杭州江干n-、n-項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、杭州江干N-8、N-10項(xiàng)目可研報(bào)告杭州江干N-8、N-10項(xiàng)目可研報(bào)告0419一、項(xiàng)目概況1．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)N-8地塊用地性質(zhì)住宅(設(shè)配套公建）用地總用地面積43752平方米代征地面積無(wú)凈地面積43752平方米容積率綜合容積率≤2.3總建筑面積115790平方米住宅95080平方米，配套公建面積5550平方米凈地容積率地庫(kù)面積15160平方米建筑密度≤35%綠地率≥30%.建筑層數(shù)16層限高50米建筑間距要點(diǎn)滿足國(guó)家及杭州市日照間距規(guī)定退紅線要求高層建筑后退綠化控制線不小于3米，后退道路紅線不小于8Q米，后退北側(cè)用

2、地邊界不小于15Q米且不小于0.3H配套要求機(jī)動(dòng)車停車位0.5個(gè)/戶，非機(jī)動(dòng)車停車位2.0個(gè)/戶，配套公建面積5550平方米交通規(guī)劃要點(diǎn)機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)在東側(cè)規(guī)劃道路上，人行入口設(shè)在九環(huán)路上其他規(guī)劃要點(diǎn)圍墻通透美觀，后退綠化控制線不小于0.5米，后退道路紅線不小于1米N-10地塊用地性質(zhì)住宅(設(shè)配套公建）用地總用地面積41100平方米代征地面積無(wú)凈地面積41100平方米容積率綜合容積率≤.2.2總建筑面積103620平方米住宅85070平方米，配套公建面積5350平方米凈地容積率地庫(kù)面積13200平方米建筑密度≤35

3、%綠地率≥30%建筑層數(shù)16層限高50米建筑間距要點(diǎn)滿足國(guó)家及杭州市日照間距規(guī)定退紅線要求高層建筑后退綠化控制線不小于3米，后退道路紅線不小于8Q米，后退北側(cè)用地邊界不小于15Q米且不小于0.3H配套要求機(jī)動(dòng)車停車位0.5個(gè)/戶，非機(jī)動(dòng)車停車位2.0個(gè)/戶，配套公建面積5350平方米交通規(guī)劃要點(diǎn)機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)在東側(cè)規(guī)劃道路上，人行入口設(shè)在九環(huán)路上其他規(guī)劃要點(diǎn)圍墻通透美觀，后退綠化控制線不小于0.5米，后退道路紅線不小于1米2．N-10東側(cè)緊鄰的N-12由于目前尚未拆遷完畢，不能本次掛牌出讓，但合作方杭州市江干科技經(jīng)

4、濟(jì)園管委會(huì)愿意待N-12地塊拆遷完成后，按N-8、N-10項(xiàng)目同種方式優(yōu)先出讓給乙方。二．客戶定位及產(chǎn)品解決方案1．項(xiàng)目系列歸屬金色家園產(chǎn)品系列2．項(xiàng)目客戶定位（參見七對(duì)眼睛工作表格）3．產(chǎn)品解決方案（1）產(chǎn)品解決方案清單（參見七對(duì)眼睛工作表格）（2）規(guī)劃方案（附圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）杭州江干N-8、N-10項(xiàng)目規(guī)劃方案以上方案經(jīng)測(cè)算能滿足規(guī)劃要求，同時(shí)符合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)需要；（3）單體方案（附圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）上為三房戶型，下為兩房戶型；（4）成熟產(chǎn)品與標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品選型以集團(tuán)研究的RS型產(chǎn)品為基礎(chǔ)，適當(dāng)調(diào)整后應(yīng)用；三、土

5、地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景土地使用權(quán)人杭州市國(guó)土資源局土地他項(xiàng)權(quán)利無(wú)土地用途居住（設(shè)有公建配套）土地使用年限居住70年、商業(yè)40年土地手續(xù)狀況政府掛牌凈地出讓項(xiàng)目信息來源公司同事介紹土地方或合作方背景土地方為杭州市國(guó)土資源局，為代表杭州市政府進(jìn)行土地出讓的唯一部門項(xiàng)目出讓目的政府工作是否存在中介費(fèi)□是□√否（二）土地獲取方式1、土地使用權(quán)獲取方式簡(jiǎn)述上海公司先與杭州市江干科技經(jīng)濟(jì)園管委會(huì)簽協(xié)議，獲得其對(duì)本項(xiàng)目土地的樓面價(jià)，掛牌的設(shè)定條件及優(yōu)惠政策承諾；萬(wàn)科向國(guó)土局交公告保證金，國(guó)土局發(fā)公告

6、，公告后20天內(nèi)萬(wàn)科交竟價(jià)保證金，10天后竟價(jià)結(jié)束，萬(wàn)科摘牌；一周內(nèi)萬(wàn)科付首付款20%（含公告、竟價(jià)保證金），四月后付40%款，八個(gè)月后付40%2、土地獲取程序：以流程圖說明土地使用權(quán)取得的基本環(huán)節(jié)、時(shí)間和條件說明3、地價(jià)與支付節(jié)奏：地價(jià)包含內(nèi)容與價(jià)款組成：總額：4.75億元；土地單價(jià)：380萬(wàn)/畝，；樓面單價(jià)：2500元/平方米支付節(jié)奏（預(yù)計(jì)掛牌時(shí)間5月中旬）支付進(jìn)度土地公告前報(bào)名競(jìng)價(jià)時(shí)首付款（20%）第二次付款（40%）第三次付款（40%）支付金額公告保證金1000萬(wàn)竟買保證金8500萬(wàn)9560（含公告保證金1

7、000萬(wàn)，竟買保證金8500萬(wàn)），實(shí)際不發(fā)生19000萬(wàn)元19000萬(wàn)元付款條件與科技園區(qū)政府簽定協(xié)議后，地塊公告前。公告后，正式開始競(jìng)價(jià)前簽定土地出讓合同后10天內(nèi)按合同付款約定時(shí)間為簽定土地出讓合同后四個(gè)月底之前按合同付款約定時(shí)間為簽定土地出讓合同后八個(gè)月底之前4、拆遷及交地：時(shí)間06/6/8拆遷計(jì)劃（面積）已完成交地計(jì)劃（面積）全部交地標(biāo)準(zhǔn)三通一平（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范1、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)1）土地獲取可行性風(fēng)險(xiǎn)分析政府掛牌凈地出讓，無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（招拍掛交易方式需要說明）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要背景威脅程度中海中建

8、總公司下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與開發(fā)區(qū)接洽過，但被園區(qū)婉拒2、合作風(fēng)險(xiǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容防范措施付款風(fēng)險(xiǎn)政府掛牌凈地出讓，無(wú)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)政府掛牌凈地出讓，無(wú)合作方履約能力政府掛牌凈地出讓，無(wú)3）收購(gòu)公司風(fēng)險(xiǎn)政府掛牌凈地出讓，無(wú)4）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)政府掛牌凈地出讓，無(wú)5）收益分配風(fēng)險(xiǎn)政府掛牌凈地出讓，無(wú)3、其他風(fēng)險(xiǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容防范措施1）已開發(fā)項(xiàng)目遺留問題風(fēng)險(xiǎn)政府掛