房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本估算

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。5．1．1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是

2、零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2．房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表5-1）。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等（見表5-2）。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序號項目總投資估算說明1開發(fā)建

3、設(shè)投資123456789101．111．12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表5-1項目總投資估算表單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計123456789101112土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費合計表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：

4、萬元5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3．開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算從財務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費

5、用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等）。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖5-1所

6、示。從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本1

7、2867萬元開發(fā)項目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費用圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算5．1．2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算1．土地費用估算土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2）土地出讓地價款土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓

8、予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3）土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。4）土地租用費。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的