房地產(chǎn)樓盤推廣策劃方案

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1、2002東雅軒上市推廣策劃方案一、蕪湖房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)的競爭由價格競爭、概念競爭后轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，優(yōu)勝劣汰成為廣州房地產(chǎn)市場新法則大型化、集約化開發(fā)的樓盤成為市場競爭的熱點“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計更加重視1、2010年蕪湖房地產(chǎn)市場簡述2、房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代品牌競爭的核心主要是產(chǎn)品競爭企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。除偉星外，還有柏莊，長江長，濱江世茂、星城置業(yè)等都注重品牌資源的培養(yǎng)與利用在建立品牌的同時，一些大型發(fā)展商同時也注意練好內(nèi)功，加強樓盤本身

2、的質(zhì)素，通過強有力的產(chǎn)品來支持品牌的樹立、爭取消費者消費者除了樓盤的價格之外，對樓盤本身的質(zhì)素也相當(dāng)重視3、競爭手段趨向全方位和多元化市場競爭在新興區(qū)域展開激戰(zhàn)，弋江區(qū)，政務(wù)新區(qū)成為樓市的熱點大型樓盤具有綜合素質(zhì)優(yōu)勢，中小型盤以個性化或特色需求也在市場占據(jù)一席之地競爭手段從常規(guī)的手段到新興方式層出不窮，為了吸引眼球，各種手法不斷被創(chuàng)新4、消費市場日趨理性和個性化近年經(jīng)濟發(fā)展放緩，居民收入（包括預(yù)期未來收入）下降，實惠性消費心理占據(jù)主導(dǎo)地位消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性，沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強各種不

3、同類型的消費者對樓盤的選擇都有自己的標(biāo)準和喜好5、2010年蕪湖房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀樓市進一步復(fù)蘇，市民開始從持幣待購階段轉(zhuǎn)入入市選購階段集約化、大型化項目仍然是市場競爭的熱點，并且逐漸成為市場的主流針對不同消費群體的市場細分趨勢日益明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群體如何突破大型化、集約化項目的包圍，分割一塊屬于自己的蛋糕？樓盤本身的產(chǎn)品特點吸引力對于日益理性且追求個性化需求的消費者來說是否足夠？問題二、項目競爭對手分析1、競爭對手確定原則可比性：該建筑內(nèi)外部特點及推廣策略，消費人群等具有一定的可比較性相近性：在項

4、目的軟硬環(huán)境如建筑面積，景觀，價格比，區(qū)域、地段等方面有相似性差異性：對手在推廣過程中的差異營銷及效果可操作性：運用策略的有效性與可操作性原則時代廣場、明珠廣場、中央公園、東郡花園2、競爭對手的設(shè)定（一類同區(qū)域）兩幢聯(lián)體樓，每層3梯15戶，以小戶型為主，均價5800元，明年9月交樓，廣告語：環(huán)市路的焦點，小戶型的經(jīng)典。版式弧形流線體高層建筑，擁有12萬㎡立體園林小區(qū)，廣告表現(xiàn)分別以園林、會所、名校、建筑、地位為訴求，廣告語：創(chuàng)造一個所在。是市政府啟動“民心工程的首個重點項目，以大戶型為主，均價6300元，明年中交

5、樓，建筑第四層為同區(qū)罕見的全架空空中花園。位于東山口地鐵站出口，屬多功能商住大廈，中大戶型為主，總建筑面積6萬多平方米，廣告語：都市生活名品，優(yōu)越與生俱來。由于其自身優(yōu)勢，東山區(qū)樓盤基本上都是高檔次的，因此，價格因素的影響在同檔次物業(yè)市場依然相當(dāng)明顯同區(qū)域物業(yè)多為高層單體，難以形成新的版塊效應(yīng)現(xiàn)樓較多或接近現(xiàn)樓，高檔物業(yè)銷售受環(huán)境影響較大定價普通稍偏高，因此物業(yè)升值的趨勢較弱部分項目知名度高，多有較好的口碑供過于求，買家選擇余地大通過高檔次的廣告手段以及現(xiàn)場包裝手段，以區(qū)域的人文景觀將樓盤檔次拔高，瓦解了消費者的

6、心理防線，“物超所值”，從而達成沖動購買，三、項目目標(biāo)消費者分析消費群體指標(biāo)消費者特征年齡25-45歲收入家庭年均收入10-15萬（以住房支出占總收入40%~60%計算）來源大部分是廣州土生土長的中青年一代，習(xí)慣并有感情于傳統(tǒng)社區(qū)，與父輩居住地較近；其次是中山路附近上班的，有穩(wěn)定職業(yè)、較高收入的新移民現(xiàn)在生活形態(tài)多為2-3人的小家庭，長期與父母同住、租用住房者；無子女或子女較小，夫妻同為上班族購房動機以二次置業(yè)為主。改善居住環(huán)境或投資保值；喜歡購買整合型產(chǎn)品、追求優(yōu)越的服務(wù)生活特征描述注重居住的質(zhì)量、環(huán)境、品味和

7、生活的舒適、效率，關(guān)注自身形象和社會地位，平時珍惜與家人相處的機會。由于文化程度高，處事較內(nèi)斂，購樓后不愿張揚，現(xiàn)代而不失傳統(tǒng)1、目標(biāo)客戶分析（一）消費群體指標(biāo)消費者特征購房行為夫妻雙方共同決定，大家庭其他成員給予重要的建議主要考慮對價格、配套設(shè)施、交通、樓盤特色和質(zhì)素、戶型、物業(yè)發(fā)展?jié)摿紤]得比較多階層和特點1、文化層次較高，多為東山區(qū)和越秀區(qū)的專業(yè)人士、公務(wù)員（如附近醫(yī)院的教授和醫(yī)生、政府機關(guān)人員）2、其次為周邊經(jīng)營店鋪、做生意的商業(yè)人士，小部分為投資者3、追求品位、格調(diào)的生活方式，對住房/樓盤質(zhì)素有較高要求

8、4、多為改善生活二次置業(yè)，寄望交通方便，習(xí)慣于生活在繁華鬧市，有較深的戀土情節(jié)，喜歡與親人朋友相鄰5、對下一代的成長寄予厚望，希望給子女創(chuàng)造一個好的環(huán)境媒介偏好1、廣州日報是主要的購房信息來源2、羊城晚報、電視廣告及其他媒體、朋友介紹也有一定影響2、目標(biāo)客戶分析（二）他們是新興的中產(chǎn)階級，有較高的文化底蘊，追求高質(zhì)素、高品位的生活；他們覺得都市中心是優(yōu)越生活的重要體現(xiàn)；他