǎn)現(xiàn)狀一、一級(jí)市場(chǎng)38撫州房產(chǎn)的發(fā)展仍停留在較初級(jí)的階段，小盤林立，但2003年以來(lái)，幾個(gè)大盤西湖綠洲、陽(yáng)光城、宏基名仕家園、祥生-瑤坪湖花園異軍突起，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)初現(xiàn)端倪。具體說(shuō)來(lái)?yè)嶂莘慨a(chǎn)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、基本無(wú)成片土地開(kāi)發(fā)，以一、二幢房子的小塊土地開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)商的主要盈利特點(diǎn)在商鋪（商鋪的開(kāi)發(fā)量特別大，即：有大面積，三、四層的店中店形式，也有體量高達(dá)幾十萬(wàn)方的商鋪。

5、）2、開(kāi)發(fā)質(zhì)量低劣，不講究企業(yè)及項(xiàng)目形象，如在內(nèi)部配有花園的“至尊門第”、唯一的高層住宅“華鼎”已成為撫州精品房的標(biāo)志。3、決定價(jià)格的主要因素還是地段。4、市中心住宅價(jià)格在700—1000元/平方米，城郊結(jié)合部的房?jī)r(jià)在500元/平方米左右，基本接近建安成本。5、小區(qū)物業(yè)管理水平低，居民對(duì)小區(qū)、衛(wèi)生、環(huán)境、綠化、安全防衛(wèi)普遍不滿。6、市民對(duì)房屋消費(fèi)上仍趨于保守，在住房選擇上對(duì)交通、價(jià)格、環(huán)境因素比較敏感，偏好三室兩廳，面積110-130平方米左右的戶型，在付款方式上主要是一次性現(xiàn)金付款。二、二手房市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)是共生共存的關(guān)系，二手房市場(chǎng)的繁榮對(duì)一級(jí)市場(chǎng)具有重要意義，尤其在

6、撫州這樣外地人口流動(dòng)量不大的城市顯得尤其重要。撫州二手房市場(chǎng)疲軟，2002年二手房成交300宗，主要原因一是基礎(chǔ)需求不足；二是外地人口流動(dòng)性較小，平均每年流動(dòng)人口增加才1萬(wàn)多人，租賃市場(chǎng)不活躍。三、住房需求情況2002年人均居住面積為9.94平方米，全市房屋交易中二手房為300宗，商品房為3000宗，面積大約30萬(wàn)平方米左右，均價(jià)在730元/平方米，其中贛東大道以及一些商業(yè)氛圍較濃的路段價(jià)格偏高，在800——1000元/平方米左右。主力戶型主要是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積100—140平方米。2003年全市房屋交易面積為35萬(wàn)平方米左右，開(kāi)發(fā)量在77萬(wàn)方左右。開(kāi)發(fā)商在戶型配比上，90平方米

7、的小戶型比例不高，最頂樓一般為躍層，而且躍層的比例有上升的趨勢(shì)。居民在購(gòu)買類型上偏好商鋪投資，對(duì)于購(gòu)買住宅純粹是為了居住需要，不存在投資、炒作概念。目前撫州市民購(gòu)房群體中主要包括個(gè)體戶、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型企業(yè)工人、金融系統(tǒng)人員、文教衛(wèi)系統(tǒng)人員，其中個(gè)體戶居多，因政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型企業(yè)工人、金融系統(tǒng)人員、文教衛(wèi)系統(tǒng)的居民50—3860%上都有集資房，目前市場(chǎng)上購(gòu)買商品房的群體主要是個(gè)體戶以及一些從農(nóng)村、郊區(qū)遷移往城市的居民。市民在面積需求及戶型選擇上，心理面積需