20170809青白江77畝項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、青白江77畝項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告西部區(qū)域公司投資管理部2017年08月08日目錄項(xiàng)目介紹第一部分市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)方案第四部分項(xiàng)目經(jīng)營方案第五部分財(cái)務(wù)測(cè)算及“雙贏”方案第六部分第二部分綜合分析與建議成都中心城區(qū)擴(kuò)至11+2，帶動(dòng)全域均衡協(xié)同發(fā)展2017年7月2日舉行的“成都國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)“，成都決定打破圈層結(jié)構(gòu)，將龍泉驛、雙流、溫江、郫都、新都、青白江、天府新區(qū)歸入中心城區(qū)范圍，形成“中心城區(qū)+郊區(qū)新城”的空間層次，進(jìn)一步疏解城市核心區(qū)非核心功能，帶動(dòng)全域均衡協(xié)同發(fā)展中優(yōu)北改南拓東進(jìn)西控成都進(jìn)入六

2、環(huán)時(shí)代2017年5月25日，成都市政府正式批復(fù)，將繞城高速、成環(huán)路、第二繞城高速分別命名為四環(huán)路、五環(huán)路、六環(huán)路，成都正式進(jìn)入六環(huán)時(shí)代青白江五環(huán)（原成環(huán)路）六環(huán)（第二繞城高速）四環(huán)（原繞城高速）成都土地供應(yīng)持續(xù)緊縮根據(jù)《成都市2017-2019年經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來三年，成都市計(jì)劃出讓商品住宅用地年均約9000畝，按容積率3計(jì)算，預(yù)計(jì)可新建住宅建筑面積約1800萬㎡。而過去三年，成都市新建商品住宅成交量逐年攀升，2016年達(dá)2909萬㎡，連續(xù)兩年居全國首位，按此規(guī)模計(jì)算，未來三年，成都市土地供應(yīng)與住宅需求之間的

3、缺口將達(dá)到3000萬㎡。數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院成都開展試點(diǎn)住房租賃《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》（送審稿）已經(jīng)批復(fù)，到2017年年底，成都將組建或改建3~4家國有住房租賃公司，啟動(dòng)一批租賃住房建設(shè)，完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，力爭(zhēng)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家。成都將通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道增加租賃住房房源。未來，不排除成都土拍將導(dǎo)入“競(jìng)自持住宅”的可能。成都搶人強(qiáng)化住房保障成都市全面實(shí)施搶人大戰(zhàn)，大學(xué)生憑畢業(yè)證可“先落戶后就業(yè)”，同時(shí)，成都市制定了《關(guān)于創(chuàng)新要素

4、供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)的人才安居工程的實(shí)施細(xì)則》，為各類人才提供激勵(lì)與住房保障，吸引人才入蓉，為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足購買力。人才排隊(duì)落戶項(xiàng)目介紹第一部分1.1規(guī)劃指標(biāo)及出讓信息說明：滿足《成都市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步明確土地出讓階段綠色建筑和裝配式建筑建設(shè)要求的通知》（成建委【2017】6號(hào)文）【規(guī)劃指標(biāo)】【出讓信息】說明：無特殊土拍政策，即價(jià)高者得供地批次控規(guī)編號(hào)用地性質(zhì)占地面積（畝）容積率建筑面積（平米）建筑密度/綠地率限高(米)最大/最小商業(yè)比車位比QBJP2017-1(252)號(hào)商住77.

5、545315509025%/30%/商業(yè)不大于20%依據(jù)《青白江區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016）》，車位1.2個(gè)/100㎡建筑面積招拍掛項(xiàng)目出讓信息土地價(jià)格總地價(jià)(萬元）樓面地價(jià)(元/㎡）地面地價(jià)(萬/畝）保證金(萬元）掛牌時(shí)間交地時(shí)間開工時(shí)間竣工時(shí)間1550910002004,0002017/7/272017/9/062017/10/付款節(jié)奏溢價(jià)率60%以下，1個(gè)月內(nèi)支付50%，3個(gè)月內(nèi)再支付20%，6個(gè)月內(nèi)再支付30%溢價(jià)率60%-80%，1個(gè)月內(nèi)支付50%，3個(gè)月內(nèi)再支付50%溢價(jià)率80%（含）以上，1個(gè)月內(nèi)支付10

6、0%儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成都市青白江區(qū)國土資源局凈利潤：10138萬元銷售凈利率：6.23%全投資IRR：15%自有IRR：31.3%地價(jià)/銷售收入：32.89%以建議地價(jià)測(cè)算1.2盈利情況凈利潤：31076萬元銷售凈利率：19.09%全投資IRR：108.4%自有IRR：179.3%地價(jià)/銷售收入：9.63%以起始地價(jià)測(cè)算1.3宏觀背景成都市青白江區(qū)位于成都市東北，建成區(qū)面積39.35平方公里，2016年年末全區(qū)戶籍人口41.96萬人，年末常住人口40.21萬人。青白江區(qū)生態(tài)環(huán)境宜人，是國家級(jí)生態(tài)區(qū)。四川省縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)，中

7、國市轄區(qū)綜合實(shí)力百強(qiáng)區(qū)。青白江是成都中心城區(qū)唯一沒有限購的區(qū)域。1.3宏觀背景2017年3月15日，《中國（四川）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》印發(fā)，設(shè)立成都天府新區(qū)片區(qū)、成都青白江鐵路港片區(qū)、川南臨港片區(qū)三個(gè)片區(qū)。成都青白江鐵路港片區(qū)9.68平方公里，重點(diǎn)發(fā)展口岸服務(wù)、信息服務(wù)、科技服務(wù)、會(huì)展服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。臺(tái)夏蓉歐鐵路，成都站即位于青白江境內(nèi)，“一帶一路”紅利及自貿(mào)區(qū)設(shè)立，將促使青白江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。成都先進(jìn)材料產(chǎn)業(yè)園成都國際鐵路港臨港服務(wù)業(yè)聚集區(qū)園區(qū)為市級(jí)開發(fā)區(qū)，是國家“一五”時(shí)期規(guī)劃建設(shè)的西南第一個(gè)工業(yè)區(qū)，發(fā)展工業(yè)已近

8、60年，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)門類齊全。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：先進(jìn)材料、智能裝備成都國際鐵路港臨港服務(wù)業(yè)聚集區(qū)位于成都成都鐵路港和四川自貿(mào)區(qū)成都鐵路港片區(qū)核心區(qū)，建設(shè)成西部國際物流樞紐中心、大宗商品展示交易中心和國際產(chǎn)能合作引領(lǐng)區(qū)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代物流、口岸服務(wù)、加工貿(mào)易、跨境貿(mào)易四川自貿(mào)區(qū)成都鐵路港片區(qū)中國重汽已引進(jìn)落戶重點(diǎn)項(xiàng)目成都